Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet lämnade sitt betänkande den 30 mars 2017. I denna artikel lämnas en översiktlig redogörelse av utredningens överväganden och förslag.

1 INLEDNING

Redan i samband med att nuvarande regler om skattefrihet för näringsbetingade andelar infördes i början av 2000-talet diskuterades effekten av att tillgångar skulle kunna säljas skattefritt i paketerad form. Med en paketerad transaktion avses att den tillgång som ska säljas – i stället för att säljas direkt – förs över till ett separat aktiebolag. Därefter säljs andelarna i aktiebolaget skattefritt. Paketering är förstås möjligt för alla typer av tillgångar, men får större betydelse för tillgångar med lång avskrivningstid. Fastigheter tillhör den kategori tillgångar som har längst avskrivningstid och därför får transaktioner med paketerade fastigheter större ekonomisk betydelse än paketering av andra typer av tillgångar. Dessutom tenderar fastigheter att öka i värde över tid, vilket innebär att skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga värdet på fastigheterna ökar. När paketerade transaktioner med fastigheter är normen kommer värdeökningen inte att beskattas och inte heller ligga till grund för framtida värdeminskningsavdrag. Slutligen utgår stämpelskatt om 4,25 procent på hela köpeskillingen vid en direktförsäljning men inte vid en andelsförsäljning.

Även om frågan om fastighetspaketeringar har diskuterats i flera utredningar är det först den här utredningen som har haft som huvudsakligt uppdrag att utreda företeelsen. Uppdraget har bestått av flera delar. Ett antal kartläggningar och analyser; bland annat vad gäller den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen, förekomsten av paketering av fastigheter, skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten i fastighetsbranschen. På grundval av genomförda analyser skulle bl.a. en bedömning göras av om fastighetsbranschen eller investeringar i fastigheter kan anses vara skattemässigt gynnade. Utredningen skulle också analysera konsekvenserna av två olika system, ett där det finns möjlighet respektive ett där det inte finns möjlighet till paketering av fastigheter och bedöma om det är befogat att förhindra fastighetspaketering, generellt eller för vissa särskilda transaktioner. I uppdraget ingick också att föreslå författningsändringar för att motverka paketering av fastigheter. Även i övrigt fick utredningen lämna förslag för att motverka skatteupplägg i samband med innehav och avyttring av fastigheter.

Utredningen har också haft i uppdrag att titta på vissa frågor på stämpelskatteområdet. Det huvudsakliga uppdraget har varit att analysera om fastighetsbildning används för att undkomma stämpelskatt och vid behov, föreslå lagändringar för att motverka sådant skatteundandragande. Vidare har utredningen också haft i uppdrag att analysera vissa förfaranderegler på stämpelskatteområdet och föreslå lämpliga förändringar av lagstiftningen.

Uppdraget begränsas uttryckligen, vad gäller transaktioner med paketerade fastigheter, på så sätt att utredningen ska utgå från att systemet med skattefrihet för kapitalvinst och utdelning från näringsbetingade andelar ska finnas kvar. När det gäller stämpelskatt och fastighetsbildningsåtgärder ska utredningen som utgångspunkt inte föreslå några förändringar av fastighetsbildningslagen (1970:988).

2 KARTLÄGGNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Vad gäller förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter visar kartläggningen att det är mycket vanligt, särskilt inom det privata näringslivet och när fastigheterna representerar stora värden. Under 2015 omsattes kommersiella fastigheter motsvarande ett värde av 174,2 miljarder kronor varav affärer med paketerade fastigheter uppskattas ha omsatt ungefär 157,6 miljarder kronor medan omsättningen på lagfartsaffärer uppskattas till 16,6 miljarder kronor. Såvitt kunnat utrönas är det huvudsakliga syftet med en paketerad transaktion att sänka skatten, något som också bekräftats i samtal med olika företrädare för branschen. Utifrån en teoretisk modell har utredningen också försökt kartlägga de övergripande skillnaderna mellan ett skattesystem som tillåter skattefria transaktioner med paketerade fastigheter och ett där sådana transaktioner inte är möjliga. Enligt modellens grundutförande leder slopandet av skattefrihet för transaktioner med paketerade fastigheter till lägre fastighetspriser, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Effekterna är dock mycket svårbedömda eftersom olika aktörers betalningsvilja påverkas i olika grad, förändringen kan leda till minskade tomtpriser osv. Några mer exakta slutsatser kan inte dras av kartläggningen.

Övriga kartläggningar innefattar effekter som fastighetspaketeringar kan ha för ägar- och organisationsstrukturen bland företagen i fastighetsbranschen, för rörligheten av fastighetsinnehav och för transparensen på marknaden. När det gäller ägar- och organisationsstrukturen finns det inget som tyder på att de i någon större omfattning har påverkats av möjligheterna till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Fastighetsbeståndets rörlighet kan antas minska om möjligheten till paketerade transaktioner slopas, åtminstone under en övergångsperiod. Transparensen på fastighetsmarknaden beskrivs som god eller mycket god av de som är verksamma på den. Skatteverket och Lantmäteriet är dock på längre sikt oroliga för tillförlitligheten hos taxeringsvärdena om transaktioner med paketerade fastigheter fortsätter att öka.

Det finns dock anledning att uppehålla sig lite mer vid den kartläggning som framför allt utmynnar i de bedömningar som resulterar i de förslag till lagstiftning som lämnas i betänkandet. Det handlar om kartläggningen och analysen av fastighetsbranschens skattesituation. En första avgränsning som måste göras i en sådan kartläggning är att bestämma vilka skatter som är relevanta att ha med. I slutändan blev det bolagsskatt, fastighetsskatt1 och stämpelskatt som bedömdes relevanta medan skatt på arbete och styrmedelsskatter (inkl. energiskatter) inte ingår. Vad gäller mervärdesskatten diskuteras den ingående i betänkandet och då framför allt frågan om hur befrielsen från mervärdesskatt och den frivilliga skattskyldigheten ska bedömas. Utredningen gör till slut bedömningen att branschen troligen är gynnad mervärdesskattemässigt men att frågan kompliceras av att hyressättningen till stor del styrs av bruksvärdessystemet. Mervärdesskatten ingår inte i analysen.

Kartläggningen gäller åren 2008–2014 och visar att svenska företag i genomsnitt betalar 13,5 procent i bolagsskatt och 1,8 procent i fastighetsskatt av sitt resultat före skatt. Av de största branscherna betalar fastighetsbranschen minst i bolagsskatt (9,9 procent). En bidragande orsak till den låga bolagsskatten är att fastighetsbranschen har relativt stora skattefria inkomster från försäljning av näringsbetingade andelar. Branschen betalar dock avsevärt mer i fastighetsskatt (9,3 procent).

Detta leder fram till tre olika bedömningar. För det första kan fastighetsbranschen totalt sett inte anses vara skattemässigt gynnad. För det andra kan konstateras att förekomsten av paketeringar innebär att investeringar i fastigheter blir mer lönsamma. Utan möjligheten till skattefria försäljningar genom paketering innebär uttaget av fastighetsskatt att investeringar i fastigheter blir högre beskattade än andra investeringar. Den sista bedömningen avser frågan om det är befogat att införa beskattning av transaktioner med paketerade fastigheter. Svaret på den frågan är i stor utsträckning beroende av hur man ser på fastighetsskatten. Uttryckt på annat sätt – om ingenting görs åt möjligheten att skattefritt överlåta paketerade fastigheter av det skälet att branschen totalt sett inte kan anses skattemässigt gynnat så bygger det på den outtalade premissen att fastighetsskatten kan anses kompensera för att uttaget av bolagsskatt är lägre i fastighetsbranschen än i andra branscher. Efter en analys av de bakomliggande motiven till fastighetsbeskattningen görs bedömningen att den i sin nuvarande utformning är en fiskal skatt vars funktion är att generera intäkter till staten utöver den normala inkomstbeskattningen. Fastighetsskatten kan därför inte anses kompensera, och i den meningen motivera, låga bolagsskattebetalningar. Detta leder fram till bedömningen att de skattefördelar som transaktioner med paketerade fastigheter innebär bör motverkas.

I artikeln används genomgående fastighetsskatt som gemensam beteckning på fastighetsskatt och fastighetsavgift.

3 HUVUDFÖRSLAGEN

3.1 Förslag för att motverka skattefördelarna vid transaktioner med paketerade fastigheter

Ambitionen har varit att utforma ett förslag där skattekonsekvenserna vid en paketerad fastighetstransaktion i så stor utsträckning som möjligt ska motsvara de som uppkommer vid en direktförsäljning av samma fastighet. Förslaget syftar inte till att få transaktioner med paketerade fastigheter att upphöra (vilket knappast heller är möjligt). Även om den huvudsakliga anledningen till den stora förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter är skatteeffekten finns det också andra skäl till varför det sker; vid en större försäljning av fastigheter kan det vara mer praktiskt att sälja ett bolag jämfört med 20 lagfartsförsäljningar. Det har också påtalats att framför allt kommunala fastighetsbolag kan föredra att sälja fastigheter i paketerad form för att på så sätt kunna villkora köpen av fastigheterna under en längre tid (något som jordabalken inte tillåter vid en direktförsäljning). Avsikten med förslaget är däremot att skatteeffekten inte ska vara avgörande för vilken transaktionsform som väljs när en fastighet ska avyttras. Efter att ha analyserat olika alternativ till lagstiftning som motverkar skattefördelarna vid transaktioner med paketerade fastigheter föreslås en modell där fastigheter anses avyttrade och åter förvärvade (en s.k. avskattning av fastigheter) när aktierna i ägarföretaget byter ägare. Den utformningen har flera fördelar jämfört med de andra alternativ som har övervägts. Vid en avskattning är det bara kapitalvinsten på själva fastighetsbeståndet som tas upp till beskattning. Eftersom fastigheter i sig är skattepliktiga tillgångar är det förhållandevis enkelt att beräkna en fiktiv kapitalvinst vid andelsavyttringen. Kedjebeskattning uppstår inte eftersom det avskattade värdet får användas som nytt underlag för värdeminskningsavdrag. Det är också den lösning vars skattemässiga effekter mest liknar de som uppstår vid en direktförsäljning av fastigheten.

En sådan här lösning kan utformas till att gälla alla fastigheter, dvs. ett fastighetsinnehav ska alltid skattas av när företaget säljs. Ett sådant förslag som träffar alla försäljningar av fastigheter blir enklare och mer förutsägbart. I utredningen gjordes dock bedömningen att det var att gå alltför långt och inte heller i överensstämmelse med direktivets bakomliggande syfte. Förslaget innebär i stället att om det bestämmande inflytandet upphör över ett företag vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter, ska de fastigheter som ägs av det avyttrade företaget anses avyttrade och åter förvärvade för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Detta syftar till att i så stor utsträckning träffa de försäljningar där avsikten är just att sälja fastigheter och inte att t.ex. sälja en verksamhet där en fastighet råkar ingå. Genom avskattningen får fastigheten ett nytt anskaffningsvärde och ett nytt underlag för värdeminskningsavdrag. Huruvida tillgångarna till huvudsaklig del består av fastigheter avgörs av en jämförelse mellan marknadsvärdet på de i avyttringen ingående fastigheterna och ersättningen för andelarna i paketeringsbolaget, korrigerad för ingående likvida tillgångar samt skulder.

Från huvudregeln görs ett antal undantag då avskattning av fastighetsinnehav inte ska ske. Det gäller när andelarna i det avyttrade företaget är marknadsnoterade, när avyttring sker på grund av likvidation eller konkurs och när ersättningen för andelarna ska tas upp på grund av reglerna om skalbolagsbeskattning. Avskattning ska inte heller ske om andelsavyttringen har skett för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Därmed avses sådana fall när en fastighet utgör en stor del av företagets samlade tillgångar, men där inkomster och utgifter från den bedrivna verksamheten kommer från annat än fastighetsinnehavet.

Avskattning av fastighetsinnehavet kan aktualiseras vid en andelsavyttring även om det bestämmande inflytandet inte upphör, om det föreligger särskilda omständigheter. Sådana omständigheter kan till exempel vara att det i anslutning till avyttringen har skett en riktad nyemission till förvärvaren. Särskilda omständigheter kan dock aldrig föreligga vid en koncernintern andelsavyttring.

För att motverka kringgående av avskattningsreglerna med tillämpning av de regelverk som träffar omstruktureringar och som är baserade på fusionsdirektivet, föreslås en anpassning till direktivets lydelse genom nya regler om högsta ersättning som kan betalas kontant vid sådana omstruktureringar.

Betänkandet innehåller en beskrivning av tänkbara övergångsbestämmelser men det lämnas inget konkret förslag. Frågan om utformningen av en övergångsbestämmelse diskuterades ingående i utredningen men uppfattningarna om vad som var en lämplig sådan varierade mycket. Eftersom uppfattningarna var så olika blev beslutet att redovisa de alternativ vi diskuterat i utredningen men att inte uttryckligen föreslå någon bestämmelse.

En ytterligare skattefördel som uppstår vid en transaktion med en paketerad fastighet är att det – till skillnad mot en direktförsäljning – inte utgår någon stämpelskatt. Därför lämnas också ett förslag om att de företag som ska skatta av en fastighet i samband med en andelsavyttring också ska ta upp en schablonintäkt som motsvarar den stämpelskatt som skulle ha utgått vid en direktförsäljning av fastigheten. Slutligen föreslås – som en följd av huvudförslaget – att fastighetsfållan avskaffas.

3.2 Stämpelskatt

Som nämns inledningsvis ingick det också i utredningens uppdrag att titta på vissa stämpelskattefrågor. Enligt direktiven skulle utredningen analysera om fastighetsbildningsinstitutet utnyttjas på ett inte avsett sätt i skatteundandragande syfte och föreslå de lagändringar som behövs om analysen visar att en lagändring är motiverad.2

Bakgrunden till uppdraget är att förvärv genom fastighetsreglering eller någon annan fastighetsbildningsåtgärd inte är stämpelskattepliktiga. I massmedia har uppmärksammats ett antal fall där fastighetsbildning använts på ett inte avsett sätt för att undvika stämpelskatt. Vidare har Lantmäteriet påtalat att fastighetsbildningsåtgärder används för att på ett konstruerat och skattedrivet sätt undvika stämpelskatten. Även Skatteverket har uppmärksammat företeelsen i en rapport.

På uppdrag av utredningen har Lantmäteriet gjort en begränsad kartläggning som visar att fastighetsbildning används som ett sätt att undkomma stämpelskatt vid fastighetstransaktioner. Eftersom det innebär ett inte obetydligt skattebortfall och att Lantmäteriets resurser används på ett ineffektivt sätt blev bedömningen att detta förhållande är nödvändigt att åtgärda lagstiftningsvägen. Av direktiven framgår att ett lagförslag så långt som möjligt bara ska träffa förvärv som kan användas i skatteundandragande syfte. Utredningen övervägde därför flera begränsade förslag – särskilt riktade mot skatteplanering – men den slutliga bedömningen var att det enda effektiva är att införa en generell skatteplikt för stämpelskatt vid fastighetsbildning. För att inte onödigt försvåra användandet av fastighetsbildningsinstitutet föreslås dock att de avgifter som betalas till Lantmäteriet för fastighetsbildningen ska få räknas av från stämpelskatten.

Enligt nu gällande regler utgår stämpelskatt vid koncerninterna fastighetsöverlåtelser. Uppskov med stämpelskatten kan medges vid koncerninterna överlåtelser men när koncernförhållandet mellan överlåtare och förvärvare upphör så upphör också uppskovet. Med den avskattningsregel som föreslås i betänkandet finns det inte längre något behov av att stämpelbeskatta koncerninterna överlåtelser varför det föreslås att de reglerna tas bort. Det innebär också att nuvarande uppskovsregler kan slopas.

Huvudförslaget i betänkandet – avskattning – innebär att skattekostnaden för att omsätta fastigheter kommer att öka. Detta sammantaget med att stämpelskatten är en skatt som tas ut på hela försäljningsbeloppet, oavsett vinst eller förlust, gör att det finns skäl att överväga att vidta balanserade åtgärder som går i andra riktningen, dvs. minskar transaktionskostnaderna. Det föreslås därför i betänkandet att stämpelskattesatsen för juridiska personer sänks från 4,25 procent till 2 procent.

I uppdraget ingick också att titta på vissa förfarandefrågor mer av karaktären modernisering och anpassning. De frågorna tas inte upp i den här artikeln. För den intresserade läsaren hänvisas till betänkandet.

4 ÖVRIGA FÖRSLAG

Som nämns inledningsvis fick utredningen även i övrigt lämna förslag för att motverka skatteupplägg i samband med innehav och avyttring av fastigheter. Två förslag lämnas under den delen av direktivet.

4.1 Slopad tillgångsklassificering av fastigheter i bolagssektorn

För det första föreslås att klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgång ska slopas i bolagssektorn. Samtliga fastigheter ska i stället behandlas som kapitaltillgångar. Bakgrunden till förslaget är att annars måste ett flertal problem på området åtgärdas genom riktade lagstiftningsåtgärder. Den praxis som har utvecklats som innebär att det finns ett frivilligt val i fråga om att direkt eller indirekt klassificera fastigheter som lager- eller kapitaltillgångar bör åtgärdas genom lagstiftning varvid det förhållandet att lagerstatusen övergår på andelarna bör upprätthållas. Det måste i samband med lagstiftningsåtgärderna också säkerställas att det inte är möjligt att sälja lagerfastigheter skattefritt i paketerad form. Möjligheten att göra värdeminskningsavdrag på lagerfastigheter bör upphöra i syfte att få två renodlade system för kostnadsföring av anskaffningen, ett för lager och ett för kapitaltillgångar. Vidare riskerar schablonregler som de i 27 kap. IL – som anger att alla fastigheter i en viss typ av verksamhet ska vara lager – att göra fler fastigheter till lager än vad som är ekonomiskt motiverat. Jämfört med att göra dessa punktinsatser i lagstiftningen för att hantera de specifika problemen görs i betänkandet bedömningen att det är bättre att helt slopa den skattemässiga indelningen av fastigheter i lager- eller kapitaltillgångar. Ett generellt förslag är enklare, särskilt som de skattemässiga effekterna av den föreslagna ändringen är förhållandevis små. Inom bolagssektorn finns det bara ett inkomstslag och en skattesats att förhålla sig till, och totalt sett blir det samlade skatteuttaget för en lagertillgång och en kapitaltillgång med samma värdeutveckling mycket likartat. Skillnaderna är främst att rätten till skattemässig nedskrivning försvinner för fastigheter som tidigare klassificerats som lager.

Förslaget begränsas till bolagssektorn. Vad gäller handelsbolag innebär förslaget att klassificeringen av fastigheter i lager- eller kapitaltillgångar ska slopas för handelsbolag som bara har juridiska personer som delägare. Om det finns en fysisk person eller ett handelsbolag med en fysisk person som delägare i delägarkretsen, ska uppdelningen i lager- och kapitaltillgång finnas kvar för de fastigheter som handelsbolaget äger. Lösningen är inte helt idealisk eftersom en juridisk person som vill få en fastighet klassificerad som en lagertillgång kan bilda ett handelsbolag tillsammans med en fysisk person. Risken borde dock vara relativt liten för att valfriheten i klassificeringen (och därmed rätten till nedskrivning) kommer att leva kvar i praktiken. De nödvändiga konstellationerna går inte att åstadkomma inom en bolagskoncern. Det förhållandet att en fysisk person måste upptas i ägarkretsen bör verka avhållande, särskilt med beaktande av att en fysisk person ska ta upp kapitalvinst från en lagerfastighet i inkomstslaget näringsverksamhet Tillsammans med det faktum att det inte går att göra underprisöverlåtelser till och från handelsbolag bör utrymmet för fortsatt valfrihet vara försumbart med den föreslagna utformningen av reglerna.

4.2 Kontinuitet för anskaffningsvärdet vid underprisöverlåtelser av fastigheter i vissa fall

För det andra föreslås att det ska råda skattemässig kontinuitet med avseende på anskaffningsvärde, skattemässigt värde och gjorda värdeminskningsavdrag vid underprisöverlåtelser av en byggnad med mark. Vid en underprisöverlåtelse får köparen enligt nu gällande regler ett nytt anskaffningsvärde baserat på det högsta av ersättningen eller det skattemässiga värdet. Det innebär att det inte råder skattemässig kontinuitet med avseende på anskaffningsvärde eller gjorda värdeminskningsavdrag. När det gäller fastigheter ska anskaffningsvärdet fördelas på mark respektive byggnad vilket kan innebära att den ursprungliga fördelningen av anskaffningsvärdet mellan mark och byggnad kan förändras på grund av underprisöverlåtelsen. Genom en sådan överlåtelse kan underlag för värdeminskningsavdrag flyttas från sådant som inte medför skattemässiga avdrag (mark) till sådant som gör det (byggnad) och tvärtom. Förslaget syftar till att råda bot på dessa – såvitt kunnat utrönas – oavsedda effekter vid underprisöverlåtelse av fastigheter.

Förslaget är generellt utformat även om det i praktiken bara kommer att tillämpas vid koncerninterna överlåtelser eftersom det lär saknas rationella skäl att överlåta en byggnad med mark till en oberoende part för ett pris som understiger marknadsvärdet. En begränsning av tillämpningsområdet till koncerninterna överlåtelser skulle kunna utnyttjas för att undvika kontinuiteten genom flera stegvisa transaktioner, vilket inte är önskvärt.

5 KONSEKVENS

Konsekvenserna av förslagen har varit svåra att beräkna med någon större exakthet. Detta beror främst på att förslagen antas ge upphov till beteendeförändringar, för vilka storleksuppskattningar är behäftade med stor osäkerhet. Den bästa bedömningen är att de offentligfinansiella effekterna hamnar inom ett intervall. På kort sikt bedöms förslagen förstärka de offentliga finanserna med mellan 7,9 och 17 miljarder kronor. Den varaktiga effekten för de offentliga finanserna bedöms till ett lägre intervall mellan 6,1 och 13,3 miljarder kronor. Av dessa summor står förändringarna av bolagsskatteintäkterna för den klart övervägande delen.

Om man ser på de två branscher som framför allt kommer omfattas av reglerna om avskattning ser det ut som följande. Fastighetsbranschen gjorde 2014 en redovisningsmässig vinst efter skatt om 70,8 miljarder kronor. Branschen betalade 5,5 miljarder kronor i bolagsskatt dvs. ungefär 7,2 %. Med den föreslagna avskattningen uppskattas bolagsskatten öka med 3,9–7,8 miljarder kronor varaktigt vilket motsvarar en bolagsskatt om 12,3 %–17,5 %. Samma år gjorde byggbranschen en redovisningsmässig vinst efter skatt om 37,7 miljarder kronor. Branschen betalade 4,9 miljarder kronor i bolagsskatt dvs. ungefär 11,5 %. Med den föreslagna avskattningen uppskattas bolagsskatten öka med 0,6–1,2 miljarder kronor varaktigt vilket motsvarar en bolagsskatt om 12,9 %–14,3 %.

För fastighetsbranschen kommer förslagen om avskattning vid paketerade transaktioner att ha störst påverkan för företag som har en hög transaktionstakt, omfattande projektutveckling och där objekten har en stark värdeutveckling. Det föreligger också en risk för vissa inlåsningseffekter, särskilt i ett initialt skede. Utbudet av fastigheter ur det befintliga beståndet på marknaden för kommersiella fastigheter kan då komma att krympa. Sänkningen av stämpelskatten kan dock mildra de negativa effekterna.

6 SLUTORD

Utredningen har arbetat med komplicerade frågeställningar och kan skriva under på tidigare utredningars observation att det är svårt att motverka paketering. Vissa skatterättsliga principer, som skatteförmågeprincipen, har fått stå tillbaka för att kunna få ett hanterbart system. Svårigheterna kommer dock vanligen från strävan att införa undantag och minska träffytan av den nya beskattningen. Bredare och mer generella förslag sänker komplikationsnivån och förslagen hade kunnat få en tydligare förenklingsprofil. Det gäller såväl avskattningsförslaget som förslaget om slopad klassificering av fastigheter som lager- eller kapitaltillgång. Det hade dock inneburit att fler situationer omfattats av förslagen vilket inte bedömdes som rimligt.

Kartläggningarna som gjorts visar att fastighetsbranschen betalar betydligt lägre del av sitt redovisade resultat i bolagsskatt än övriga branscher. Kartläggningarna visar också att detta till stor del beror på möjligheten att sälja paketerat och därigenom undvika såväl inkomstskatt som stämpelskatt. Oavsett hur man läser förarbetena till nuvarande regler om näringsbetingade andelar så är det – med facit i handen – klart att man underskattade i vilken omfattning fastighetspaketeringar skulle förekomma. Som avskattningsförslaget är utformat i betänkandet leder det till att fastighetsbranschen kommer att betala ungefär lika mycket bolagsskatt som övriga branscher. Det som komplicerar bilden är att branschen betalar betydligt mer i fastighetsskatt än andra branscher. Den bedömning som görs i betänkandet – att fastighetsskatten inte kan motivera eller kompensera för den låga bolagsskatten – kommer med all säkerhet att diskuteras i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Slutligen bör ytterligare en fråga som tagits upp ett antal gånger i utredningen nämnas. Det gäller frågan om – och i så fall hur – utredningen borde ha beaktat de nya ränteavdragsbegränsningregler som ingår i det direktiv med ett paket av åtgärder mot skatteflykt som antogs inom EU under 2016.3 Av direktivet följer att medlemsstaterna ska införa bestämmelser som säkerställer att företag inte får dra av nettoräntekostnader med mer än 30 procent av årets resultat före av- och nedskrivningar, räntor samt skatt. Undantag får göras för räntekostnader upp till 3 miljoner euro och för fristående företag som inte tillhör någon koncern. Direktivet ska vara implementerat senast den 31 december 2018 men det finns möjlighet att skjuta upp införandet av ränteavdragsbegränsningsreglerna till 2024 om man bedömer att nuvarande nationella regelverk är lika effektiva som direktivets regler. I betänkandet görs bedömningen att hänsyn inte ska tas till direktivet (det har inte heller varit möjligt eftersom det inte är känt hur det kommer att implementeras i svensk rätt). Några sådana hänsyn har följaktligen inte tagits. Därmed är inte sagt att förhållandet mellan en kommande implementering av direktivet och de förslag som lämnas i betänkandet är okomplicerade. Tvärtom finns det mycket som tyder på att särskilt fastighetsbranschen skulle påverkas av en begränsning av avdragsrätten för räntor.4 Det går emellertid inte att i dagsläget bedöma vilka effekter som skulle kunna uppstå och i slutändan är den avvägningen ett politiskt beslut.

Christina Eng har varit särskild utredare och Niklas Lindeberg och Måns Nerman har varit sekreterare i utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet.

Rådets Direktiv (EU) 2016/1164 av den 12 juli 2016 om fastställande av regler mot skatteflyktsmetoder som direkt inverkar på den inre marknadens funktion, EUT L 193, 19.7.2016, s. 1–14.

Se SOU 2014:40 s. 488–502 samt den remisskritik som riktats mot förslaget.