Område: Inkomstskatt – Kapital, Inkomstskatt – Näring
Datum: 2008-01-28
Dnr/målnr/löpnr: 131 47088-08/111
1 Sammanfattning
Säljare och köpare kan avtala att köparen utöver köpeskillingen för fastigheten ska ersätta säljaren för fastighetsskatt eller kommunal fastighetsavgift som belöper på tid efter äganderättsövergången. En sådan betalning från köparen till säljaren ska inte kapitalvinstbeskattas, dvs. ska inte ingå i kapitalvinstberäkningen.
2 Bakgrund och frågeställning
Kommunal fastighetsavgift och statlig fastighetsskatt ska från och med 1 januari 2008 betalas av den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten.
Frågan gäller om den ersättning för fastighetsavgift eller fastighetsskatt som en köpare betalar till en säljare för tid efter äganderättens övergång, ska ses som en kapitalvinstgrundande ersättning.
3 Gällande rätt m.m.
Statlig fastighetsskatt har enligt de regler som gällde före 1 jan 2008 betalats av den som är ägare till en fastighet, 2 § lag (1984:1052) om statlig fastighetsskatt (FSL). Bestämmelsen har inneburit att om en fastighet bytt ägare under ett år, så har överlåtare (säljare) och förvärvare (köpare) var för sig debiterats och betalat fastighetsskatt för de delar av året som de varit ägare.
Från och med 1 januari 2008 ska kommunal fastighetsavgift betalas för bostäder, lag (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift. De fastigheter som inte omfattas av kommunal fastighetsavgift är som tidigare skattepliktiga till statlig fastighetsskatt.
Vid införandet av bestämmelserna om kommunal fastighetsavgift och dess betalning, har även betalningsskyldigheten för statliga fastighetsskatten ändrats.
Kommunal fastighetsavgift ska betalas för kalenderåret av den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten, 2 § fastighetsavgiftslagen. Samma gäller för Statlig fastighetsskatt som även den ska betalas för kalenderåret av den som är ägare till fastigheten vid kalenderårets ingång, 2 § FSL.
4 Skatteverkets bedömning
Bestämmelserna om fastighetsskattens betalning innebar i sin tidigare lydelse att kapitalvinstberäkningen inte berördes av utgiften för fastighetsskatt. Någon förändring i detta avseende har inte varit lagstiftarens mening vid införandet av bestämmelsen om att ägaren vid kalenderårets ingång ska betala skatten för hela året.
En fastighets marknadsvärde utgörs i normalfallet av den ersättning som avtalas mellan oberoende parter. Den fastighetsskatt som tidigare påfördes och betalades av köpare och säljare för skilda delar av kalenderåret, ska även i fortsättningen betalas, men med den skillnaden att skatten betalas för hela året av den som är ägare vid årets ingång. Lagens nya utformning kan antas medföra att köpekontrakten ofta kommer att innehålla någon form av överenskommelse om att köparen, utöver köpeskillingen för fastigheten, ska ersätta säljaren för den skatt som belöper på tid efter äganderättsövergången. En sådan överenskommelse parterna emellan får anses utgöra fördelning av en driftskostnad för fastigheten vilken kan bäras gemensamt av säljare och köpare. En sådan särskild ersättning till säljaren ska inte kapitalvinstbeskattas, dvs. den ska inte ingå i kapitalvinstberäkningen för fastigheten.
Om försäljningen avser en näringsfastighet får fastighetens ägare göra avdrag för den fastighetsskatt eller fastighetsavgift som avser fastigheten, 16 kap. 17 § IL. Det leder till att den kompensation som en säljare erhåller från en köpare utgör skattepliktig intäkt i säljarens näringsverksamhet. Oavsett om utgiften kan ses som utgift för skatt eller inte, så utgör den utgivna ersättningen till säljaren en avdragsgill kostnad för köparen, om fastigheten även hos denne utgör en näringsfastighet.