Allmän fastighetstaxering av hyreshusenheter 1994

Allmän fastighetstaxering (ATF) av hyreshusenheter, industrienheter och specialenheter skall ske 1994. Senast sådan taxering ägde rum var 1988. I denna artikel behandlas taxeringen av hyreshusenheterna.

Det ortsprismaterial som kan läggas till grund för värdering av hyreshusenheter är vid AFT 94 mer begränsat och splittrat än vid tidigare allmänna fastighetstaxeringar av hyreshusenheter. Detta förhållande kunde ha tagits till intäkt för antingen en långtgående schematisering av värderingsmodellen eller en övergång till en mera renodlad avkastningsvärdering. Så har emellertid inte skett, utan de grundläggande värderingsreglerna har i huvudsak bibehållits. Däremot görs en rad förändringar i syfte att göra värderingsförfarandet bättre anpassat för den databehandling som numera är en integrerad del av värderings- och redovisningsarbetet.

Uppbyggnaden av datastödet kompliceras påtagligt i de fall värderingen av en värderingsenhet är beroende av värdet av andra värderingsenheter, vilket varit fallet vid värdering av hyreshusenheter. Värderingsmodellen har därför ändrats så att byggnadsvärdet bestäms som värdet av en värderingsenhet och inte längre som skillnaden mellan två värderingsenheter, en för totalvärdet och en för markvärdet. Förenklingar i datasystemets uppbyggnad har också vunnits genom att man slopar vissa värderingsalternativ som kommit till användning mera sällan.

Några av de värdefaktorer som förekom vid AFT 81 och AFT 88 har således utgått. Beträffande tomtmark för hyreshus gäller det värdefaktorn typ av våningsplan och beträffande hyreshusen faktorn markvärdeandel.

Reglerna för indelning i värderingsenheter har kompletterats så att det totala värdet av en taxeringsenhet framdeles kan uppdelas i värdet av en lokaldel och i värden av bostadsdelar med olika värdeår. Gränsen för när enstaka byggnad skall åsättas värde har höjts till 50 000 kr.

Vidare har vissa ändringar i fastighetstaxeringslagen (FTL) och fastighetstaxeringsförordningen (FTF) skett för att åstadkomma enhetliga benämningar och en konsekvent uppbyggnad av de värderingsregler som avser hyres- och industrienheterna. Dessa ändringar kan ses som en fortsättning av den översyn av lagen som skedde vid AFT 90 och AFT 92 beträffande avsnitten för småhus- och lantbruksenheter. Således används t.ex. begreppet riktvärde fortsättningsvis endast som benämning på det värde som erhålls för en värderingsenhet vid tillämpningen av föreskrivna värderingsregler och rekommenderade konstanter och värden. Föreskrifterna som är bindande återfinns i FTL och FTF samt i Riksskatteverkets föreskrifter om fastighetstaxering, som avser både värderingsregler och indelningen i värdeområden. Därutöver har Riksskatteverket (RSV) lämnat rekommendationer om riktvärden och grunderna för taxering och värdesättning.

Värderingsmodeller

Riktvärdet för bostadsdelen respektive lokaldelen av ett hyreshus skall bestämmas såsom produkten av en för värdeområdet rekommenderad nivåfaktor, totalhyran för bostäder respektive lokaler och en åldersfaktor. Inom ett värdeområde kan den rekommenderade nivåfaktorn vara olika för bostäder och lokaler. Uppgifter om nivåfaktorerna anges på en s.k. riktvärdekarta, som också utvisar värdeområdenas omfattning. Nivåfaktorerna kommer att förtryckas på de deklarationsblanketter, som skickas ut till fastighetsägarna. Den enda tabell (HK-tabellen) som kommer att behövas anger åldersfaktorns storlek för bostäder och lokaler vid olika värdeår. Åldersfaktorn varierar även med nivåfaktorns storlek. Något tabellverk av den typ som förekom vid AFT 88 erfordras således inte.

Riktvärdet för en värderingsenhet omfattande tomtmark för hyreshus bestäms genom att antalet kvadratmeter byggrätt för bostäder respektive lokaler multipliceras med för värdeområdet rekommenderat värde per kvadratmeter byggrätt avseende bostäder respektive lokaler.

HK-tabell för hyreshus

Relativa kapitaliseringsfaktorer

Riktvärde avrundas nedåt till närmast hela tusental kronor. Om värdet överstiger 5 miljoner kronor, avrundas det nedåt till hela 200 000-tal kronor. Överstiger 25 miljoner kronor, avrundas det nedåt till hela miljoner kronor.

Värdefaktor för hyreshus

För hyreshus förekommer tre värdefaktorer, lokaltyp, hyra och ålder.

Lägenhetstyp

Endast klasserna bostäder och lokaler förekommer. Definitionerna av bostad och lokal återgår på reglerna i 12 kap. i Jordabalken. Gränsen mellan bostad och lokal har beträffande sådana bostadsanknutna gemensamma utrymmen som förekommer i t.ex. servicehus, pensionärsbostäder och studentbostäder kommenterats i Svensk Standard SS 02 10 52. Vägledande för om sådant utrymme skall anses utgöra gemensamt bostadsutrymme eller lokalutrymme bör enligt standarden vara den gällande upplåtelseformen. Om de boende gemensamt disponerar och ansvarar för utrymmena, bör de indelas som bostäder. Om utrymmena däremot i sin helhet drivs i annan regi, t.ex. kommunens, indelas de som lokaler.

Utrymmen som till övervägande del disponeras för hotell- eller pensionatsrörelse indelas som lokaler.

Hyra

Med hyra avses för bostäder bruksvärdeshyran 1992 och för lokaler marknadsmässig hyra 1992. Det bör observeras att härmed inte avses marknadshyra, dvs. den hyra som skulle kunna erhållas om lokalen utbjöds till högst betalande, utan genomsnittet av de hyror som utgick 1992 med stöd av gällande hyresavtal under förutsättning att avtalen vid sin tillkomst avsåg marknadshyror. Vid en fallande hyresmarknad är således den marknadsmässiga hyran högre än marknadshyran. Hyran för bostäder får inte överstiga 900 kr/kvm bruksarea (BRA).

Värdefaktorn hyra skall omfatta bruksvärdeshyra eller marknadsmässig hyra för samtliga uthyrbara utrymmen i det hyreshus eller del därav som värderingsenheten består av, även om utrymmena vid taxeringsårets ingång är outhyrda.

Hyran skall inkludera allt som hyresgästerna har att erlägga till hyresvärden utom avgifter för hushållsförbrukning av el och gas, mervärdesskatt och hyra för parkerings- eller upplagsplats som inte ligger inom byggnad. Tillägg för fastighetsskatt, kostnad för uppvärmning och va-tillägg skall således inräknas i hyran.

Huvudregeln kan sägas vara att hyran skall utgöra 1992 års utgående hyra. I två fall utgår man istället från 1993 års hyra. Första fallet är då byggnaden förändrats mellan nivååret (1992) och ingången av taxeringsåret (1994), det andra att byggnaden var helt tom under 1992 eller man av andra skäl inte kan få fram 1992 års hyra. Då man utgår från 1993 års hyra måste man korrigera 1993 års hyra genom att frånräkna den generella hyresnivåförändringen mellan 1992 och 1993. Skälet härtill är att de nivåfaktorer som bestämts utgår från 1992 års hyresnivå.

Oavsett om man utgår från 1992 eller 1993 års hyror måste de korrigeras i den mån de inte kan antas ge uttryck för bruksvärdeshyran respektive den marknadsmässiga hyran. Detta förutsättes vara fallet beträffande lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, är andelslägenheter, disponeras/hyrs av ägaren eller honom närstående, är outhyrda, är föremål för hyresrabattering, eller i annat fall har en hyra som uppenbart avviker från de normerande nivåerna.

I dessa fall måste en jämförelsehyra bestämmas. Detta skall i första hand ske genom jämförelse med bostäder och lokaler i den aktuella byggnaden eller i närliggande hyreshus. Om sådan jämförelse inte är möjlig, får de av skattemyndigheten rekommenderade genomsnittshyrorna för respektive värdeområde användas.

Ålder

Åldern, som i princip skall återspegla byggnadens återstående livslängd, anges genom ett värdeår. Detta bestäms till byggnadens nybyggnadsår, såvida inte till- eller ombyggnad skett. I sådana fall skall ett ombyggnadstillägg göras. Det tidigaste värdeår som får bestämmas är 1929.

Om till- eller ombyggnad inte skett efter det att värdeåret senast prövades skall det då bestämda värdeåret normalt godtas. Om ägaren önskar omprövning och redovisar erforderligt underlag, skall naturligtvis värdeåret omprövas liksom då en förändring inträffat efter senaste prövningen.

För omprövning gäller att då byggnaden förnyats till mer än 70 % skall värdeåret bestämmas till ombyggnadsåret. Om mindre än 20 % förnyelse skett efter uppförandet, skall nybyggnadsåret bibehållas. Vid en förnyelse mellan 20 och 70 %, skall ett ombyggnadstillägg göras så att värdeåret hamnar mellan nybyggnadsåret och ombyggnadsåret.

Riksskatteverkets rekommendationer förutsätter att förnyelsegraden i normala fall kan bestämmas genom att om- eller tillbyggnadskostnaden ställs i relation till vad en total nybyggnad skulle ha kostat vid ombyggnadstillfället. RSV har rekommenderat vilka genomsnittliga nybyggnadskostnader som bör användas vid olika tidpunkter. Om t.ex. ombyggnadskostnaderna utgjorde 50 % av nybyggnadskostnaderna beräknas värdeåret ligga mitt emellan nybyggnads- och ombyggnadsåren.

Enligt RSV bör nedanstående kostnader per kvm användas vid uppskattning av nybyggnadskostnaden vid om- eller tillbyggnad.

Vid det rekommenderade beräkningssättet finns en risk att de verkliga om- och tillbyggnadskostnaderna inte avser samma kostnadsläge som de nybyggnadskostnader som rekommenderats. Inte heller beaktas att viss åtgärd ofta är dyrare att utföra vid om- eller tillbyggnad än vid nybyggnad.

Vid bestämningen av kostnaderna för en tillbyggnad bör därför tillses att kostnaderna för tillbyggnaden inte beräknas högre än vad motsvarande utrymme skulle ha kostat att utföra vid nybyggnad. Vid begränsad ombyggnad bör ombyggnadskostnaderna i princip svara mot skälig andel av normal nybyggnadskostnad för de ombyggda delarna. Andelen kan bedömas mot bakgrund av vilka byggnadselement som återstår från nybyggnadsåret och vilka som tillkommit vid ombyggnaden. Ombyggnad som inte förlänger den återstående ekonomiska livslängden för byggnaden skall inte påverka värdeårsbestämningen.

Värdefaktor för tomtmark

För tomtmark avseende hyreshus förekommer två värdefaktorer, typ av bebyggelse och storlek.

Typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses det bebyggelseändamål som värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.

För bebyggda värderingsenheter bestäms typ av bebyggelse i enlighet med den befintliga bebyggelsen. Om tillåten bebyggelse enligt en detaljplan med återstående genomförandetid skulle ge ett väsentligt (EF20 %) högre värde på tomtmarken, skall dock typ av bebyggelse bestämmas enligt planen. För obebyggda värderingsenheter bestäms typ av bebyggelse alltid enligt gällande detaljplan eller, om sådan inte finns, enligt aktuellt bygglov eller förhandsbesked.

Storlek

Med storlek avses värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter bruttoarea (BTA).

Byggrättens storlek för bebyggda värderingsenheter skall bestämmas till storleken av befintlig byggnad. Om byggrätten enligt en detaljplan med återstående genomförandetid är väsentligt (EF20 %) större, skall dock storleken bestämmas enligt planen.

För obebyggda värderingsenheter bestäms byggrättens storlek enligt gällande detaljplan eller, om sådan inte finns, enligt aktuellt bygglov eller förhandsbesked. Har tomten tidigare varit bebyggd, bör byggrätten dock under de fem första åren efter byggnadens rivning bestämmas till minst den byggrätt som tidigare var utnyttjad.

Då byggrätten bestäms med ledning av befintlig byggnads storlek, skall i första hand byggnadens BTA uppmätas. Om uppmätning saknas kan byggnadens BTA uppskattas med ledning av bostädernas respektive lokalernas bruksarea (BRA). RSV rekommenderar därvid att byggnadens BTA bestäms till 1,25 gånger bostädernas respektive lokalernas BRA.

Exploateringsmark för hyreshusbebyggelse

Exploateringsmark avseende hyreshusbebyggelse värderas på så sätt att den del av exploateringsmarken som enligt detaljplan utgör kvartersmark avsedd för enskild hyreshusbebyggelse först värderas enligt reglerna för tomtmark avseende hyreshus. Det värde som då erhålles multipliceras med en exploateringsfaktor, som avläses i nedanstående tabell över exploateringsfaktorer med ledning av den väntetid och exploateringstid, som bedöms föreligga för exploateringsmarken. För den del av marken som inte är avsedd att bebyggas med hyreshus (t.ex. mark för gator och allmänna platser) bestäms inte något värde.

Med väntetid avses tiden från ingången av det år då taxeringen skall ske till dess exploateringen påbörjas. Om exploatering pågår, räknas exploateringstiden från ingången av det år då taxeringen skall ske till dess exploateringen väntas vara avslutad. Pågår inte någon exploatering räknas exploateringen från väntetidens slut.

Tabell över exploateringsfaktorer

Justering för säregna förhållanden

Justering av de framräknade riktvärdena skall ske, om sådana förhållanden som inte särskilt beaktats vid framräknandet av dessa värden motiverar en ändring av taxeringsenhetens totala riktvärde med minst 5 %, dock lägst 50 000 kr.

För värderingsenheter avseende hyreshus kan justering t.ex. avse behov av omedelbara underhålls- eller reparationsåtgärder, för värdeområdet och lokaltypen avvikande vakansgrad och onormal relation mellan markvärdet och hyran (markvärdeandelen).

Med avvikande vakansgrad avses att bostads- respektive lokaldelen av ett hyreshus vid taxeringsårets (1994) ingång har ett större procentuellt hyresbortfall genom outhyrda lägenheter än vad som är genomsnittligt i värdeområdet. RSV avser att genom sammanställning av deklarationsuppgifterna ta fram genomsnittlig vakansgrad för bostäder och lokaler inom de skilda värdeområdena. I den mån de enskilda värderingsenheterna har en vakansgrad som avviker från den genomsnittliga aktualiseras en justering. Justeringens storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tidsrymd som bedöms åtgå för att vakansgraden skall kunna nedbringas till den för värdeområdet genomsnittliga. RSV har lämnat vissa rekommendationer om justeringens storlek. Rekommendationerna utgår från att en avvikande vakans på 20–30 % skall kunna nedbringas på 1 år medan en vakans på 90–100 % kan nedbringas på 4 år. I den mån förutsättningarna för den enskilda taxeringsenheten avviker härifrån, kan rekommendationerna frångås.

I och med att värdefaktorn markvärdeandel slopats som en värdefaktor som särskilt beaktas vid bestämmandet av riktvärdet måste förekomsten av onormal markvärdeandel uppmärksammas genom justering för säreget förhållande.

Beträffande tomtmark för hyreshus kan justering aktualiseras t.ex. då obebyggd tomtmark inte är omedelbart bebyggbar av en eller annan orsak. Justeringens storlek kan i detta fall bestämmas med ledning av exploateringsfaktorns storlek vid olika väntetid.

För exploateringsmark är den vanligaste justeringsanledningen att tomterna saknar tillgång till utbyggda gator och VA-anläggningar, vilket normalt förutsatts vid bestämningen av de i riktvärdekartan angivna värdena per kvm BTA byggrätt.

Exempel

På fastigheten HYRESHUSET 1:10 finns två byggnader uppförda. Byggnad 1 är uppförd 1930. Den innehåller endast bostäder och omfattar en bruttoarea av 1 000 kvm. Bostadsytan är 900 kvm BRA. Utgående hyra 1992 är 800 000 kr. Allt är uthyrt. Byggnaden genomgick ombyggnad 1992 för 8 000 000 kr. Byggnad 2 är uppförd 1978 och har inte senare varit föremål för någon om- eller tillbyggnad. Bruttoarealuppgift saknas. Byggnaden innehåller både bostäder och lokaler. Bostadsytan är 500 kvm BRA och lokalytan är 400 kvm BRA. Hyran 1992 var för bostäder 325 000 kr och för lokaler 400 000 kr. Allt uthyrt.

Taxeringsenheten skall indelas i sex värderingsenheter, tre för byggnaderna och tre för marken.

På deklarationsblanketten sid 4 kan utläsas att riktvärdena för berörda mark- och byggnadsvärdeområden är för

Byggnad 1

Värdeår 1992 (mer än 70 %-ig förnyelse). Hyra 800 000 kr.

Relativ kapitaliseringsfaktor enligt HK-tabellen blir 1,0.

Byggrätt bostäder 1 000 BTA

Byggnadsvärde: 6.5x800 000×1,0=5 200 000 kr.

Markvärde: 1 000×400=400 000 kr.

Byggnad 2

Värdeår 1978. Hyra bostäder 325 000 kr. Hyra lokaler 400 000 kr.

Relativ kapitaliseringsfaktor för bostadsdelen blir 0,42.

Relativ kapitaliseringsfaktor för lokaldelen blir 0,91.

Byggrätt bostäder 500×1,25=625 BTA.

Byggrätt lokaler 400×1,25=500 BTA.

Byggnadsvärde bostadsdelen: 6,5×325 000×0,42=887 000 kr.

Byggnadsvärde lokaldelen: 6,0×400 000×0,91=2 184 000 kr.

Markvärde bostadsdelen 625×400=250 000 kr.

Markvärde lokaldelen 500×500=250 000 kr.

Byggnadsvärde 5 200 000+887 000+2 184 000=8 271 000 kr.

Markvärde 400 000+250 000+250 000=900 000 kr.

Summa taxeringsvärde: 9 171 000 kr.

Nytt lagförslag – Förseningsavgift

Regeringen har under sommaren (1993) bl.a. föreslagit riksdagen att en förseningsavgift ska tas ut när en fastighetsdeklaration kommer in för sent till skattemyndigheten. Avgifter föreslås till 500 kr, men om deklarationen kommer in efter den 1 maj nästa år höjs den till 2 000 kr. Riksdagen kan besluta i denna fråga tidigast under hösten 1993.

Om riksdagen antar regeringens förslag är det viktigt att den som inte har möjlighet att lämna deklarationen i tid ansöker om anstånd. En förutsättning för att en anståndsansökan ska kunna prövas i sak och för att förseningsavgift ska undvikas är att myndigheten hinner pröva skälen för anstånd före den 1 december.

Bertil Hall är fastighetsråd vid Svea Hovrätt.

Bertil Hall