Förberedelsearbetet inför 2016 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och ägarlägenheter

1 §I denna föreskrift avses med

• riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

• riktvärdekarta H: riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter,

• HK-tabell: tabell över kapitaliseringsfaktorer utvisande värderelationer mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men med samma hyra,

• tomtvärdetabell: tabell över markvärden i kronor per kvadratmeter byggrätt för bostäder och lokaler i enlighet med 1 kap. 37 § andra stycket fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),

• typkod: benämning på taxeringsenhet beroende på inrättande, till exempel hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler,

• värdenivå: sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) erfordras inom varje värdeområde för att bestämma riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd som i fastighetstaxeringslagen.

2 §För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga förhållanden.

3 §I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

4 §Riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter vid särskild fastighetstaxering 2015 ska ligga till grund för indelningen i värdeområden.

5 §Av riktvärdekarta H ska framgå Skatteverkets beslut avseende

• indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt tomtmark till dessa byggnader,

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter, och

• riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter.

Ett värdeområde för hyreshus och tomtmark till hyreshus samt ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får bara omfatta ett värdeområde för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

Riktvärdekartan för hyreshus, bostäder och tomtmark till dessa ska gälla även för ägarlägenheter och tomtmark till dessa.

6 §Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser samt förtydliganden på riktvärdekarta H ska bestämmas med utgångspunkt från köpeskillingar och likvider för representativa överlåtelser under åren 2012–2014 av hela eller delar av hyreshusenheter, som tagits in i Skatteverkets ortsprisregister. Dessa köpeskillingar och likvider för representativa överlåtelser (provvärderingsobjekt) ska ligga till grund för provvärderingarna. Överlåtelserna ska avse hyreshusenheter som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser.

7 §Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser av hyreshusenheter som skett under 2012–2014 har förändrats under denna period ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna motsvarar 2014 års marknadsvärdenivå. Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egendom. Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för prisutvecklingsområden.

8 §Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser som är gjorda under åren 2012–2014 ska, vid beräkning av 2014 års marknadsvärdenivå, följande koefficienter användas:

• år 2012: 0,6

• år 2013: 0,8

• år 2014: 1,0.

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med prisutvecklingsfaktorn.

9 §Under förberedelsearbetet ska provvärdering ske för att kontrollera vilken taxeringsvärdenivå som kommer att uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. Härvid ska de förutsättningar som anges på riktvärdekarta H leda fram till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för hyreshusenhet. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 18 §.

Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning och gallring i enlighet med 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Dock ska köp av obebyggd tomtmark utvärderas särskilt. Köp av fastigheter upplåtna med tomträtt ska undantas från provvärderingen om skillnaden i marknadsvärde mot övriga hyreshusfastigheter upplåtna med äganderätt är större än 10 procent. Vidare ska köp avseende fastigheter som inte kan anses vara typiska för beståndet av fastigheter i värdeområdet inte heller tas med vid provvärderingen i de fall dessa köp påverkar nivåläggningen. En analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Härvid ska taxeringsvärdenivåer och spridning anges för 2012, 2013 och 2014. I övrigt ska kontrollvärdering enligt 10–13 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

Då ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärderingsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och i förarbetena, ska detta framgå av en beskrivning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt nummer.

Kontrollvärdering: dokumentation m.m.

15 §Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer till Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer, värdetabeller. Detta ska i första hand ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2013 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus m.m. jfr SKVFS 2012:9. Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i denna del.

Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till Skatteverket vid följande tidpunkter.

• Förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) senast den 5 december 2014.

• Förslag till HK-tabell senast den 5 december 2014.

• Tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet, upprättad på sätt som framgår av bilaga 2 i fastighetstaxeringsförordningen senast den 5 december 2014.

• Förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) senast den 27 februari 2015.

• Förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen senast den 27 februari 2015.

16 §För hyreshus och ägarlägenheter ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till

• klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder, och

• bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter.

I förslaget ska erforderliga H-nivåfaktorer anges.

Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna förslag till marknadsmässiga genomsnittshyror per värdeområde för lokaler av olika åldrar. Lokalerna ska avse kontorslokaler samt även butikslokaler i värdeområden där det finns skäl att ange annan hyresnivå än för kontorslokaler. Förslag ska även lämnas avseende genomsnittshyror för bostäder per värdeområde. Samtliga hyror ska avse nivååret.

17 §För tomtmark ingående i hyreshusenhet och ägarlägenhet ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler ovan mark.

18 §Lantmäteriet ska senast den 1 december 2014 säkerställa former och format för leveranser enligt 21 och 23 §§ på det sätt som närmare bestämts av Skatteverket.

19 §Lantmäteriet ska senast den 5 mars 2015 till Skatteverket lämna

• förslag till värdeområdesindelningen för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter,

• förslag till prisutvecklingsfaktorer,

• förslag till riktvärdekarta H (första ansatsen),

• förslag till marknadsmässig genomsnittshyra för lokaler per värdeområde och genomsnittlig bruksvärdehyra för bostäder per värdeområde,

• förteckning över de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av hyreshusenheter som föreslås som provvärderingsobjekt samt en förteckning över de överlåtelser som inte har ansetts som representativa. Grunderna för bortgallringen ska redovisas i varje enskilt fall,

• preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 1 kap. 8 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), HK-tabell, och

• preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen (tomtvärdetabeller).

20 §Lantmäteriet ska senast den 27 april 2015 till Skatteverket lämna uppgift om till vilket värdeområde hyreshus- och ägarlägenhetsenhet hör. Senast samma dag ska Lantmäteriet vidare lämna slutligt förslag på de tabeller som nämns i 19 § samt vilka förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde.

21 §Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2015 verkställa de ändringar som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet lämnar enligt 19 §.

22 §Lantmäteriet ska senast den 15 juni 2015 till Skatteverket leverera resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har bestämts enligt 18 §.

Resultat av provvärderingen levereras genom att Skatteverket får tillgång till provvärderingssystemet. I provvärderingssystemet finns dels resultatet som har verifierats genom kvalitetssäkring (kontrollvärdering), dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden, prisutvecklingsfaktorer, prisutvecklingsområden och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till. Redovisningen av kvalitetssäkringen ska utföras på sätt som framgår av 9–14 §§ avseende hyreshusenheter.

23 §Inför den förenklade fastighetstaxeringen 2016 av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter ska sådana referensgrupper som anges i 19 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) bestå av tio av de förtroendevalda ledamöterna i skattenämnden. I de fall antalet ledamöter i en skattenämnd är lägre än tio ska samtliga ledamöter ingå i referensgruppen.

24 §Vid sammanträde med Skatteverkets referensgrupp ska protokoll föras.

2014:12

Dessa föreskrifter träder i kraft två veckor efter den dag då föreskrifterna enligt uppgift på dem utkom från trycket i Skatteverkets författningssamling och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2016 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och ägarlägenhetsenheter.