2009-09-15 Kapitalvinst – säljarens utgifter för fel på såld privatbostadsfastighet

3.1 Civilrätt

Överlåtelse av fastighet behandlas i fjärde kapitlet i jordabalken (JB) och reglerna om fel på fastigheten är uppdelade mellan rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel.

Rättsliga fel, 15-17 §§, innebär att fastigheten är belastad med högre inteckningar än vad som förutsattes vid köpet, eller att den är belastad med okända sakrätter, t.ex. arrende, nyttjanderätt eller servitut

Rådighetsfel, 18 §, innebär att köparen pga. myndighets beslut inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta.

Faktiska fel, 19 §, innebär att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Som fel räknas inte vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna i övrigt vid köpet (köparens undersökningsplikt). Köparen kan alltså endast åberopa s.k. dolda fel, såvida inte säljaren har utfäst annat.

Vid fel på fastigheten har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller häva köpet vid fel av väsentlig betydelse, jfr 4:12 JB. Ett avdrag på köpeskillingen ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick, 4:19 c JB. Det här innebär att storleken av det lagstadgade prisavdraget kan avvika från den faktiska kostnaden att åtgärda felet.

Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på säljarens försummelse, eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, 4:19 JB. I dessa fallen har alltså köparen alltid rätt att få fullständig täckning för sina utgifter att åtgärda felet.

Däremot kan varken köparen eller säljaren med stöd av bestämmelse i jordabalken kräva att felet ska åtgärdas av säljaren. Det finns dock inget som hindrar att parterna kommer överens om att reglera tvisten genom att säljaren helt eller delvis ansvarar för att åtgärda felet (se t.ex. prop. 1989/90:77 s. 50).

3.2 Skatterätt

Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och omkostnadsbeloppet, 44 kap. 13 § Inkomstskattelag (1999:1229) (IL). Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), 44 kap. 14 § IL.

Med förbättring avses ny-, till- eller ombyggnad. Med förbättring av en privatbostadsfastighet avses även s.k. förbättrande reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de föregående fem åren, till den del åtgärderna har medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen jämfört med skicket vid köpet, 45 kap. 12 § IL.

Regeringsrätten har i ett antal resningsärenden satt ner kapitalvinsten i sådana fall där säljaren genom beslut av domstol eller avtal har återbetalat en del av köpeskillingen med anledning av fel på den sålda fastigheten (se bl.a. RÅ 1993 not. 624, RÅ 1994 not. 293, RÅ 1994 not. 299, RÅ 1995 not. 153 och RÅ 1998 not. 169).

RÅ 1985 Aa 223. Regeringsrätten uttalade följande. ”Av utredningen framgår att i samband med fastighetsaffären överenskommelse träffats mellan Christer B och köparen om att vissa reparationsarbeten skulle bekostas av Christer B samt att muntligt avtal med denna innebörd slutits mellan parterna före kontraktsdagen. Vid angivna förhållanden får Christer B enligt anvisningarna till 36 § kommunalskattelagen anses berättigad att i förvärvskällan tillfällig förvärvsverksamhet tillgodoföra sig avdrag såsom för omkostnad för ifrågavarande reparationskostnader vid beräkning av förlust genom avyttring av fastigheten Kylaren10.”Jämför även RÅ 1968 Fi 82.

RÅ 1988 not. 832. Flera år efter försäljningen upptäcktes fel på fastigheten, vilket säljaren hade utgifter för att åtgärda. Regeringsrätten beviljade resning och satte ned taxeringen.

RÅ 1954 Fi 865 och RÅ 1956 Fi 17. Vinsten minskades med skadestånd som säljaren ådragit sig i samband med fastighetsförsäljningen.

RÅ 1973 ref. 93. Flera år efter köpet nedsattes den ursprungliga köpeskillingen, och det nedsatta beloppet utgjorde även köparens avdragsgilla anskaffningsutgift vid en senare vinstberäkning.

I doktrin har angetts att avdrag bör medges för nya utgifter som har ett klart samband med den sålda fastigheten, och är av sådan karaktär att de skulle ha beaktats vid kapitalvinstberäkningen om de hade varit kända vid försäljningen. Det torde dock krävas att utgiften har uppkommit på grund av omständigheter som inträffat senast i samband med försäljningen. En sådan omständighet är bl.a. säljarens utfästelse att vidta vissa åtgärder (Peter Melz; Kapitalvinstbeskattningens problem, s. 287)

4.1 Säljaren utbetalar ersättning till köparen

Överenskommelse mellan parterna eller beslut av domstol, som medför att säljaren har återbetalat en viss del av köpeskillingen för fel på fastigheten, ska minska säljarens skattepliktiga försäljningsintäkt vid beräkning av kapitalvinsten (se bl.a. RÅ 1993 not. 624, RÅ 1994 not. 293, RÅ 1994 not. 299, RÅ 1995 not. 153 och RÅ 1998 not. 169). Detta gäller även för sådant belopp som säljaren betalar såsom ersättning för skada med stöd av 4:19 JB.

Parterna kan emellanåt avtala om att säljaren ska ersätta köparen för kostnaderna att åtgärda felet, t.ex. genom att säljaren åtar sig att betala fakturor som är utställda på köparen. Detta ska behandlas enligt vad som anges ovan eftersom det är att jämställa med en nedsättning av köpeskillingen.

En minskning av säljarens kapitalvinst medför också att köparens anskaffningsutgift ska minskas med motsvarande belopp (se RÅ 1973 ref. 93). Erhållen skadeersättning med stöd av 4:19 JB ska endast beaktas till den del det avser själva felet i fastigheten. Annan ersättning som t.ex. avser hinder i att nyttja fastigheten under en viss period ska inte minska anskaffningsutgiften.

Åskådningsexempel

A har sålt en fastighet till B och har i samband med försäljningen uppgett att det inte finns några problem med fukt eller liknande. Det visar sig dock att dräneringen är dåligt utförd, vilket har medfört en begynnande fukt- och mögelskada. Nedsättning av köpeskillingen kan enligt 4:19 c JB beräknas till 250 000 kr medan kostnaden för att åtgärda felet kan uppskattas till 300 000 kr.

Eftersom fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst är han skyldig att i sin helhet ersätta köparen för kostnaden att åtgärda felet. A ska därför betala 300 000 kr till B, vilket avser nedsättning av köpeskilling med 250 000 kr och ersättning för skada med 50 000 kr.

A är i detta fall berättigad att genom omprövning sänka sin taxerade kapitalvinst med betalt belopp, 300 000 kr, och B ska vid en framtida kapitalvinstberäkning minska sin anskaffningsutgift med motsvarande belopp.

4.2 Säljaren ser till att felet blir åtgärdat

Utgångspunkten är att avdrag inte kan göras för utgifter som baseras på åtgärder och händelser som har inträffat efter försäljningen, dvs. efter det att båda parter har undertecknat köpekontraktet.

RÅ 1985 Aa 223 utvisar att enbart det faktum att åtgärderna är utförda efter försäljningen inte förtar möjligheten till avdrag för förbättringsutgifter. Fallet avsåg visserligen en näringsfastighet men torde även vara tillämpbart för en privatbostadsfastighet. Rätt till avdrag förutsätter dock att utgiften är en direkt följd av försäljningen, t.ex. att parterna i samband med försäljningen muntligen eller skriftligen har avtalat om att säljaren ska utföra en viss åtgärd på fastigheten. Sådana åtgärder ska då anses ha utförts av säljaren omedelbart före försäljningen.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll avseende en privatbostadsfastighet ska enligt 45 kap. 12 § IL baseras på fastighetens skick vid försäljningen jämfört med dess skick vid köpet. När arbete på fastigheten har utförts efter försäljningen ska bedömningen av eventuell förbättring ske med hänsyn till den reparerade fastighetsdelens skick efter arbetena.

Vid fel i såld fastighet kan parterna komma överens om att säljaren ska ansvara för att åtgärda felet. Om felet hade uppmärksammats i samband med köpet och parterna redan då avtalat om att säljaren skulle åtgärda felet, så skulle det ha behandlats enligt reglerna för säljarens förbättringsutgifter. Det bör inte ha någon principiell betydelse, huruvida felet har uppmärksammats och påtalats före eller efter att köpet har genomförts. Säljarens utgifter för att fastigheten blir i det skick som förutsattes vid köpet bör därför vara avdragsgilla i samma omfattning som skulle ha gällt om arbetena istället hade utförts omedelbart före försäljningen.

Fortsättning av åskådningsexempel

A menar att felet kan avhjälpas till en lägre kostnad än 300 000 kr. Parterna kommer därför överens om att säljaren ska åtgärda felet, vilket visar sig kosta honom 230 000 kr. I det här fallet är det alltså säljaren som har utgifter för de arbeten som utförs på fastigheten, varför kapitalvinsten ska beräknas efter vad som gällt om säljaren istället hade utfört samma arbete omedelbart före försäljningen. Det ska således inte behandlas som en nedsättning av köpeskillingen.

Jämfört med den ursprungliga dräneringen har det gjorts vissa grundläggande förbättringar som kan uppskattas till 100 000 kr och resterande 130 000 kr är därmed hänförlig till reparation och underhåll. Eftersom A köpte huset när det var nybyggt så kan ingen del av utgifterna för att återställa fastigheten i det ursprungliga skicket vid köpet vara en förbättring enligt 45 kap. 12 § IL. A är därmed berättigad att sänka sin kapitalvinst med 100 000 kr.