SKVFS 2023:10 Förberedelsearbetet inför 2025 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark

1 §I denna föreskrift avses med

riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhöran-de förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

riktvärdekarta H: riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter,

riktvärdekarta I: riktvärdekarta för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av avkastningsberäkning, samt tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastnings- eller produktionskostnadsberäkning,

riktvärdekarta EL: riktvärdekarta för elproduktionsenheter,

riktvärdekarta T: riktvärdekarta för täktmark, och

typkod: benämning på taxeringsenhet beroende på inrättande, till exempel hyreshusenhet, lokaler.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd som i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

2 §Om det för en värdefaktor inom ett värdeområde förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden ska det anges på riktvärdekartan.

3 §I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

4 §Vid indelning i värdeområden ska som utgångspunkt användas den indelning som framgår av respektive riktvärdekarta för H, I, El och T från den särskilda fastighetstaxeringen 2024.

5 §Av riktvärdekarta H ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader,

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter, och

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter.

Ett värdeområde för hyreshus och tomtmark till hyreshus samt ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

6 §Av riktvärdekarta I ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för industribyggnader och övriga byggnader, som värderas med ledning av en avkastningsberäkning,

• indelningen i värdeområden avseende tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en produktionskostnads- eller avkastningsberäkning,

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för industribyggnad och övrig byggnad, och

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till industribyggnad och övrig byggnad. Ett värdeområde för industribyggnad och övrig byggnad samt tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för industribyggnad och övrig byggnad får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark för sådana byggnader.

Riktvärdekarta I ska upprättas för varje län.

7 §Av bilaga till riktvärdekarta I ska framgå Skatteverkets beslut avseende riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

För sådana byggnader ska hela riket utgöra ett värdeområde.

8 §Av riktvärdekarta El ska framgå Skatteverkets beslut avseende de riktvärdeangivelser samt de uppgifter om förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden. För elproduktionsenheter utgör hela riket ett värdeområde.

9 §Av riktvärdekarta T ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för täktmark,

• riktvärdeangivelser avseende vilka arrendepriser per kubikmeter fast mått av brytvärda fyndigheter av olika slag som gäller inom varje värdeområde för täktmark, och

• uppgifter om de förutsättningar och förtydliganden som behövs för att tillämpa riktvärdeangivelsen.

Riktvärdekarta T ska upprättas för varje län.

10 §Förslag till riktvärdeangivelser och vilka förutsättningar som ska gälla för riktvärdekartorna H, I, El och T ska upprättas med utgångspunkt från köpeskillingar eller likvider för representativa överlåtelser under åren 2021–2023 av hela eller delar av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.

Dessa köpeskillingar eller likvider för representativa överlåtelser (provvärderingsobjekt) ska ligga till grund för provvärderingarna. Överlåtelserna ska avse hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser. Vid beräkning av riktvärdeangivelser för täktmark och elproduktionsenheter ska någon viktning av köpeskillingar eller likvider med hänsyn till året för förvärvet inte ske.

Om riktvärdeangivelserna avseende elproduktionsenheter och täktmark har beräknats med stöd av marknadssimuleringsmetoder på grund av att överlåtelser saknas ska detta dokumenteras.

11 §Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser av hyreshus- och industrienheter som skett under åren 2021–2023 har förändrats under dessa år ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till 2023 års marknadsvärdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egendom. Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för prisutvecklingsområden.

12 §Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser avseende hyreshus- och industrienheter som är gjorda under åren 2021–2023 ska, vid beräkning av 2023 års marknadsvärdenivå följande koefficienter användas:

• år 2021: 0,6

• år 2022: 0,8

• år 2023: 1,0.

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen har korrigerats med prisutvecklingsfaktorn.

13 §Under förberedelsearbetet görs provvärdering för att kontrollera vilken taxeringsvärdenivå som kommer att uppnås vid en tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. De förutsättningar som anges på riktvärdekarta H, I, El och T ska leda fram till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för respektive hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenhet samt täktmark. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 32 §.

14 §Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning och gallring i enlighet med 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Köp av obebyggd tomtmark till hyreshus- och industrienheter ska utvärderas särskilt.

Köp av fastigheter som är upplåtna med tomträtt ska undantas från provvärderingen om skillnaden i marknadsvärde mellan dessa och övriga hyreshus- och industrifastigheter som är upplåtna med äganderätt är större än tio procent. Vidare ska köp avseende hyreshusfastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet av fastigheter i värdeområdet inte tas med vid provvärderingen i de fall dessa köp påverkar nivåläggningen.

En analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Även taxeringsvärdenivåer och standardavvikelser ska anges för åren 2021, 2022 och 2023.

I övrigt ska kontrollvärdering enligt 16–19 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

15 §När ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärderingsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § och 19 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), ska detta framgå av en beskrivning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt nummer.

16 §Provvärderingen ska avslutas med en kontrollvärdering (kvalitetssäkring). Vid denna ska de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som riktvärdekarta H och I leder till beräknas för olika grupper av hyreshus- och industrienheter. Beräkningarna ska avse taxeringsenheter eller delar därav som överlåtits genom köp och avse ett eller flera värdeområden. Spridningen kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna ska redovisas.

Hyreshusenheter

För hyreshusenheter med typkod 320, 321 och 325 ska sammanställningar av provvärderingen göras för varje värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden för

1. hyreshus med enbart eller huvudsakligen lokaler med en sammanlagd årshyra som

   • är mindre än 500.000 kr i 2023 års hyresnivå

   • uppgår till minst 500.000 kr i 2023 års hyresnivå

2. hyreshus med enbart eller huvudsakligen bostäder med en sammanlagd årshyra som

   • är mindre än 300.000 kr i 2023 års hyresnivå

   • uppgår till 300.000 kr men understiger 800.000 kr i 2023 års hyresnivå

   • uppgår till minst 800.000 kr i 2023 års hyresnivå

3. övriga hyreshus med bostäder och lokaler utan att någon lokaltyp är den huvudsakliga.

Med huvudsakligen avses att värdet av ifrågavarande lokaltyp (inklusive markvärdet för denna) ska uppgå till minst 75 procent av taxeringsenhetens värde.

För hyreshusenheter ska värdeområden med en genomsnittlig taxeringsvärdenivå (T/K) som är högre än 0,8 och som grundar sig på minst fem representativa överlåtelser redovisas.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering ska vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

Industrienheter

1. För industrienheter, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, ska sammanställningar av provvärderingen göras för varje värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden beträffande enheter med en köpeskilling eller likvid som

   • är mindre än 5.000.000 kr i 2023 års prisnivå

   • uppgår till minst 5.000.000 kr i 2023 års prisnivå.

2. För industrienheter, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, ska sammanställningar av provvärderingen göras beträffande enheter med en köpeskilling eller likvid som

   • är mindre än 5.000.000 kr i 2023 års prisnivå

   • uppgår till minst 5.000.000 kr i 2023 års prisnivå.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering som avses för grupp A ska vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

För grupp B ska samma ortstyp gälla.

17 §En beräkning enligt 16 § för ett värdeområde eller grupp av värdeområden ska som regel omfatta de representativa överlåtelser som finns att tillgå. Om samtliga representativa överlåtelser inte tas med, ska i första hand de äldre överlåtelserna utgå.

18 §Inom varje värdeområde för hyreshus och industrier ska beräkningen enligt 16 § kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena ska jämföras med marknadsvärdena som beräknas enligt en direktavkastningsmetod som baseras på en evighetskapitalisering av ett driftnetto från nivååret. Med driftnetto avses här hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader inklusive fastighetsskatt och fastighetsavgift samt långsiktig vakans. Bedömd direktavkastning och övriga ingående parametrar i marknadsvärdebedömningen ska vara marknadsmässiga.

Jämförelsen av resultaten mellan värden enligt marknadsvärdebedömningen och beräknade riktvärden ska ske dels för hyreshus för en bostad och för en lokal, dels för industri med produktionslokaler inom varje värdeområde. Produktionslokalen ska motsvara en sådan normenhet som anges i 11 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

För värdeområden där lokal för hyreshus utgörs av såväl kontor som butiker och där butiksinslaget väsentligt påverkar marknadsvärdet ska det framgå hur stor butiksandelen är inom värdeområdet. Bostad och lokal ska väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållanden.

Om det framkommer att det finns en väsentlig skillnad mellan att bestämma riktvärdeangivelserna med ortsprismetoden och att bestämma dem genom marknadssimulering med avkastningsmetoden ska detta redovisas särskilt med motivering. Av motiveringen ska det framgå vilket beräkningssätt som anses bäst leda till den lagstadgade taxeringsvärdenivån för fastigheter som är mest representativa för värdeområdet. Redovisningen ska ske på sätt som framgår av bilaga 1.

19 §Förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund för kontrollvärderingen (kvalitetssäkringen) ska bifogas redovisningen av denna. Förteckningarna ska upprättas per kommun och innehålla:

• fastighetsbeteckning,

• överlåtelsedatum,

• köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korrigerad köpeskilling och koefficient för viktning av köpet,

• klassindelningsdata för värderingsenheterna,

• värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden enligt föreslagna riktvärdeangivelser, och

• uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrigerad köpeskilling (T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom genomsnittligt T/K redovisas.

Om ett värdeområde omfattar ett delområde av en annan kommun än den aktuella, en enklav, ska köp inom delområdet redovisas tillsammans med detta värdeområde.

20 §För representativa överlåtelser som undantagits från provvärderingen ska förteckningar upprättas och redovisas. Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med följande koder:

21 §Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per kommun och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje hyreshus- och industrienhet hör. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall utifrån följande gallringskoder:

22 §Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller. Detta ska för industrioch elproduktionsenheter och täktmark ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2019 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter (SKVFS 2018:8). För hyreshus- och ägarlägenheter ska det ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2022 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter (SKVFS 2021:10). Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i denna del.

23 §Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till Skatteverket vid följande tidpunkter.

Lantmäteriet ska senast den 7 december 2023 till Skatteverket lämna – förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199),

• förslag till tabellramar för HK-tabell, IH-tabeller, IK-tabell, IN- tabell, KN-tabell, IO-tabell, Nvi-tabell och Nö-tabell,

• förslag till tabellramar för belägenhet

• förslag till tabellramar för tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet, upprättad på sätt som framgår av bilaga 2 a i fastighetstaxeringsförordningen, och

• förslag till tabellramar för tomtvärdetabell för tomtmark till industribyggnad, upprättad på sätt som framgår av bilaga 7 a i fastighetstaxeringsförordningen.

24 §Lantmäteriet ska senast den 1 februari 2024 till Skatteverket lämna förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

25 §Lantmäteriet ska senast den 1 mars 2024 till Skatteverket lämna förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen för hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenheter samt täktmark.

26 §För hyreshus och ägarlägenheter ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter.

I förslaget ska H-nivåfaktorer anges.

Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna förslag till marknadsmässiga genomsnittshyror per värdeområde för lokaler av olika åldrar. Lokalerna ska avse kontorslokaler samt även butikslokaler i de värdeområden där det finns skäl att ange en annan hyresnivå än för kontorslokaler. Förslag ska även lämnas avseende genomsnittshyror för bostäder per värdeområde. Samtliga hyror ska avse nivååret.

27 §För tomtmark ingående i hyreshusenhet och ägarlägenhetsenhet ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler ovan mark.

28 §För industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastningsberäkning ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna lokaltyp, storlek, ålder och standard, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.

I förslaget ska IH- och IK-nivåfaktorer anges.

29 §För industribyggnad och övrig byggnad värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp,

• återanskaffningskostnad enligt 5 kap. 6 § andra stycket fastighetstaxeringslagen, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.

30 §För tomtmark ingående i en industrienhet ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per kvadratmeter tomtmark eller per kvadratmeter bruttoarea byggrätt.

31 §För täktmark ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna väntetid och brytningstid,

• tillämpliga brytningsfaktorer, och

• tillämpliga värden för varje värdeområde i kronor per kubikmeter fast mått av förekommande fyndigheter.

Med brytningsfaktor avses de tal som anger faktorn vid varierande väntetid och brytningstid enligt Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2018:8) om värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenheter vid 2019 års allmänna fastighetstaxering.

32 §För elproduktionsenheter ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• faktorerna för flerårsreglering, belägenhet, ålder, utnyttjande och storlek,

• återanskaffningskostnad för olika slag av värmekraftverk,

• fullasttid för vindkraftverk,

• nedskrivningsfaktor för kärnkraftverk (KN-tabell), kraftvärmeverk (NÖ-tabell) och vindkraftverk (Nvi-tabell),

• omräkningsfaktorer för industribyggnader, övriga byggnader, värmekraftverk och kärnkraftverk (IO-tabell),

• tabell för justeringsfaktor avseende avvikande drifttid,

• elprisfaktorer, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärdeangivelser.

33 §Lantmäteriet ska senast den 1 december 2023 säkerställa former och format för leveranser enligt 34–38 §§ på det sätt som närmare bestäms av Skatteverket.

34 §Lantmäteriet ska senast den 26 februari 2024 till Skatteverket lämna preliminärt

• förslag till värdeområdesindelning för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter, industribyggnader, övriga byggnader, kraftverksbyggnader samt för täktmark,

• förslag till prisutvecklingsfaktorer,

• förslag till riktvärdekarta H och I (första ansatsen),

• förslag till riktvärdekarta El och T,

• förslag till marknadsmässig genomsnittshyra för lokaler per värdeområde och genomsnittlig bruksvärdehyra för bostäder per värdeområde, och

• förteckning över de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av hyreshus- och industrienheter som föreslås som provvärderingsobjekt samt en förteckning över de överlåtelser som inte har ansetts som representativa. Grunderna för bortgallring ska redovisas i varje enskilt fall.

35 §Lantmäteriet ska senast den 26 februari 2024 till Skatteverket lämna preliminärt förslag på de uppgifter som framgår av 22-32 §§ ovan samt värden till sådana tabeller som avses i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)

• 1 kap. 8 § fastighetstaxeringsförordningen (HK-tabell),

• 1 kap. 13 § fastighetstaxeringsförordningen (IH-tabeller och IK- tabeller),

• 1 kap. 15 § fastighetstaxeringsförordningen (IN-tabell)

• 1 kap. 15 och 35 §§ fastighetstaxeringsförordningen (IO-tabell),

• 1 kap. 35 § fastighetstaxeringsförordningen (KN-tabell),

• 1 kap. 34 e § fastighetstaxeringsförordningen (Nö-tabell),

• 1 kap. 34 h § fastighetstaxeringsförordningen (Nvi-tabell), och

• 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen (tomtvärdetabeller).

36 §Lantmäteriet ska senast den 30 april 2024 till Skatteverket lämna uppgift om till vilket värdeområde som respektive hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenhet samt täktmark tillhör.

37 §Lantmäteriet ska senast den 30 april 2024 till Skatteverket lämna slutligt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 33 §.

38 §Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2024 verkställa de ändringar som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet lämnar enligt 33 och 34 §§.

39 §Lantmäteriet ska senast den 14 juni 2024 till Skatteverket leverera resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har bestämts enligt 31 §.

Riktvärdeangivelser ska redovisas för varje värdeområde samt vilka förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde. Till redovisningen ska fogas dels resultatet av provvärderingen vilken har verifierats genom kontrollvärdering (kvalitetssäkring), dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden, prisutvecklingsområden och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till.

Redovisningen av kontrollvärderingen avseende hyreshus-, ägarlägenhets- och industrienheter ska utföras på sätt som framgår av 13–21 §§.

40 §Redovisningen av kontrollvärdering avseende täktmark och elproduktionsenheter ska redovisas separat.

2023:10

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 oktober 2023 och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2025 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark.