2005-10-07 Fastighetsskatt – Reduceringsbelopp

Fastighetsskatt

Datum: 2005-10-07

Dnr: 131 198768-05/111

1 Sammanfattning

Skatteverket anser att reglerna om reduceringsbelopp i 3 a § lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt (FSL) även omfattar ombyggnad av lokal, industri och specialbyggnad till bostäder.

Kostnaderna ska ha nedlagts i den, eller den del av byggnaden, som efter åtgärderna utgör värderingsenhet för bostäder i hyreshusenhet. För att avgöra om taxeringsvärdet har höjts med minst 20 % görs jämförelse med det tidigare bestämda taxeringsvärdet för ombyggd del, även om den före åtgärderna utgjorde annan värderingsenhet än bostad.

Vid beräkningen av reduceringsbeloppet ska ”motsvarande taxeringsvärde” (3 a § 2 st. FSL) beräknas utifrån den byggnadstyp och värderingsenhet som gällde före ombyggnationen (fiktivt taxeringsvärde).

2 Bakgrund och frågeställning

Frågan är om reglerna om beräkning av reduceringsbelopp även gäller vid ombyggnad till bostäder från byggnad, eller byggnadsdel, som dessförinnan inte var värderingsenhet för bostäder i hyreshus.

Fråga har även uppkommit hur reduceringsbeloppet ska beräknas i sådana fall.

3 Gällande rätt m.m.

För nybyggda bostadsfastigheter påförs ingen fastighetsskatt under de första fem åren och endast med halv fastighetsskatt under de därefter följande fem åren, 3 § 2 st. FSL. Reglerna om nedsättning av fastighetsskatt gäller även när ombyggnaden har varit så omfattande att fastigheten åsatts ett värdeår som är lika med ombyggnadsåret. Detta sker om nedlagda kostnader överstiger 70 % av en beräknad nybyggnadskostnad för motsvarande byggnad.

Vid mindre omfattande ombyggnader kommer ett ändrat värdeår inte att motsvara ombyggnadsåret, varför reglerna om nedsättning av fastighetsskatt inte är tillämpliga. Ett sådant mindre omfattande arbete kan alltså leda till att underlaget för fastighetsskatt istället höjs, eftersom ombyggnaden föranleder en höjning av taxeringsvärdet.

För att neutralisera den ökning av skattebelastningen som en ombyggnad kan medföra, har det införts särskilda regler i 3 a § FSL. Den skattskyldige kan begära att ett s.k. reduceringsbelopp bestäms om kostnader för ombyggnad har nedlagts på den delen av en hyreshusenhet som avser värderingsenhet för bostäder. Reduceringsbeloppet är skillnaden mellan det nya taxeringsvärdet för bostadsdelen och det taxeringsvärde som skulle ha åsatts vid samma fastighetstaxering om arbetena inte hade gjorts, 3 a § 2 st. FSL.

Bestämmande av reduceringsbelopp förutsätter, dels att ombyggnadskostnaderna överstiger 100 000 kr, dels att taxeringsvärdet för bostäder har höjts med minst 20 % i förhållande till det tidigare bestämda taxeringsvärdet, 3 a § 3 st. FSL.

Reglerna om reduceringsbelopp tillämpades första gången vid 1995 års taxering. Vid lagens tillkomst var endast bostadsdelen av en hyreshusenhet belagd med fastighetsskatt. Fastighetsskatten har därefter utvidgats till att omfatta andra värderingsenheter än bostäder.

Av lagens förarbeten (prop. 1993/94:91, budgetpropen 1992/93:100 Bilaga 8 s. 112 f och 1992/93:SkU33) framgår tydligt att syftet med lagen är att mindre omfattande byggnadsarbeten på bostäder inte ska medföra ett höjt underlag för fastighetsskatt. Även mindre om- eller tillbyggnader ska därför omfattas av samma skattelättnad som gäller för nybyggda bostadshus.

4 Skatteverkets bedömning

Skatteverket anser att reglerna kring bestämmande av reduceringsbelopp ska tillämpas utifrån dess syfte att arbetena i sig inte ska medföra ett högre underlag för fastighetsskatt än vad som annars varit fallet om ombyggnaden inte hade gjorts. Här ska beaktas att även andra enheter än bostadsdelen i en hyreshusenhet numera utgör underlag för uttag av fastighetsskatt. Ombyggnad till bostad medför en ökning av bostadsytan för värderingsenheten bostad, men innebär samtidigt en minskning av ytan för andra värderingsenheter.

Skatteverket anser att reglerna om reduceringsbelopp även gäller när ombyggnad sker till bostäder, från byggnad som tidigare utgjorde lokal, industribyggnad eller specialbyggnad. Reglerna gäller alltså inte enbart ombyggnad av redan befintliga bostäder. En sådan tolkning av lagtexten är i överensstämmelse med dess övergripande syfte.

Reduceringsbelopp ska endast bestämmas om byggkostnaderna för bostäder överstiger 100 00 kr samt om det nya taxeringsvärdet för bostäder har höjts med minst 20 % i förhållande till det senast före arbetena bestämda taxeringsvärdet. Jämförelse görs med det tidigare taxeringsvärdet för den ombyggda delen, även om den förut var värderingsenhet för annat än bostäder.

Reduceringsbeloppet bestäms som skillnaden mellan det nya bostadsvärdet och det taxeringsvärde som skulle ha åsatts om arbetena inte hade gjorts, d.v.s. ett fiktivt beräknat taxeringsvärde.

Enligt Skatteverkets uppfattning ska detta fiktiva värde beräknas utifrån de förhållanden som före arbetena gällde för den ombyggda delen. Det fiktiva taxeringsvärdet ska alltså beräknas som om den ombyggda delen fortfarande varit annat än bostäder.

Några exempel får illustrera