2017-09-08 Justering för buller och kraftledning m.m. beträffande småhus på ofri grund och obebyggd tomtmark för småhus

Datum: 2017-09-08

Områden: Fastighetstaxering

Dnr: 202 326523-17/111

1 Sammanfattning

Justering för buller, kraftledning m.m. kan beträffande byggnad på ofri grund ske på byggnadsvärdet. Riktvärdet för byggnaden bör ligga till grund för beräkning av justeringens storlek. Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken läggas till grund för beräkning av justeringens storlek.

Ställningstagandet ska tillämpas vid fastighetstaxering av småhusenheter och småhus och tomtmark till småhus på lantbruksenheter.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande 2006-02-28 (dnr 131 42791-06/111. Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning jämfört med det tidigare ställningstagandet med samma rubrik.

2 Frågeställning

Belägenhet vid väg, järnväg eller kraftledning kan påtagligt inverka på marknadsvärdet även för byggnad på ofri grund (byggnad å) och obebyggd tomtmark. Fråga har uppkommit om och i så fall hur en justering ska beräknas för sådana enheter.

3 Gällande rätt m.m.

Byggnad på ofri grund utgör civilrättsligt lös egendom. Av 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att bestämmelserna om fastighetstaxering ska tillämpas även i fråga om byggnad som är lös egendom. Av 7 kap. 8 § FTL framgår att värde av sådan byggnad ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken.

Enligt 7 kap. 1 § FTL ska värderingen vid fastighetstaxering ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet.

De värdefaktorer som ska beaktas vid värderingen regleras i 8 kap. FTL beträffande småhus och i 12 kap. FTL beträffande tomtmark till småhus. Av 7 kap. 5 § FTL framgår att om det föreligger värdefaktorer som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. I fjärde stycket finns bestämmelser om minsta justeringsbelopp.

I Skatteverkets senaste allmänna råd om riktvärdeangivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen av småhusenheter behandlas justering för säregna förhållanden. Beträffande buller och justering för närhet till väg anges följande.

”Markvärdet bör justeras på grund av buller från väg med belopp som uppgår till följande procentsatser enligt nedanstående tabell [tabellen utelämnad här]. Justering görs på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 56–61 dB(A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.”

Beträffande justering för närhet till kraftledning anförs i samma avsnitt i det allmänna rådet följande.

”För en småhusenhet, vars byggnadsplats ligger högst 100 m utanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall bör värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet bör vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en småhusenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan [tabellen utelämnad här].” För tomtmark och småhus på lantbruksenhet finns motsvarande allmänna råd.

Regeringsrätten har i ett fall då fråga var om justering för säregna förhållanden (olägenheter till följd av järnvägsbuller) på byggnad på ofri grund uttalat att för byggnad som är lös egendom får justeringen ske på byggnadens värde, RÅ 1986 ref. 100. I domen anför Regeringsrätten bl.a. följande. ”Justeringen bör i princip göras på det totala värdet, t.ex. i fråga om en småhusenhet på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Markvärdet och byggnadsvärdet skall dock anges till de värden de har efter justering (jfr SOU 1979:32 s 494 f). För byggnad som är lös egendom får justeringen ske på byggnadens värde”.

4 Bedömning

Av redogörelsen ovan framgår att bestämmelserna i FTL inte reglerar om justering ska hänföras till mark- och eller byggnadsvärdet. Av det citerade avsnittet i Skatteverkets senaste allmänna råd om riktvärdeangivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen, avseende buller, framgår att en justering i första hand bör hänföras till markvärdet. Beträffande justering för närhet till kraftledning förutsätts i det allmänna rådet att justeringen hänförs till markvärdet. Av Regeringsrättens dom framgår emellertid att för byggnad på ofri grund får justeringen ske på byggnadens värde.

Ovan redovisade bestämmelser i 7 kap. 8 § FTL syftar till att summan av mark- och byggnadsvärde för en bebyggd fastighet ska bli samma oberoende av om byggnaden är fast eller lös egendom. I det allmänna rådet anges, beträffande närhet till väg eller kraftledning, att justering av markvärdet bör ske med viss procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad. Detta ska ses mot bakgrund av att det i de allra flesta fall är samma ägare till mark och byggnad och att olägenheten kan hänföras till fastighetens läge i värdeområdet och därför i första hand påverkar markvärdet. Om marken och byggnaden däremot har olika ägare bör justeringens storlek beräknas på byggnadsvärdet respektive markvärdet var för sig och beaktas vid värdering av respektive enhet. Det totala justeringsbeloppet för byggnaden och marken bör därvid bli detsamma som om byggnadens ägare ägde marken.

Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken läggas till grund för att beräkna justeringens storlek. En sådan tomt kan därigenom få ett högre markvärde än en intilliggande bebyggd värderingsenhet. Det allmänna rådets rekommendationer för beräkning av justeringsbelopp bygger emellertid på förutsättningen att olägenhetens inverkan på marknadsvärdet är proportionell till enhetens totala riktvärde och därmed även proportionell mellan mark- och byggnadsvärde. Mot denna bakgrund kan justering med samma resultat beräknas separat för mark och byggnad.