Områden: Inkomstskatt (Kapital)

Datum: 2015-11-06

Dnr: 131 496848-15/111

1 Sammanfattning

När ägaren till privatbostaden fungerar som gästernas hyresvärd ska han eller hon ta upp hela den hyra som dessa betalar till beskattning i inkomstslaget kapital. Ägaren får utöver schablonavdraget inte något extra avdrag för utgifter till det företag som har förmedlat uthyrningen.

När företaget uppträder som hyresvärd ska ägaren ta upp det han eller hon får från företaget som hyresinkomst.

Det som är utgående mervärdesskatt ska dock inte tas upp.

2 Frågeställning

En ägare hyr ut sitt fritidshus eller annan privatbostad genom ett förmedlingsföretag. Företaget behåller en del av den ersättning som gästerna betalar för sin vistelse.

Vid uthyrning av privatbostad medges avdrag för viss del av ersättningen eller av avgiften/hyran. Ett s.k. schablonavdrag medges också. Andra utgifter för uthyrningen får inte dras av. Ägaren kan därmed inte få något avdrag för förmedlingsutgiften.

Frågan blir därför om ägarens hyresinkomst är den hyra som gästerna betalar till förmedlingsföretaget eller det som ägaren får från företaget? När agerar företaget som en renodlad förmedlare och när kan man göra bedömningen att det är företaget som hyr ut bostaden till gästerna?

3 Gällande rätt m.m.

Ersättningar när en privatbostadsfastighet, en bostadsrätt som är en privatbostad eller en hyreslägenhet hyrs ut ska tas upp till beskattning. När det är en fastighet som hyrs ut ska avdrag göras med 20 procent av hyresinkomsten. Om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt, som hyrs ut ska i stället den del av avgiften eller hyran som avser den uthyrda delen dras av. Andra utgifter för uthyrningen får inte dras av. I stället ska ett schablonavdrag göras med 40 000 kr per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Avdragen får inte vara högre än inkomsten. Dessa regler gäller när bostaden hyrs ut till annan än ägarens eller närståendes arbetsgivare eller handelsbolag (42 kap. 30 och 31 §§ inkomstskattelagen [IL]).

4 Bedömning

Storleken av hyresinkomsten som ägaren ska ta upp till beskattning är beroende av om uthyrningen sker direkt till gästerna, eller om uthyrningen får anses ske till företaget som i sin tur hyr ut bostaden till gästerna.

Om uthyrningen sker direkt till gästerna ska ägaren ta upp hela det belopp som hyresgästerna betalar i hyra. Då blir det som företaget behåller att se som en utgift för ägaren. En sådan utgift är inte avdragsgill utan den ingår i det s.k. schablonavdraget. Ägarens inkomstskatt blir därmed inte lägre för att han har haft utgiften till företaget, än vad den skulle ha blivit om han inte hade anlitat företaget och därmed inte haft någon förmedlingsutgift.

Om företaget kan ses som gästernas hyresvärd, är ägarens hyresinkomst det som företaget betalar till honom eller henne. Det innebär att då blir skatten lägre än vad den hade varit om ägaren inte hade anlitat företaget.

Beskattningen är alltså beroende av om företaget är en renodlad förmedlare av uthyrningen, eller om företaget kan ses som en hyresvärd för gästerna. Vid denna bedömning ska man ta hänsyn till vilka skyldigheter ägaren respektive företaget har enligt avtalet med gästerna.

Det som motsvararar utgående mervärdesskatt enligt mervärdesskattelagen ska inte tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital enligt 42 kap. 2 § IL och 15 kap. 6 § IL. Det innebär att om ägaren ska betala in utgående mervärdesskatt till staten ska sådant skattebelopp inte räknas med som ersättning för uthyrningen.

4.1 Företaget är en renodlad förmedlare

Skatteverket anser att företaget ska ses som en renodlad förmedlare, när hyresgästerna vid en objektiv bedömning bör uppfatta att det är ägaren som är hyresvärd och ansvarig för uthyrningen. Avtalsvillkor, ansvarsfördelning, praktiska arrangemang och andra omständigheter tyder på att förmedlaren endast uppträder som ombud för ägaren. Ägaren ansvarar inför gästerna för att villkoren i hyresavtalet uppfylls vad gäller tillträde, ersättning, bostadens skick m.m.

Omständigheter som talar för att det är fråga om en renodlad förmedlingstjänst är bl.a. att ägarens namn förekommer vid bokningen och i hyresavtalet. Även sådant som att ägaren informeras om gästernas ankomst, lämnar ut nyckel, kontrollerar städningen, vägs in i bedömningen. Företaget tar som regel inte någon annan affärsmässig risk än att det inte får någon förmedlingsersättning om bostaden inte kan hyras ut. Den omständigheten att gästerna betalar hyran till företaget, som innehåller en viss del som sin förmedlingsprovision, innebär inte ensamt att företaget ska ses som något annat än en renodlad förmedlare.

När företaget uppträder som en renodlad förmedlare ska ägaren ta upp hela den hyra som gästerna betalar som ersättning för uthyrningen. Om ägaren ska betala in utgående mervärdesskatt till staten ska sådant skattebelopp inte räknas med som ersättning för uthyrningen.

4.1.1 Exempel 1

Arne hyr ut sin stuga i Dovhjortsfjället genom ett företags webbplats. Han använder stugan under tre veckor per år för egen skidsemester. Arne bokar upp gäster per e-post samt lämnar ut nycklar och kontrollerar städningen med hjälp av boende på orten. Han ansvarar för att gästen får den uthyrda stugan i utlovat skick, vid rätt tidpunkt, för avtalad ersättning och avtalad period. Till den del han lyckas hyra ut stugan med hjälp av företaget får han 80 procent av det som gästerna betalar. Resterande 20 procent behåller företaget. Arne får inte någon ersättning för de veckor han inte kan hyra ut sin stuga.

Vid en sådan här uthyrning anser Skatteverket att företaget uppträder som renodlad förmedlare. Arne anses alltså ha hyrt ut bostaden till gästerna. Det som dessa betalar är därför hans ersättning för uthyrningen. Denna ersättning ska han ta upp till beskattning. Han får inte något avdrag utöver schablonavdraget för utgiften till förmedlingsföretaget.

Om gästerna betalar 10 000 kr till företaget, kommer detta att behålla 2 000 kr för sin förmedlingstjänst. Företaget betalar 8 000 kr till Arne. Arne ska ta upp 10 000 kr till beskattning som ersättning för uthyrningen.

4.1.2 Exempel 2

Åke hyr ut ett rum i sin permanentbostad under två veckor i juli månad genom ett företags webbplats. Företaget bokar upp gästerna efter det att Åke godkänt dem. Företaget tar emot gästernas betalning. Åke lämnar ut nycklar och kontrollerar städningen. Han ansvarar för att gästerna får det uthyrda rummet i utlovat skick, vid rätt tidpunkt, för avtalad ersättning och avtalad period. Företaget tar ut 10 procent i förmedlingsavgift av gästerna och 5 procent av Åke. Avgiften beräknas i båda fallen på hyran.

Vid en sådan här uthyrning anser Skatteverket att företaget uppträder som renodlad förmedlare. Åke anses alltså ha hyrt ut bostaden till gästerna. Det som dessa betalar i hyra är därför hans ersättning för uthyrningen. Denna ersättning ska han ta upp till beskattning. Det som gästerna betalar i förmedlingsavgift är dock företagets inkomst. Åke får inte något avdrag utöver schablonavdraget för sin utgift till förmedlingsföretaget.

Gästerna betalar 11 000 kr till företaget, 10 000 kr i hyra och 1 000 kr i förmedlingsavgift. Åke ska betala 500 kr i förmedlingsavgift. Företaget behåller därför 500 kr av Åkes hyra och betalar ut 9 500 kr till honom. Åke ska ta upp 10 000 kr till beskattning som ersättning för uthyrningen.

Om Åke får särskild ersättning för frukost och städning ska han även ta upp denna som en ersättning för uthyrningen, se Skatteverkets ställningstagande ”Inkomstbeskattning av Bed & Breakfast bedriven i privatbostadsfastighet” från den 29 november 2004, dnr 130 682054-04/111.

4.2 Företaget ses som hyresvärd

Företaget ses som hyresvärd om det kan anses hyra ut bostaden i eget namn. Gästerna bör vid en objektiv bedömning uppfatta företaget som hyresvärd och ansvarig för uthyrningen med hänsyn taget till avtalsvillkor, ansvarsfördelning, praktiska arrangemang eller andra omständigheter. Företaget ansvarar inför gästerna för att villkoren i hyresavtalet uppfylls vad gäller tillträde, ersättning, bostadens skick m.m.

Omständigheter som talar för att företaget fungerar som hyresvärd är bl.a. att företagets namn finns i avtal, bekräftelse eller faktura. Liknande omständigheter är att gästerna meddelar sin ankomst till och hämtar nyckeln hos företaget. Den omständigheten att företagets ersättning till ägaren beräknas utifrån den ersättning företaget får från gästerna, medför inte ensamt någon annan bedömning. Ägaren kan således stå risken för att bostaden inte kan hyras ut under en viss period, utan att Skatteverket bedömer att han eller hon ska ses som gästernas hyresvärd.

När företaget ses som hyresvärd till gästerna är ägarens hyresinkomst det belopp som företaget redovisar och betalar till ägaren. Ägaren ska då ta upp detta belopp som ersättning för uthyrningen. Om ägaren ska betala in utgående mervärdesskatt till staten ska sådant skattebelopp inte räknas med som ersättning för uthyrningen.

4.2.1 Exempel

Berit hyr ut sin stuga i Dovhjortsfjället genom ett företags webbplats. Hon bokar upp tre veckor per år för egen skidsemester. Företaget annonserar ut stugan, bokar upp gästerna, lämnar ut nycklar och kontrollerar städningen samt fakturerar gästen. Företaget ansvarar för att gästen får den uthyrda stugan i utlovat skick, vid rätt tidpunkt, för avtalad ersättning och avtalad period.

Till den del företaget lyckas hyra ut stugan får Berit 60 procent av det som gästerna betalar. Resterande 40 procent behåller företaget. Berit får inte någon ersättning för de veckor företaget inte lyckas hyra ut hennes stuga.

Vid en sådan här uthyrning anser Skatteverket att det är företaget som uppträder som hyresvärd och därmed får anses vara part i hyresavtalet med gästerna. Berit anses ha hyrt ut bostaden till företaget. Hon ska därför ta upp beloppet som företaget betalar till henne som sin hyresinkomst.

Gästerna betalar 10 000 kr till företaget som i sin tur behåller 4 000 kr. Resterande belopp om 6 000 kr betalas till Berit. Hennes ersättning för uthyrningen är då dessa 6 000 kr.