SKVFS 2024:8 Värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter vid 2025 års allmänna fastighetstaxering

2 §Vid klassificering av värdefaktorn storlek för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter är byggrätt den rätt som finns att uppföra en ny byggnad på värderingsenheten.

Byggrätt ska anges i kvadratmeter bruttoarea ovan mark. Vad som framgår av svensk standard SS 21054:2020 ska gälla vid mätning av bruttoarea ovan mark. Med ovan mark avses att golvet i närmast högre våning ligger mer än 1,5 meter över omgivande markyta.

3 §Värdefaktorn typ av bebyggelse ska indelas i klasserna bostäder och lokaler. Med bostäder avses utrymmen inrättade för boende samt biutrymmen enligt svensk standard SS 21054:2020. Med lokaler avses detsamma som framgår av 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken.

4 §Värdefaktorn väntetid avser tiden från taxeringsårets ingång till den tidpunkt då brytningen påbörjas.

5 §Värdefaktorn brytningstid ska när brytning pågår beräknas från ingången av det år då taxering ska ske till och med den tidpunkt när brytning väntas vara avslutad. Pågår inte någon brytning ska brytningstiden räknas från väntetidens slut.

Föreligger täkttillstånd ska brytningstiden räknas som längst till den tidpunkt när täkttillståndet löper ut. Saknas täkttillstånd får brytningstiden bestämmas till högst tio år.

6 §Värdefaktorerna väntetid och brytningstid klassindelas enligt följande tabell. Brytningsfaktorn ska för hela riket bestämmas till de tal som anges i tabellen. Med brytningsfaktorn avses de tal som anger faktorn vid varierande väntetid och brytningstid.

7 §Vid klassificeringen av värdefaktorn hyra ska hyran bestämmas till den hyra som gäller enligt kontraktet och som är den totala faktiska årshyran för år 2023 inom värderingsenheten. Detta gäller oavsett när hyreskontraktet tecknats.

8 §Årshyran ska för bostäder motsvara hela det belopp som hyresgästerna har att betala till hyresvärden. I årshyran ska ingå kostnader för uppvärmning, nedkylning, vatten och avlopp, tillägg för fastighetsavgift och andra tillägg men inte avgifter för hushållsförbrukning av elektricitet och gas, kabeltv, bredband och liknande avgifter eller mervärdesskatt. I årshyran ska inte heller ingå ersättning från uthyrning av mark eller markanläggning.

Hyran ska anges i hela tusental kronor.

9 §Årshyran ska för lokaler motsvara hela det belopp som hyresgästerna normalt har att erlägga till hyresvärden samt hyra för uppsatta skyltar och master. I årshyran ska ingå kostnader för uppvärmning, nedkylning, vatten och avlopp, tillägg för fastighetsskatt och andra tillägg men inte avgifter för förbrukning av elektricitet och gas eller mervärdesskatt. I årshyran ska inte heller ingå ersättning från uthyrning av mark eller markanläggningar.

Hyran ska anges i hela tusental kronor.

10 §När uppgifter om faktisk årshyra för 2023 saknas för hela eller delar av värderingsenheten eller om värderingsenhetens beskaffenhet har förändrats efter år 2023 så att årshyran har ändrats mer än vad som motsvaras av på orten normala hyresförändringar, ska den faktiska årshyran för ett senare år användas. I sådana fall ska det senare årets hyra omräknas till 2023 års nivå.

11 §Till grund för värderingen av bostäder och lokaler ska istället för faktisk årshyra i vissa fall läggas jämförelsehyra. Med jämförelsehyra avses när bruksvärdehyra respektive marknadsmässig hyra ska bestämmas till vad som gäller för likvärdiga bostäder och lokaler i värdeområdet. Jämförelsehyra ska tillämpas för sådana bostäder och lokaler som

1. innehas med bostadsrätt,

2. är andelslägenheter,

3. disponeras av ägaren eller närstående till ägaren,

4. varit outhyrda under hela året eller del av året eller för vilka hyresrabatter utgår, eller

5. har en faktisk hyra som är en internhyra.

Med internhyra i första stycket 5 avses att hyran har överenskommits mellan parter med intressegemenskap.

Detsamma gäller om den faktiska årshyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyra då det gäller bostäder eller från marknadsmässig hyra i fråga om lokaler. Med marknadsmässig hyra 2023 avses genomsnittlig årshyra för likartade lokaler detta år.

12 §Vid klassificeringen av värdefaktorn ålder är nybyggnadsår det år då den övervägande delen av hyreshuset eller ägarlägenheten togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsår som ska användas är 1929.

13 §Vid klassindelningen av värdefaktorn ålder för industribyggnad och övrig byggnad är nybyggnadsår det år då den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk. Det tidigaste nybyggnadsår som ska användas är 1929.

14 §Värdefaktorn lokaltyp ska vid värdering med ledning av en avkastningsberäkning indelas i klasserna produktionslokaler, industrikontor och lager m.m.

Med produktionslokaler avses lokaler som är inrättade för produktion, verkstad, service eller liknande.

Med industrikontor avses lokaler som är inrättade för kontor, personalutrymme, utställning eller liknande och är belägna i en byggnad som till övervägande del inrymmer produktionslokaler eller lager m.m.

Med lager m.m. avses lokaler som är inrättade för lager, förråd eller liknande samt övriga lokaler som inte kan hänföras till någon av ovanstående lokaltyper.

15 §Värdefaktorn standard för produktionslokaler ska indelas i klasserna mycket enkel standard, enkel standard, normal standard och hög standard.

Klass 1.

Till mycket enkel standard ska hänföras produktionslokaler med mycket ogynnsamma förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. dåliga tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg takhöjd, ogynnsamma dagsljusförhållanden, små avstånd mellan bärande element som begränsar lokalens utnyttjande och ingen uppvärmning eller ventilation.

Klass 2.

Till enkel standard ska hänföras produktionslokaler med begränsade förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. besvärande tillfartsförhållanden, produktion i flera våningsplan, låg eller relativt låg takhöjd och endast enklare ventilation.

Klass 3.

Till normal produktionslokaler standard med ska hänföras tillfredsställande förutsättningar för normal industriproduktion.

Klass 4.

Till hög standard ska hänföras produktionslokaler med goda eller mycket goda förutsättningar för normal industriproduktion, t.ex. goda tillfartsförhållanden, produktion i ett eller två plan, gynnsam takhöjd och relativt stort avstånd mellan bärande element som begränsar byggnadens inre utnyttjande.

För standardklassificering avseende produktionslokaler ska anges standardpoäng för lokalytans utförande och utrustning enligt bilaga 1.

16 §Värdefaktorn standard för industrikontor ska indelas i klasserna enkla industrikontor, normala industrikontor och högklassiga industrikontor.

Klass 1.

Till enkla industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. enkel golvbeläggning, skärmväggar av träfiberplattor eller liknande, låg belysningsstandard, endast självdragsventilation, låg standard i våtutrymmen dvs. enklare golv och väggbeklädnad och enkel sanitär utrustning.

Klass 2.

Till normala industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. golvbeläggning av enklare textil-, linoleum- eller plastmatta, regelväggar med gipsplattor eller liknande, mekanisk ventilation, god belysningsstandard, tillfredsställande standard i våtutrymmen dvs. golv- och väggbeklädnad av modernt slag och tillfredsställande sanitär utrustning.

Klass 3.

Till högklassiga industrikontor ska hänföras kontor med t.ex. textil-, linoleum- eller plastmatta av högre kvalitet, parkett eller likvärdig golvbeläggning, möjlighet till tempererad luft och hög belysningsstandard, hög standard i våtutrymmen dvs. golv- och väggbeklädnad av modernt slag och högklassig sanitär utrustning.

17 §Värdefaktorn standard för lager m.m. ska indelas i klasserna mycket enkel standard, enkel standard, normal standard, hög standard och mycket hög standard.

Klass 1.

Till mycket enkel standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. tidigare ekonomibyggnad liksom byggnader med mycket enkla väggar och utan eller med mycket enkel belysning.

Klass 2.

Till enkel standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. kallförråd, enkla oisolerade byggnader med låg takhöjd, låg bjälklagsbärighet, enkla väggar, låg belysningsstandard och utan särskild ventilationsutrustning.

Klass 3.

Till normal standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. isolerade byggnader med godtagbar planlösning, tillfredsställande takhöjd och bjälklagsbärighet, mekanisk ventilation, tillfredsställande belysning och in- och utlastningsförhållanden.

Klass 4.

Till hög standard ska hänföras lager m.m. som t.ex. isolerade byggnader med stora friytor, normal eller hög takhöjd, hög bjälklagsbärighet, god ventilation och belysning och direktinfart eller lastkaj.

Klass 5.

Till mycket hög standard ska hänföras t.ex. utpräglade s.k. höglager och moderna lager med stort inslag av automatiserad hantering.

18 §Vid bestämmande av värdefaktorn ortstyp för byggnadskategorierna 1–9 i IN-tabellerna ska kommunerna delas in på sätt som framgår av bilaga 2.