Denna rekommendation är avsedd att tillämpas av företag som tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).1
Mot bakgrund av K2 2.6 är RedR 6 inte tillämplig för företag som tillämpar K2.
1 Inledning
1.1I avsaknad av annan normgivning i frågan har FAR tagit fram denna rekommendation.
(FAR N 2024:34)
2 Frågeställning
2.1I de allra flesta fall förvärvar bostadsrättsföreningar fastigheter direkt. I sådana fall är denna rekommendation inte tillämplig.
(FAR N 2024:34)
2.2En bostadsrättsförening kan dock förvärva en fastighet via förvärv av ett dotterföretag som äger denna fastighet. I köpeskillingen för aktierna i dotterföretaget finns normalt ett övervärde hänförligt till fastighetens verkliga värde. Efter bostadsrättsföreningens förvärv av dotterföretaget säljs fastigheten av dotterföretaget till bostadsrättsföreningen till det i dotterföretaget redovisade värdet på fastigheten. Efter denna transaktion likvideras dotterföretaget.
(RedP 2016:6)
2.3Frågan är hur det redovisade värdet av aktier i dotterföretaget ska justeras ned i kombination med att fastigheten förvärvas till dotterföretagets redovisade värde som är lägre än fastighetens verkliga värde.
(RedP 2016:6)
Kapitel 3har upphävts genom RedP 2016:6
4 Bedömning
4.1När bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten från sitt helägda dotterföretag för ett transaktionspris som understiger fastighetens verkliga värde, är detta en så kallad formlös värdeöverföring från dotterföretaget till bostadsrättsföreningen. Företag som erhåller en formlös värdeöverföring redovisar detta enligt de allmänna reglerna för utdelningsintäkter.
(RedP 2016:6)
4.1AEnligt K3 p. 9.10 ska utdelningar från andelar i dotterföretag alltid redovisas som intäkt, och enligt K3 p. 23.3 ska intäkter som erhålls i annat än likvida medel värderas till verkligt värde. Efter utdelning har substansen i dotterföretaget minskats och bostadsrättsföreningen måste därmed skriva ned värdet på aktierna. Såväl utdelning som nedskrivning redovisas i posten Resultat från andelar i koncernföretag.
(FAR N 2024:34)
4.1BOm aktierna i dotterföretaget klassificeras som en finansiell anläggningstillgång ska, enligt 5 kap. 8 § ÅRL, anskaffningsvärdet för aktierna samt nedskrivningsbeloppet redovisas i not. Upplysningar ska även lämnas, för större företag, i enlighet med 5 kap. 25 § ÅRL. Om aktierna klassificeras som omsättningstillgång finns inget motsvarande upplysningskrav. Om syftet är att direkt efter förvärvet av dotterföretaget köpa fastigheten och sedan likvidera dotterföretaget, är det naturliga att klassificeringen ska vara omsättningstillgång.
(FAR N 2024:34)
4.2Att notera är att enligt bostadsrättslagen (1991:614) är det inte tillåtet att fusionera ett aktiebolag in i en bostadsrättsförening.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
2024:34
Dessa ändringar träder i kraft den 13 december 2024.
Ändringsförteckning
FAR N 2024:34 |
Bilaga Exempel på redovisning i bostadsrättsföreningen
Nedanstående exempel åskådliggör redovisningen i bostadsrättsföreningen i det fall försäljningen av fastigheten från dotterbolaget till bostadsrättsföreningen sker till ett pris understigande verkligt värde och då transaktionen delvis ses som en värdeöverföring från dotterbolaget. I exemplet nedan bortses från alla eventuella skattekonsekvenser.
Förutsättningar
Bostadsrättsföreningen köper ett aktiebolag innehållande endast en fastighet bokförd till 8 mkr och eget kapital på 8 mkr. Fastighetens marknadsvärde uppgår till 25 mkr och förvärv av aktierna i aktiebolaget görs till 25 mkr genom extern finansiering på 25 mkr. Efter förvärvet av aktierna säljs fastigheten av aktiebolaget, till bokfört värde, till bostadsrättsföreningen.
En redovisning enligt K3 ser ut enligt följande
Balansräkning | [1] | [2 a] | [2 b] | [2 c] | Summa |
Aktier i dotterbolag | 25 | – 17 | 8 | ||
Fastighet | 8 | 17 | 25 | ||
S:a Tillgångar | 25 | 8 | 17 | – 17 | 33 |
Lån externt | 25 | 25 | |||
Skuld till dotterbolag | 8 | 8 | |||
S:a Eget kapital och skulder | 25 | 8 | 33 | ||
|
|
|
|
|
|
Resultaträkning | [2 b] | [2 c] | Summa | ||
Resultat från andelar i koncernföretag | 17 | – 17 | 0 | ||
[1] Vid tidpunkten för förvärvet av aktiebolaget redovisas köpeskillingen som aktier i dotterbolag och det upptagna lånet som långfristig skuld.
[2] Försäljningen av fastigheten från aktiebolaget består av tre delar:
[2 a] Förvärvet av fastigheten till redovisat värde.
[2 b] Värdeöverföring från dotterbolaget.
[2 c] Nedskrivning av aktier i dotterbolaget.
Efter överlåtelsen av fastigheten innehåller fastighetsbolaget en fordran på bostadsrättsföreningen på 8 mkr och eget kapital på 8 mkr.
(FAR N 2024:34)