Områden: Inkomstskatt (Tjänst)
Datum: 2019-10-22
Dnr: 202 412591-19/111
1 Sammanfattning
Inför inkomstbeskattningen 2020 har Skatteverket i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus, se bilaga. Tabellerna gäller för olika områden i landet under beskattningsår 2019. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner för lägenheter och småhus som används som fast bostad.
Detta ställningstagande innehåller även en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).
2 Frågeställning
Skatteverket har i sin rättsliga vägledning redovisat hur en bostadsförmån ska värderas vid inkomstbeskattningen 2020 (beskattningsåret 2019), se Vägledning 2019 – Inkomstskatt – Tjänst – Skatteplikt och undantag – Förmåner – Bostadsförmån – Förmån av permanentbostad. Detta ställningstagande är ett komplement till vägledningen och Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2018:34, avsnitt 2.3). Syftet är att ställningstagandet ska vara till hjälp när hyresvärdet på orten ska beräknas och det är svårt att få fram ett faktiskt marknadsvärde.
3 Gällande rätt m.m.
Inkomster i annat än pengar ska värderas till marknadsvärdet enligt 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om denne själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning. För bostäder avses den marknadsmässiga hyresnivån för jämförbara bostäder på orten.
Värdet av en tjänstebostad kan i vissa fall justeras nedåt, t.ex. vid representationsskyldighet, 61 kap. 20 § IL.
Högsta förvaltningsdomstolen har uttalat att bostadsförmån ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden varit högre (HFD 2012 ref. 55).
4 Bedömning
4.1 Värdering av bostadsförmån för bostäder i flerfamiljshus
Skatteverket har i detta ställningstagande tagit fram tabeller för hyran per kvm och år för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden i landet inför inkomstbeskattningen 2020, se bilaga. Underlaget för beräkningen av hyresnivåerna är de genomsnittshyror som är fastställda vid förberedelsearbetet inför 2019 års fastighetstaxering. Genomsnittshyrorna gäller för olika hyresområden och är fastställda i 2017 års nivå. Värdena (genomsnittshyrorna) har sedan justerats med ledning av hyreshöjningarna för åren 2018 och 2019. Uppgifterna om hyreshöjningar har hämtats från Sveriges Allmännytta (tidigare Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO) och Hyresgästföreningen efter de hyresförhandlingar som skett mellan hyresmarknadens parter. De framtagna hyresnivåtabellerna för beskattningsår 2019 finns i en bilaga till detta dokument.
Tabellerna är indelade i fem åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1979 eller tidigare.
Hyresnivåerna i tabellerna gäller hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek på 70 kvm. För bostäder som är större än normalstorleken bör hyresvärdet justeras enligt vad avsnitt 4.1.1 nedan.
Om bostadens standard, utrustning, läge m.m. väsentligt avviker från det som är normalt i motsvarande åldersklass i de flerfamiljshus vars hyresnivå ligger till grund för värderingen, bör förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta, se SKV A 2018:34 avsnitt 2.3.
4.1.1 Metoder för justering av hyresvärde
Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta är inte lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet (prop. 1996/97:173 s. 39). Hyresnivåtabellerna enligt bilagan gäller hyresvärden för en lägenhet av normalstorlek 70 kvm.
Skatteverket har tagit fram en metod för hur bostadsförmånsvärdet ska justeras om bostadsytan överstiger 70 kvm (ställningstagandet Värdering av bostadsförmån vid varierande storlek 2007-10-31, dnr 131 553672–07/111).
Av ställningstagandet framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70–120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120–200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70–120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70–120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120–200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.
4.1.2 Exempel
Exempel 1
Bostaden har en bostadsyta på 120 kvm
Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabellen för orten
Bostadsförmånsvärdet blir då:
70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % = 115 000 kr.
Exempel 2
Bostaden har en bostadsyta på 200 kvm
Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten
Bostadsförmånsvärdet blir då:
70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % =183 000 kr.
Exempel 3
Bostaden har en bostadsyta på 300 kvm
Hyresvärdet är 1 000 kr per kvm enligt hyresnivåtabell för orten
Bostadsförmånsvärdet blir då:
70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.
4.2 Värdering av bostadsförmån i villa
På många orter saknas det en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför även i dessa fall normalt vara hyresnivån i flerfamiljshus på orten även när det gäller en bostad i villa.
Ibland kan det finnas faktorer som gör att hyresvärdet för villor i vissa fall bör höjas eller sänkas i förhållande till de värden som anges i tabellerna för flerfamiljshus. Vilka dessa faktorer är framgår av Skatteverkets allmänna råd SKV A 2018:34, avsnitt 2.3. Där anges även att om det inte finns särskilda skäl för det bör hyresvärdet för en bostad i villa inte beräknas med ledning av hyresvärdet i äldre flerfamiljshus än åttiotalshus. Vidare anges regler för justering av bostadsförmån som är tjänstebostad, avsnitt 2.3.1.
Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort kan en undersökning av hyresnivåerna vara till ledning vid värderingen av bostadsförmån i villor inom detta område.