Av skatteskäl är det numera huvudsakligen ”paketering” som gäller vid försäljning av fastigheter. Resultat tar Andreas Nelvig, vd för fastighetsbolaget NP3 till hjälp för att bena ut begreppen.
Fastighetsbolaget NP3 ägnar sig huvudsakligen åt förvärv av förvaltningsfastigheter i Norrland. Verksamheten innebär också att man ibland måste sälja.
– Det händer ibland när vi köper paketerade fastigheter, med flera fastigheter i samma bolag, att någon av dem inte passar in i vår portfölj, förklarar vd:n Andreas Nelvig.
Bara för ett par månader sedan sålde man två industrifastigheter i Härnösand, som var just ett sådant exempel.
– Vår huvudverksamhet är att förvalta fastigheter och vi vill med andra ord att fastigheterna ska vara uthyrda. Här var det många vakanser och vi bedömde att någon annan aktör borde kunna göra något bättre med fastigheterna.
Att fastigheter ”paketeras” innebär kortfattat att säljaren bildar eller skaffar ett separat nytt bolag, varefter man säljer fastigheten till det nya bolaget till anskaffningsvärdet så att ingen vinst uppkommer vid försäljningen. Därefter säljs aktierna i det nya bolaget skattefritt vidare till en extern köpare för marknadspris. Alternativet till detta är en direktförsäljning, där fastigheten säljs direkt till köparen för marknadspris. De flesta fastighetstransaktioner inom näringslivet sker i dag genom paketeringar.
När en fastighet säljs paketerad finns en latent vinst i bolaget och därmed också en latent skatt.
– Gällande fastigheterna i Härnösand valde vi faktiskt att göra en direktförsäljning. Vi är en ganska stor spelare och har färdiga avtal för sådant här. Fördelen med en direktförsäljning är att du inte behöver lägga tid och resurser på att gå genom och redovisa ett bolags historik och värdera den latenta skatten för att komma överens om en köpesumma. En direktförsäljning är en mycket enklare och tydligare transaktion.
En direkt försäljning betyder att köparen köper fastigheten som sådan och innebär att säljaren får en skattepliktig inkomst på skillnaden mellan marknadspriset (köpeskilliingen) och det skattemässiga värdet.
För det mesta väljer dock NP3, liksom de flesta andra aktiebolag, att sälja fastigheter i paketerad form. Upprinnelsen till fastighetspaketering kan spåras till 2003 då det infördes regler som innebar att man kan sälja så kallade ”näringsbetingade andelar” skattefritt. Det innebär i praktiken att den som äger andelar i ett dotterbolag kan sälja dem utan att behöva skatta för vinsten. Reglerna om skattefrihet på näringsbetingade aktier syftar till att ett bolag inte ska bli beskattat i flera led. Eller, med andra ord, att beskattning inte ska ske för både den löpande vinsten och utdelningen.
I gengäld är inte förluster på sådana aktier avdragsgilla. Att paketera fastigheten är med andra ord i de allra flesta fall det mest förmånliga alternativet ur skattesynpunkt. Däremot finns det en rad andra fällor att se upp för.
– I och med att du säljer fastigheten som ett bolag innebär det att köparen kan ställa helt andra krav när ni ska komma överens om ett pris. Den som köper, köper ju även bolagets historia med allt vad det kan innebära, säger Andreas Nelvig.
Det betyder att den presumtiva köparen kan komma att pruta rejält om du inte noga kan redogöra för vad som gjorts i bolaget.
– Dels har man ju rent praktiska funktionsfaktorer. Säg att ventilationssystemet skulle visa sig inte fungera – det kan ju innebära enorma kostnader för köparen. Dels har man också riskbedömningen för eventuell latent skatt som kan ligga i bolaget, om du inte kan svara för dina skattemässiga värden inför köparen.
Han råder den som ska sälja att ha stenkoll på fastigheten som sådan.
– Vad generar fastigheten för resultat, är ventilationssystemen besiktigade, är elrevision gjord och så vidare. Det gäller också att ha koll på den övriga formalia: tomtkarta, eventuella servitut, pantbrev ...
Huvudsakligen kan man välja tre vägar när det gäller att slutgiltigt bestämma priset i samband med en fastighetstransaktion; marknadsvärdet, det skattemässiga restvärdet eller taxeringsvärdet. Här råder Andreas Nelvig å det bestämdaste att ta hjälp av en specialist.
– Vänd dig till en rådgivare eller mäklare så att du får veta vilket värde du ska sälja in fastigheten för. Det är överhuvudtaget en ganska komplicerad transaktion – särskilt om du gör det för första gången. Att göra en värdering av den latenta skatten är knepigt och förutsättningarna varierar från bolag till bolag.
Du bör alltså sätta den paketerade fastigheten i en så skattemässigt förmånlig situation som möjligt för att få till högsta möjliga köpeskilling. Men tro heller inte att priset innebär skattefri vinst direkt i fickan, påpekar Andreas Nelvig.
– Glöm för allt i världen inte lagfarten, som inom bolagssektorn enligt huvudregeln ligger på 4,25 procent av köpeskillingen.
Något sista råd?
– Skriv ett köpekontrakt du känner dig trygg i och som gynnar dig. Stirra dig inte blind på vad köparen vinner på köpet och resonera inte att du borde få viss del av den kakan. När du säljer en fastighet beror det ju oftast på att du inte har rätt förutsättningar att göra det bästa av den.
Lina Hovling