Justering för säregna förhållanden vid fastighetstaxering av småhusenheter

3.1.1 Interpolation

Justering för säregna förhållanden får inte göras då värdefaktorn redan beaktats. Detta förhållande kan utläsas direkt ur lagtexten. Intressant är det att härvid ställa frågan när en värdefaktor anses vara särskilt beaktad.

I 7 kapitlet 6 § 2 st. FTL finns ett uttryckligt förbud mot s.k. interpolation, d.v.s. att använda ett värde eller en klass mellan givna värden.

Regeringsrätten har flera gånger prövat frågan om justering av riktvärdet p.g.a. en fastighets sjöutsikt eller nära läge till sjö. Dessutom har frågan huruvida justering skall kunna ske för en fastighets dåliga vattentillgång varit föremål för prövning.

I RÅ85 1:79 behandlades frågan om justering för säregna förhållanden för en fastighet som var belägen inom ett värdeområde där både tomter med och utan strand förekom. Riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet hade därför bestämts med särskilt beaktande av värdefaktorn belägenhet vid strand. Fastigheten i målet saknade strand och hade åsatts riktvärde i enlighet därmed. Därefter hade värdet taxerats uppåt genom justering för säregna förhållanden för att läget var strandnära.

Regeringsrätten fann, att eftersom värdefaktorn belägenhet vid strand särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande saknades utrymme för att enligt 7 kapitlet 5 § 1 st. FTL justera riktvärdet med hänsyn till att fastighetens belägenhet inom värdeområdet var strandnära. Härigenom underkändes Riksskatteverkets anvisningar om justering av riktvärdet.

Två regeringsråd var skiljaktiga i denna fråga och anförde att den omständighet att värdefaktorn strand respektive ej strand beaktats vid riktvärdets bestämmande, inte hindrade att justering kunde ske för andra värdefaktorer avseende tomtmarkens läge inom värdeområdet. Justering för säregna förhållanden ansågs kunna äga rum t.ex. om tomtmark, som klassats som ej strand, p.g.a. sin närhet till stranden hade ett påtagligt högre marknadsvärde än om tomtmarken inte varit strandnära. Därför borde fastighetens taxeringsvärde justeras för värdefaktorn strandnära.

På samma sätt som i RÅ85 1:79 resonerade en enig Regeringsrätt i RÅ 1986 ref 181. En av värdefaktorerna vid bestämmandet av värdet för tomtmark var vatten och avlopp. RSV:s föreskrifter hade begränsat klassificeringen i fråga om tillgången på vatten till vatten och ej vatten. Med vatten avsågs om tomten hade tillgång till dricksvatten året runt. Enligt RSV:s anvisningar för justering angavs att riktvärdet ej vatten normalt förutsatte tillgång till dricksvatten sommartid på något sätt eller att ledningsnät skulle komma att byggas ut. Om detta inte var uppfyllt och stora egna investeringar krävdes kunde justering aktualiseras.

Ifrågavarande fastighet hade åsatts taxeringsvärde i enlighet med avsaknad av vatten och avlopp. Regeringsrätten kom fram till att eftersom: ” värdefaktorn vatten således särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande saknas utrymme för att enligt 7 kap 5 § första stycket fastighetstaxeringslagen justera det sålunda med utgångspunkt i riktvärdena bestämda taxeringsvärdet för Stenshult 1:42 med hänsyn till särskilda omständigheter i fråga om vattentillgången (jfr RÅ 1985 1:79). Det är således inte möjligt att, i enlighet med riksskatteverkets anvisning, justera värdet på grund av att vattenfrågan inte kan lösas utan stora egna investeringar.”

Likaså i RÅ 1986 not 899 hade en fastighet bedömts sakna strand i den mening som avses i RSV:s föreskrifter, men tomtmarkens värde hade ändå justerats uppåt på grund av att tomten var belägen nära stranden. Med hänvisning till RÅ85 1:79 kom Regeringsrätten fram till att beteckningen strandnära borde utgå ur fastighetslängden och markvärdet sänkas.

Av intresse i detta sammanhang är även RÅ 1987 ref 84. Vid bestämmandet av riktvärdet hade fastighetens belägenhet i förhållande till strand beaktats. De klasser som använts utgjordes av strand och ej strand. Den i målet aktuella fastigheten hade klassificerats som ej strand.

Trots det faktum att fastighetens läge i förhållande till strand särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande ansåg Regeringsrätten att detta inte hindrade uppjustering enligt 7 kapitlet 5 § FTL för värdefaktorn sjöutsikt om utsikten har påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Att så var fallet för den i målet aktuella fastigheten framgick av utredningen.

Likaså i RÅ 1987 not 761 fann Regeringsrätten utan närmare motivering att tomt som klassificerats som ”ej strand” bör justeras uppåt enligt 7 kapitlet 5 § FTL för värdefaktorn sjöutsikt.

Även om justering inte kan komma i fråga beträffande klassindelade värdefaktorer såsom strandläge finns enligt Småhustaxeringskommittén inget hinder mot att justera för värdefaktorns beskaffenhet och kvalité.10

Dessa två sistnämnda domar torde m.a.o. kunna förklaras så att det som är beaktat genom klassindelningen av värdefaktorn speciell belägenhet endast är tillgången till strand, d.v.s. möjligheten att enkelt kunna nå fram till stranden. Vad som däremot inte omfattas av klassindelningen är värdefaktorer som strandens kvalité, vattnets tjänlighet som badvatten eller sjöutsikten. Därför torde värdepåverkan av dessa värdefaktorer kunna beaktas genom säregna förhållanden när de avviker från vad som är genomsnittligt eller enhetligt inom värdeområdet.

Sedan ovanstående rättsfall avgjordes har klassindelningen för de berörda värdefaktorerna ändrats. Värdefaktorn speciell belägenhet består numera av klasserna strand, strandnära och ej strand och värdefaktorn vatten och avlopp omfattar numera sex olika klasser.

I förarbetena till FTL anfördes att då interpolation inte är tillåten får istället klassindelningen göras så ”fin” att interpolation inte heller blir nödvändig.11

Härvid torde man kunna dra slutsatsen att när en värdefaktor är klassindelad och beaktad vid riktvärdets bestämmande så spelar det ingen roll att klassindelningen i sig är så grov att de verkliga marknadsvärdepåverkande förhållandena inte riktigt kommer till sin rätt vid basvärdets bestämmande. Har värdefaktorn beaktats så bortfaller också möjligheten till justering enligt 7 kapitlet 5 § FTL.

4.1.1 Radon

Förekomst av radon i bostadsbyggnaden är en vanlig anledning till att riktvärdet justeras nedåt p.g.a. säregna förhållanden. Som grundförutsättning för att radonförekomsten i sig skall kunna föranleda justering gäller, som alltid, att denna inte redan får ha beaktats vid värderingen inom värdeområdet. Av riktvärdekartan för värdeområdet skall framgå om radonförekomsten är beaktad eller inte i riktvärdeangivelsen.22

En anledning till att förekomst av radon utgör en värdefaktor som kan föranleda justering för säregna förhållanden är att radonstrålningen kan orsaka lungcancer vilket påverkar marknadsvärdet.

I fråga om radon görs skillnad på markradon och byggradon. Markradonet kommer in i bostäder från marken och är den typ av radon som avger den högsta strålningen inomhus. Byggradonet kommer från stenbaserade byggnadsmaterial, främst blå lättbetong. Dessutom kan radon komma in i bostäder genom hushållsvatten som kommer från djupborrade brunnar.23 I byggnader uppförda efter 1975 förekommer normalt inte något byggradon.24

Eftersom det inte är så vanligt med byggradon i småhus byggda efter 1975 kan man tänka sig att justering för säregna förhållanden för dessa hus förekommer mer sällan än för äldre hus. Byggradonet måste vara svårare att klassificera än markradonet eftersom markradonet torde ha en mer jämn och generell inverkan på småhusenheternas riktvärde inom ett visst värdeområde. Därför skulle det kunna föreligga en större möjlighet att beakta förekomst av markradon redan vid framräknandet av riktvärdet för hus utan byggradon.

Hur hög radonhalt det måste vara fråga om för att justering skall aktualiseras har flera gånger varit uppe till prövning i Regeringsrätten.

I RÅ84 1:84 I ingavs ett mätintyg på en byggnad som utvisade ett årsmedelvärde av radondotterhalt25 inklusive mätnoggrannhet om 355 becquerel per kubikmeter (Bq/kbm) luft. Ägaren yrkade därför att taxeringsvärdet (nuvarande basvärdet) skulle nedsättas. Regeringsrätten började med att konstatera att förekomst av radondöttrar i en byggnad är en egenskap som kan påtagligt inverka på marknadsvärdet och för vilken justering får ske. Den första frågan i målet gällde om en radondotterhalt om 355 Bq/kbm luft var så hög att radonförekomsten påtagligt inverkade på marknadsvärdet.

Regeringsrätten kom fram till att om radondotterhalten i en bostadsbyggnad överstiger gränsvärdet för sanitär olägenhet, vilken enligt en kungörelse från socialstyrelsen utgör 400 Bq/kbm luft, är det uppenbart att förhållandet påtagligt inverkar på marknadsvärdet och därför måste beaktas särskilt vid värderingen. Därefter anfördes att även radondotterhalter som understiger 400 Bq/kbm luft men ändå överstiger den högst tillåtna radondotterhalten i ombyggda bostäder om 200 Bq/kbm luft, får antas i allmänhet inverka påtagligt negativt på marknadsvärdet. Således ansågs en justering i detta fall vara befogad då 355 Bq/kbm luft fick anses vara så högt att det inverkade påtagligt negativt på marknadsvärdet.

Samma resonemang fördes även i RÅ84 1:84 II. Dock saknades i förevarande fall ett sådant mätintyg avseende radondotterhalt som skall ligga till grund för justering av riktvärdet. Emellertid låg fastigheten i ett radhusområde med i det närmaste identiska byggnader, uppförda i blåbetong. Mätningar hade företagits i tre byggnader i området. Alla resultat låg från 200 Bq/kbm till över 500 Bq/kbm luft. Regeringsrätten kom till den slutsatsen att under dessa förhållanden måste radondotterhalten antas överstiga 200 Bq/kbm luft. Därför kunde justering ske.26

I RÅ84 1:85 förde Regeringsrätten samma resonemang som i RÅ84 1:84 I och ansåg att en justering av riktvärdet var befogad då radondotterhaltens årsmedelvärde inklusive mätnoggrannhet uppgick till 275 Bq/kbm luft. Även detta värde ansåg Regeringsrätten vara så högt att det fick anses inverka påtagligt negativt på marknadsvärdet.

Samma resonemang fördes i RÅ 1984 Aa 221 men där hade, enligt mätintyg, på två ställen i byggnaden uppmätts radondotterhalter om 90 respektive 370 Bq/kbm luft. Ägaren av fastigheten angav att det höga mätvärdet hade uppmätts i det utrymme i byggnaden där de boende vistas mest. Detta påstående lämnades utan erinran och godtogs. 370 Bq/kbm luft ansågs i enlighet med tidigare förda resonemang vara så högt att det påtagligt inverkade på marknadsvärdet.

Genom RÅ 1986 ref 89 gick Regeringsrätten ett steg längre. Här ingavs ett mätintyg som utvisade ett årsmedelvärde av radondotterhalten på 175 Bq/kbm luft, inberäknat tillägg för mätnoggrannhet. Frågan var om detta värde skulle kunna leda till justering för säregna förhållanden. Värdet låg under det värde om 200 Bq/kbm luft som var högsta gränsvärde vid ombyggnader av bostäder. Däremot översteg det de 70 Bq/kbm luft som enligt svensk byggnorm högst godtogs för nybyggda bostäder.

Även här ansåg Regeringsrätten radonförekomst i sig utlösa en prisfallseffekt och att denna risk även förelåg när kostnader nedlagts för att eliminera eller begränsa riskerna av radonförekomsten.

Frågan som återstod var då om radonförekomstens inverkan på marknadsvärdet kunde betecknas som påtaglig? Vid denna tidpunkt fanns ingen vägledning till vad som skulle anses utgöra påtaglig inverkan. Regeringsrätten uttalade, att innebörden i stället fick fastställas med hänsyn till den uppgift som rekvisitet har i systemet för fastighetstaxeringen. Mindre avvikelser från normalförhållandena och avvikelser som kan ha betydelse endast för speciella köpare avsågs inte med att marknadsvärdet skulle påverkas påtagligt. Därför måste det alltså vara fråga om ”ett till fastigheten knutet förhållande som är omedelbart väsentligt för envar presumtiv köpare”.

En bostadsfastighet med en egenskap som medför hälsorisk och särskilt en sådan som cancer blir uppenbart av omedelbart intresse för en köpare. Vidare fortsatte Regeringsrätten: ”I ett val mellan en bostad med en sådan hälsorisk – den må kräva motåtgärder eller, som i förevarande fall, kunna tolereras åtminstone tills vidare – och en i övrigt likvärdig bostad utan denna risk är det klart att vid lika pris köparen stannar för det riskfria alternativet. Detta gäller oavsett risknivån, mätt i vedertagna enheter.”

Vidare konstaterade Regeringsrätten att för fastigheten i målet låg nivån högre än vad som godtas för nybyggda bostäder endast p.g.a. den tvångssituation som förelåg av den anledningen att villan en gång var byggd med riskmaterial. Med hänsyn härtill fick antas att inverkan på marknadsvärdet var påtaglig.

Två regeringsråd var skiljaktiga och ansåg att det uppmätta värdet inte borde föranleda någon justering för säregna förhållanden.

Sammanfattningsvis kan konstateras att Regeringsrätten, från att först ha kommit fram till att radondotterhalter över 400 Bq/kbm luft som anses som sanitär olägenhet uppenbart måste kunna medföra justering för säregna förhållanden men att även värden över 200 Bq/kbm luft i allmänhet får antas påtagligt inverka på marknadsvärdet, har gått så pass långt som att godkänna en justering p.g.a. en radondotterhalt om 175 Bq/kbm luft som tillräckligt högt värde för att utgöra en justeringsanledning.

Motivet till att godkänna det lägre värdet var att i ett val mellan två byggnader vari den ena förekommer radon och i den andra inte, men som i övrigt är likvärdiga kommer en köpare att vid samma pris välja den radonfria. Detta skulle ske oavsett hur hög eller låg strålningshalten verkligen var. Frågan är om Regeringsrätten skulle ha godkänt alla värden ner till den gräns om 70 Bq/kbm som tillåts i nybyggda hus eller kanske till och med under denna gräns?

En intressant fråga i detta sammanhang är vilken roll dessa rättsfall nu spelar, när en fast beloppsgräns för vad som skall anses utgöra påtaglig inverkan på marknadsvärdet finns? Alla ovan redovisade rättsfall är avgjorda innan denna beloppsgräns infördes.

Först och främst är det naturligtvis gränsen om 50 000 kr som nu är avgörande för huruvida påtaglig inverkan av marknadsvärdet skall anses föreligga och för att justering för säregna förhållanden överhuvudtaget skall kunna ske. Däremot skulle rättsfallen eventuellt kunna tjäna som hjälp till att avgöra ungefär vid vilken halt radonstrålningen uppnår denna 50 000-kronorsgräns.

Fortfarande måste det ändå vara viktigt för att påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall anses föreligga, att frågan skall vara om det finns ett till fastigheten knutet förhållande som är omedelbart väsentligt för varje presumtiv köpare, som Regeringsrätten uttalade i RÅ 1986 ref 89. Den påtagliga inverkan på marknadsvärdet måste således vara generellt förekommande.

Vid bedömningen av storleken av justeringen uttalade Regeringsrätten i RÅ84 1:84 I att hänsyn får tas till såväl den prisfallseffekt som redan radonförekomsten i och för sig utlöser som till kostnaden för att eliminera eller begränsa riskerna med radonstrålningen.

Regeringsrätten uttalade vidare att prisfallseffekten kan vara svår att bestämma storleken på då den varierar med hur allmänhetens intresse är inriktat på farorna av radonstrålning samt för övrigt hur läget på husmarknaden är. Kostnaden att nedbringa radondotterhalten belöper i första hand på investering i ventilationsanläggning men också framtida driftkostnader för anläggningen och kostnader för värmeförluster bör beaktas. Radondotterhalten utgör ett tämligen osäkert mått för verkliga förhållanden. Mätningar görs ofta i endast något eller några av byggnadens rum. Halten av radondöttrar är starkt beroende av vilken luftcirkulation som normalt råder i rummet under mätperioden. Ändå bedöms radondotterhalten vara av central betydelse vid justeringsstorlekens beräknande. Ju högre halt desto lägre skulle försäljningspriset på fastigheten bli och desto större skulle kostnaden för radonhaltens nedbringande bli.

Dessutom uttalades att vid värderingen får hänsyn även tas till en särskild prisfallsrisk som torde föreligga för byggnader med radonförekomst, även om ventilationsanläggning installerats.

I RÅ 1986 ref 89 gjordes ett litet annorlunda ställningstagande vad gällde sättet att komma fram till justeringsstorleken. Regeringsrätten uttalade att ledning borde sökas i storleken av de kostnader som en köpare kunde väntas vilja lägga ned på fastigheten för att sänka radondotterhalten till en acceptabel nivå. Därför borde justeringen grundas på en allmän uppskattning av med vilket belopp en säljare kunde behöva gå under marknadspriset för en motsvarande villa i riskfritt material för att kunna attrahera en köpare som har valmöjlighet.

Vid bestämmandet av hur stor justering av värdet som förekomsten av radon skall medföra måste normalt tre förhållanden beaktas: nämligen kostnaderna för att begränsa inverkan av radonet, fördyrande drift- och underhållskostnader med hänsyn till de anordningar som införts för att begränsa inverkan av radonet och slutligen eventuell värdenedsättning p.g.a. kvarstående effekter av radonet.27

Riksskatteverket har i sin rekommendation om grunderna för taxeringen och värdesättningen anvisat tabeller för justeringsbelopp vid radonförekomst.28

4.1.2 Fukt, mögel och röta

Fukt-, mögel- och rötskador är vanliga exempel på byggnadsskador.

Småhustaxeringskommittén konstaterade att de förhållanden som betecknas som byggnadsfel varierar så mycket, att varje klassindelning eller schablonvärdering är omöjlig. Därför måste dessa förhållanden vid behov beaktas genom justering för säregna förhållanden.29

Småhustaxeringskommittén har även uttalat att också marknadsvärdeinverkan av olika byggnadsfel varierar mycket starkt. Variationerna är betingade av flera sinsemellan oberoende faktorer, bland annat märks att själva byggnadsfelet kan variera i storlek och hälsovådlighet, felet kan vara mer eller mindre kostsamt att avhjälpa och de vidtagna åtgärderna kan innebära större eller mindre störningar för framtiden, ”restfel” kan förekomma samt byggnadsfelets värdeinverkan kan kvarstå i större eller mindre grad trots att åtgärd vidtagits.

Dessutom anfördes att det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas av även andra faktorer än åtgärdskostnaderna. Detta gäller i synnerhet sådana faktorer som kan medföra påtagliga hälsorisker.30

Inför den senaste allmänna fastighetstaxeringen yttrade Riksskatteverket i sin rekommendation att justeringens storlek ofta bestäms mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Värderingen skall härvid utgå ifrån att skadan skall repareras om dessa kostnader är rimliga i förhållande till byggnadens värde. Vid mer omfattande skador bör kostnaderna kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.31

Det har uttalats att liksom i fråga om radon kan förutom kostnaden för sanering även behöva beaktas ökade drifts- och underhållskostnader i framtiden och en kvarstående värdeminskning beroende på att småhuset stämplats som mögelkänsligt.32

4.1.3 Kulturhistoriskt intressanta byggnader

När det gäller de kulturhistoriskt intressanta byggnaderna har Småhustaxeringskommittén uttalat att det främsta hindret mot långtgående schabloniseringar är att dessa utgör en så heterogen grupp. Bland dem finns ekonomibyggnader och slott, stora hus och små, 1600-talshus och 1800-talshus o.s.v. Husen är belägna både på lantbruksenheter och på andra fastigheter i såväl stora och medelstora städer som på landet. Detta innebär att marknadssituationen varierar så mycket att någon schablonregel för värdebestämningen av dessa hus inte kan göras.33

Den reducering av basvärdet som kan komma i fråga till följd av att byggnaden är kulturhistoriskt intressant måste således ske med hjälp av justeringsregeln i 7 kapitlet 5 § FTL. De justeringsanledningar, som oftast kommer i fråga när det gäller byggnader av aktuellt slag, är eftersatt underhåll samt att drifts- och underhållskostnader i framtiden kommer att bli onormalt höga. Dessutom kan särskilt meddelade restriktioner, som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt, också föranleda grund för justering för säregna förhållanden.34

I första hand är det småhus, som är byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. och småhus som enligt 3 kapitlet 12 § plan- och bygglagen (1987:10) inte får förvanskas samt som enligt 3 kapitlet 13 § PBL måste underhållas så att deras särart bevaras, som avses utgöra kulturhistoriskt intressanta byggnader.35

Med ett småhus som är ansett som byggnadsminne avses enligt 3 kapitlet 1 § lag om kulturminnen m.m. en byggnad som är synnerligen märklig genom sitt kulturhistoriska värde eller som ingår i ett kulturhistoriskt synnerligen märkligt bebyggelseområde.

De småhus som avses utgöra kulturhistoriskt intressanta byggnader enligt 3 kapitlet 12 och 13 §§ PBL är byggnader som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av sådan karaktär. Dessa småhus får inte förvanskas och måste underhållas så att deras särart bevaras.

Enligt 7 kapitlet 13 § FTL bestäms inte något eget värde för tomtmarken i fråga om dessa taxeringsenheter. Byggnadsvärdet utgörs istället av det sammanlagda värdet av byggnaden och tillhörande tomt.

Skälet till att marken inte skall åsättas något värde är att byggnaden förutsätts ha en oändlig livslängd och därför kan det inte anses meningsfullt att bestämma något självständigt värde för tomten.36

Även andra småhus, än de ovan nämnda, kan vara kulturhistoriskt intressanta. Bl.a. kan det framgå av kommunala kulturminnesinventeringar eller -program vilka dessa är.37

Småhustaxeringskommittén har uttalat, att för forn- och byggnadsminnen och byggnader som omfattas av skyddsbestämmelser föreligger offentligrättsliga förpliktelser i fråga om fastighetens förvaltning. Sådana förpliktelser kan enligt 5 kapitlet 3 § FTL beaktas vid taxeringen.

För de hus som inte omfattas av särbestämmelserna i byggnadsminneslagen eller PBL, men som ändå är av kulturhistoriskt intresse och där kanske t.ex. stadsmuseet eller länsantikvarien uttalat allmänt hållna rekommendationer om metod-, färg- och materialval vid reparationer och ombyggnader, föreligger inga sådana offentligrättsliga förpliktelser. Därför kan justering för dessa kostnader endast ske om marknaden beaktar kostnaderna och marknadsvärdet påverkas därav, trots frivilligheten. Enligt Småhustaxeringskommitténs mening kan detta ofta antas vara fallet. Däremot kan också de särskilda kvalitéer, som föranlett skyddsbestämmelserna istället verka höjande på marknadsvärdet trots att de inte beaktas i standarden.38

Att den kulturhistoriskt intressanta byggnaden kan komma att bli belastad med onormalt höga underhållskostnader i framtiden kan enligt RSV bl.a. bero på att det ursprungliga materialet inte får bytas ut, att särskilda ytbehandlingar krävs eller att det är nödvändigt att använda en gammal teknik för underhållet.

Riksskatteverket har i fråga om drifts- och underhållskostnaderna rekommenderat att bedömningen skall grundas på om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. Är det sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt av bibehållande-, drifts- eller underhållskostnaderna bör justering ske. Justeringens storlek får i dessa situationer bedömas från fall till fall.39

De restriktioner som binder ägaren att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt, kan utgöras av vägrat rivningslov och rivningsförbud samt av skyddsbestämmelser eller skyddsföreskrifter.

Rivningslov begärs normalt först då en byggnad är saneringsmogen. Därför medför ett vägrat rivningslov ofta en justering nedåt till den del av byggnadsvärdet som utgörs av markens värde. Om ett småhus varken får rivas eller kan användas på annat sätt så bör värdet av småhuset sättas ned till under 1000 kr. Ett rivningsförbud för en icke saneringsmogen byggnad påverkar inte själva småhusets värde men däremot påverkas värdet av den mark som hör till. Detta förklaras av att marken inte får nybebyggas när byggnaden blir saneringsmogen efter några år.40

Ett regeringsrättsavgörande vad avser kulturhistoriskt intressanta byggnader är RÅ 1988 ref 113 där Regeringsrätten utan närmare motivering avgjorde att justering för säregna förhållanden kunde ske för de högre underhålls- och driftskostnaderna som normalt är att räkna med för byggnader som byggnadsminnesförklarats.

I samma fall prövades dessutom frågan huruvida justering kunde göras för markens värde, då byggnadsminnesförklaringen medförde rådighetsinskränkningar av marken.

Regeringsrätten konstaterade, att trots att något värde för mark till taxeringsenhet som avses i 7 kapitlet 13 § FTL inte skall bestämmas är innebörden av detta, att det tillämpliga riktvärdet för marken läggs samman med tillämpligt riktvärde för byggnaden. Summan av dessa värden skall därefter i regel justeras i enlighet med bestämmelserna i 7 kapitlet 5 § FTL. Det totalvärde som därigenom erhålls redovisas som taxeringsenhetens byggnadsvärde och något särskilt markvärde redovisas inte. Enligt Regeringsrätten kunde alltså justering av taxeringsenhetens värde ske p.g.a. den rådighetsinskränkning av marken som byggnadsminnesförklaringen medförde.

4.1.4 Några ytterligare justeringsanledningar för småhus

Några ytterligare orsaker som kan föranleda justering för säregna förhållanden och som bör nämnas är påtagligt eftersatt underhåll av byggnader, utrymmen med låg takhöjd, akuta reparationsbehov och andra onormala underhållskostnader.41

Även förekomst av trägnagande insekter kan utgöra anledning till justering för säregna förhållanden.42

Dessutom har RSV uttalat att det bara är komplementhus som är normala i ett värdeområde som kan anses inräknade i riktvärdet. Vad som är normalt bedöms med hänsyn till ålder, storlek och standard.

För komplementhus som avviker från det inom värdeområdet normala kan justering för säregna förhållanden såväl uppåt som nedåt komma att ske. Som förutsättning härför krävs i regel att det är fråga om annat komplementhus än garage och carport. Som alltid krävs att komplementhuset skall avvika i förhållande till vad som i genomsnitt förekommer inom värdeområdet och avvikelsen skall påtagligt inverka på marknadsvärdet.43

4.2.1 Buller och andra störningar

Att fastigheterna inom ett värdeområde störs av buller kan redan ha beaktats genom värdeområdets avgränsande. Om så inte är fallet kan emellertid förekomsten av störande buller utgöra en anledning till justering för säregna förhållanden.

Som speciellt utsatta lägen räknas t.ex. trafikljus, busshållplatser och vägar som trafikeras av mycket tung trafik under nätterna. Dessutom kan justering aktualiseras utmed järnvägar, vid flygplatser och vid bullrande industrier m.fl.

Härvid bör också nämnas att justering även kan göras för luftföroreningar av avgaser och damm förorsakat av trafik. Dessutom kan störningar orsakade av trafik i form av ljus och skakningar föranleda justeringar.

Om bullerinverkan i huset begränsats genom t.ex. isolering bör enligt Riksskatteverkets rekommendationer bullerinverkan ändå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Dessutom har RSV anfört att vid bullernivåer på 60–65 dB(A) bör nedsättning endast ske när uteplats eller andra rekreationsytor orienterats mot bullerkällan och fastigheten även är utsatt för andra störningar. Tomtens och småhusets läge i förhållande till bullerkällan och förekomst av skyddande eller avskärmande föremål såsom t.ex. vegetation eller bullerskärm beaktas i fråga om buller.44

Småhustaxeringskommittén anförde i fråga om störningar i sitt betänkande att sopförbränning eller dylikt bör utgöra anledning till justering för säregna förhållanden eller beaktas genom områdesfördelningen.45

Frågan om nedsättning av en tomtmarks värde p.g.a. störningar i form av buller har flera gånger varit uppe till prövning i Regeringsrätten.

I RÅ 1985 Aa 117 yrkades om sänkning av taxeringsvärdet genom justering för säregna förhållanden då fastighetsägarna menade att markvärdet var för högt värderat med tanke på att fastigheten gränsade till en starkt trafikerad gata vilket medförde stora problem beträffande buller och avgaser. Detta läge var därigenom sämre än för de flesta övriga fastigheter inom värdeområdet. Bullernivåerna beräknades 1975 till ungefär 40 dB(A) eller högre inomhus. Sedan dess hade trafiken ökat i omfattning. Regeringsrätten yttrade, att då endast ett mindre antal fastigheter inom värdeområdet hade så utsatt läge som denna måste det antas, att olägenheterna inte särskilt hade beaktats vid bestämmandet av riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet. Olägenheterna bedömdes därför vara sådana som påtagligt kunde inverka på marknadsvärdet och därmed utgöra grund för justering för säregna förhållanden.

I RÅ 1986 ref 100 yrkade en ägare till ett fritidshus nedsättning av taxeringsvärdet då stugan låg i närheten av en järnväg och tågen angav signaler mitt framför stugan. Fritidshuset låg på en arrenderad tomt. Ägaren uppgav att tågsignalerna påverkade marknadsvärdet för byggnaden. Taxeringsintendenten å sin sida anförde att man fick förutsätta att de olägenheter som klaganden påtalade hade beaktats eller skulle komma att beaktas i arrendeavgiften.

Regeringsrätten började med att konstatera att olägenheterna inte kunde hänföras till någon av de värdefaktorer som finns uppräknade i 8 kapitlet 3 § FTL. Olägenheterna hade inte heller beaktats vid riktvärdets bestämmande för byggnader inom ifrågavarande riktvärdeområde.

Resonemanget fortsatte enligt FTL:s förarbeten: ”Justering bör i princip göras på det totala värdet, tex i fråga om en småhusenhet på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Markvärdet och byggnadsvärdet skall dock anges till de värden de har efter justering (jfr SOU 1979:32 s 494 f).”

Därefter konstaterade Regeringsrätten, att för byggnad som är lös egendom får justering ske på byggnadens värde. Att olägenheterna påtagligt inverkade på marknadsvärdet ifrågasattes ej. Ett regeringsråd var skiljaktigt.

Av detta rättsfall framgår dels att tågtrafik är ett sådant förhållande som om den blir tillräckligt störande är anledning till nedjustering för säregna förhållanden, dels att justeringen i första hand skall göras på hela basvärdet och inte enbart på ett delvärde trots att justeringsanledningen sedan måste kunna hänföras till varje delvärde. Härigenom går det alltså bra att vidta justering för ett förhållande som föreligger hos en byggnad på ofri grund.

I RÅ 1986 not 428 visades bullermätningar av vilka framgick att en fastighet exponerades för tågbuller med värden över 80 dB(A). Riktvärdekartan visade, att inom värdeområdet fanns många fastigheter men bara ett mindre antal fastigheter inom värdeområdet hade ett så utsatt läge i förhållande till järnvägen som denna. Därför antogs, att de av järnvägstrafiken föranledda olägenheterna inte särskilt hade beaktats vid bestämmandet av riktvärdet för tomtmark inom värdeområdet. Då inverkan på marknadsvärdet var påtaglig fanns skäl att göra justering.

Att notera i samband härmed är att situationer som är generellt beaktade vid värdeområdets avgränsande inte anses som särskilt beaktade vid riktvärdets bestämmande och således inte hindrar tillämpning av 7 kapitlet 5 § FTL.

I RÅ 1986 not 207 prövades frågan om en annan form av störning, som skulle kunna komma att uppstå i framtiden, kunde utgöra säreget förhållande. I målet yrkade fastighetsägaren nedsättning av taxeringsvärdet då det planerades att en stugby om 51 andelshus skulle byggas runt deras byggnad.

Regeringsrätten yttrade att en av de mest betydelsefulla värdefaktorerna anses vara fastighetens läge. Fastighetstaxering skall ske på grundval av fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång. Det planförslag som vid taxeringsårets ingång förelåg utställt och reviderat men ännu inte antaget sågs som ett sådant förhållande som inte hade beaktats i riktvärdet och som kunde ha betydelse för fastighetens marknadsvärde och därmed normalt kunna utgöra justeringsanledning. Däremot visades inte i målet att denna värdefaktor påtagligt inverkade på marknadsvärdet och därför kunde här inte justering för säregna förhållanden ske.

Troligtvis påverkas ett marknadsvärde i denna situation negativt redan när förslag till beslut föreligger och således innan beslutet är fattat. Som följd härav kan det inte vara fel att beakta detta förhållande genom justering för säregna förhållanden vid taxeringen. Sjunker marknadsvärdet för en fastighet till följd av ett förslag som kan leda till ett negativt beslut för fastighetsägaren bör man kunna sluta sig till att även en uppjustering borde kunna företas vid förslag till fördelaktiga beslut om marknadsvärdet påverkas härav.

4.2.2 Kraftledningar

Om småhusenheten är belägen nära en större kraftledning kan, enligt Riksskatteverkets rekommendationer, detta förhållande utgöra grund för justering. En anledning är dels att ledningen och ledningsstolparna anses utgöra ett intrång samt att de medför en förfulning av objektet i fråga. En annan anledning är osäkerheten om huruvida leukemi och elallergi kan orsakas av påverkan från elektromagnetiska kraftfält.

Som större kraftledning räknas i första hand sådana som ingår i det s.k. storkraftnätet men även spänningar ned till 130 kV kan föranleda justering. För ledningar under 130 kV har Riksskatteverket uttalat att den negativa inverkan på landskapsbilden befintligheten av en ledningsstolpe utgör måste vara mycket framträdande för att en justering skall aktualiseras.

Dessutom har uttalats att för småhus byggda högst 75 meter utanför en 400 kV-lednings ytterfas och med en ledningsstolpe i blickfånget, kan en nedjustering med högst 20 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus vara motiverad. För mindre intrång bestäms justeringen i förhållande till det enskilda fallet.46

4.2.3 Extremt svårutnyttjade värderingsenheter

Att tomtmarken består av sankmark eller utgörs av mark vars höjdförhållanden växlar i betydande omfattning kan påverka värdet av tomtmarken.

Dessutom kan förekomst av fornlämningar vara anledning till justering för säregna förhållanden. Förutom inskränkningar i förfoganderätten som kan föreligga för sådan mark så kan kostnader för utgrävningar komma i fråga.47

I RÅ85 1:79 medgav samtliga tre instanser nedsättning av värdet eftersom fastigheten var belägen inom ett fornminnesskyddat område. P.g.a. detta förhållande ansågs sådan inskränkning i förfoganderätten föreligga att marknadsvärdet påtagligt påverkades.

Om möjligheten att utnyttja byggrätten påverkas bör en större justering ske än om enbart värdet av tomtmarken påverkas.48

I RÅ85 1:79 prövades också frågan om justering p.g.a. fastighetens svårtillgänglighet vintertid. Kammarrätten fann att svårtillgängligheten vintertid får anses utgöra sådant säreget förhållande att detta påverkar fastighetens marknadsvärde. Regeringsrätten fann ej anledning att frångå denna bedömning.

4.2.4 Trädgård och tomtfigur

För trädgårdsanläggningar kan både justering uppåt och nedåt komma i fråga.

Härvid har Riksskatteverket rekommenderat att för nedjustering krävs, att betydande åtgärder skall vara tvungna att företas, för att tomten överhuvudtaget skall anses ha en för värdeområdet normal trädgårdsanläggning.

Uppjustering bör å andra sidan företas om det exempelvis finns en damm, tennisbana eller andra exklusiva anläggningar på tomten. Dessutom kan värdet justeras uppåt om det finns swimmingpool på tomten.49

En tomtfigur så ovanlig att den kan beräknas minska tomtens marknadsvärde, samt belastande servitut som utgör betydande olägenhet, är två ytterligare anledningar till en justering nedåt av tomtvärdet.50

4.2.5 Några ytterligare justeringsanledningar för tomtmark

I riktvärdet för tomtmark beaktas normalt, att en körbar bilväg skall finnas fram till tomtgränsen. Saknas en sådan väg, bör detta föranleda en justering för säregna förhållanden.

Gatukostnader som inte förfallit till betalning, men som åligger fastighetsägaren att betala kan även de föranleda en nedjustering.51

Härvid kan RÅ81 1:35 nämnas där säregna förhållanden för en taxeringsenhet ansågs föreligga då gatukostnader för taxeringsenheten inte erlagts. Vid marknadsvärdets bestämmande hade beaktats om skyldigheten att erlägga gatukostnadsbidrag var fullgjord eller inte genom att riktvärdet för normaltomten åsatts värde där sådana kostnader inkluderats.

4.2.6 Särskilt om värdefaktorn speciell belägenhet

Småhustaxeringskommittén har uttalat att i samband med värdefaktorn speciell belägenhet har vissa problem förekommit. För det första har, som framgått ovan, klassindelningen för belägenhet vid strand eller ej strand varit alltför grov för att fungera tillfredsställande. För det andra så beaktas inget annat än just belägenheten i förhållande till strand genom klassindelningen.

Förklaringen till att inget annat än strand beaktas är att den värdeskillnad som betingas av en fastighets läge kan beaktas på tre olika sätt.

Som första alternativ bör ett särskilt riktvärdeområde bildas för de taxeringsenheter som har en speciell belägenhet. Detta låter sig göras om de fastigheter som berörs dels ligger samlade, t.ex. vid en motorväg, dels är av enhetlig beskaffenhet. Småhustaxeringskommittén har härvid anfört att eftersom värdefaktorn då inte har beaktats speciellt, lämnas justeringsmöjligheten för säregna förhållanden öppen. Fördelen med att hänföra alla fastigheter med ett visst läge till ett värdeområde är att alla fastigheter kan bedömas samlade och inte var för sig, vilket leder till en likformig bedömning.

Som andra alternativ kan fastighetens läge beaktas genom att belägenheten klassindelas och beaktas i riktvärdet såsom värdefaktorn strand, strandnära och ej strand beaktas idag. Nackdelen med den här metoden är att den utesluter tillämpning av 7 kapitlet 5 § FTL, då det för att denna skall kunna tillämpas krävs att värdefaktorn inte tidigare får vara beaktad. Mot detta får de fördelar ställas att metoden kan användas även då de aktuella fastigheterna ligger utspridda eller är för få för att bilda eget riktvärdeområde. Som för alla värdefaktorer som klassindelats och skall särskilt beaktas lämpar sig metoden bara för värdefaktorer som lätt låter sig klassificeras och som har en enhetlig värdeinverkan.

Som tredje och sista alternativ kan lägesinverkan beaktas enbart genom en justering för säregna förhållanden. Eftersom denna metod avser individuella bedömningar av varje fastighet, uppkommer en risk för att dessa bedömningar blir olika. Dessutom är metoden mycket arbetskrävande och kan inte användas för att bedöma alla speciella belägenheter inom riktvärdeområdet.52