2018-10-19 Markvärde för industrienhet som utgör 3D-fastighet

Datum: 2018-10-19

Områden: Fastighetstaxering

Dnr: 202 387129-18/111

1 Sammanfattning

Vid värdering av mark till en industribyggnad eller övrig byggnad som är en s.k. tredimensionell fastighet (3D-fastighet) eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme (3D-fastighetsutrymme), ska markvärdet beräknas utifrån gällande riktvärdeangivelse angiven i kronor per kvadratmeter tomtmark. Markvärdet ska proportioneras mellan den traditionella fastigheten och 3D-fastigheten genom en jämförelse av byggrätten för respektive fastighet.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av industrienheter.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande från 2005-03-10 med samma rubrik (dnr 130 147179-05/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet.

2 Frågeställning

Eftersom 3D-fastigheter saknar anknytning till mark måste markvärdet grunda sig på värdet av byggrätten. Frågan är hur markvärdet ska beräknas för industrienheter som är 3D-fastigheter när riktvärdeangivelsen för tomtmarken är uttryckt i kronor per kvadratmeter tomtmark och inte byggrätt (i princip samtliga fall).

3 Gällande rätt m.m.

Av 1 kap. 4 a § fastighetstaxeringlagen (1979:1152), FTL, framgår att en 3D-fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Med 3D-fastighetsutrymme avses ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en 3D-fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt.

Av 12 kap. 1 § FTL framgår bl.a. att riktvärdet för tomtmark för en industribyggnad eller övrig byggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark eller byggrätt. I praktiken har i princip samtliga riktvärdeangivelser angetts i kronor per kvadratmeter tomtmark.

Av 12 kap. 5 § FTL framgår bl.a. att riktvärdet för tomtmark för en industribyggnad eller övrig byggnad ska inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn storlek. Med storlek avses värderingsenhetens tomtmarksareal. För värderingsenhet som utgör industribyggnad eller övrig byggnad inom en 3D-fastighet eller 3D-fastighetsutrymme avses med storlek alltid den byggrätt i kvadratmeter som värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för.

4 Bedömning

3D-fastigheter behöver inte ha markkontakt på samma sätt som traditionella fastigheter. När man värderar tomtmarken till en industribyggnad eller övrig byggnad som är en 3D-fastighet eller ett 3D-utrymme ska beräkningen utgå från gällande riktvärdeangivelse. Om riktvärdeangivelsen är angiven i kronor per kvadratmeter tomtmark ska beräkningen ske på följande sätt:

Utgå ifrån markarealen på den eller de traditionella fastigheter som ”urholkas” av 3D-fastigheten.
Proportionera sedan den totala markarealen i förhållande till byggrätten för befintliga byggnader eller byggrätter.
Markvärdet för den traditionella fastigheten respektive 3D-fastigheten beräknas sedan genom att den del av markarealen som belöper på respektive fastighet multipliceras med det i riktvärdeangivelsen angivna värdet i kronor per kvadratmeter tomtmark.

Gäller det i stället ett 3D-fastighetsutrymme som tillförts en traditionell fastighet ska markvärdet proportioneras i förhållande till den totala markarealen för både den ”urholkade” respektive tillförda fastigheten.

Om hela eller delar av 3D-fastigheten utgör yta under mark fastställer man inget markvärde för denna del. Byggrätt definieras i detta sammanhang som byggrätt ovan mark, jfr Skatteverkets senaste föreskrifter om värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter.

Proportioneringen kan dock bara göras om exploateringstalen för fastigheterna är relativt likartade, annars ska proportioneringen göras först efter det att arealen för eventuell reservmark har avräknats.

4.1 Exempel – 3D-fastighet

Den traditionella industrifastigheten By 1:1 har en areal på 10 000 kvm. Fastigheten är bebyggd med en industribyggnad på 4 000 kvm bruttoarea (BTA) i två plan. Vid en lantmäteriförrättning bildas en ny 3D-fastighet som består av halva den översta våningen av den befintliga industribyggnaden, 1 000 kvm. Riktvärdeangivelsen anger att värdet per kvadratmeter tomtmark är 200 kr.

Markvärdet för den traditionella fastigheten blir 1 500 000 kronor: (3 000 kvm/4 000 kvm × 10 000 kvm × 200 kr).

Markvärdet för 3D-fastigheten blir 500 000 kronor: (1 000 kvm/4 000 kvm × 10 000 kvm × 200 kr).

4.2 Exempel – 3D-fastighetsutrymme

Två traditionella industrifastigheter By 1:1 och By 1:2 har en tomtareal på 5 000 respektive 4 000 kvm. Varje fastighet är bebyggd med en industribyggnad på 2 000 kvm i två plan. Vid en lantmäteriförrättning överförs ett 3D-utrymme bestående av övervåningen från By 1:1 till By 1:2. Riktvärdeangivelsen anger att värdet per kvadratmeter tomtmark är 200 kr.

Markvärdet för By 1:1 blir 450 000 kronor: (1 000 kvm/4 000 kvm × 9 000 kvm × 200 kr).

Markvärdet för By 1:2 blir 1 350 000 kronor: (3 000 kvm/4 000 kvm × 9 000 kvm × 200 kr).

Genom proportioneringen av markvärdet i förhållande till andelen byggrätt kommer, i både exempel 1 och 2 ovan, det totala markvärdet för 3D-fastigheterna aldrig att överstiga det värde som skulle ha fastställts om de taxerats i enlighet med reglerna för traditionella fastigheter.