Ändring i avskrivningsplan
För tre år sedan köpte vi in en begagnad grävmaskin som vi bedömde skulle hålla i fyra år. Vi la den på en avskrivningsplan som skulle löpa under fyra år framåt. Nu gör vi en ny bedömning, eftersom vi tror att den kommer att hålla i åtta år. Kan vi ändra det här i avskrivningsplanen? Vi redovisar enligt K2 för aktiebolag.
Ja, enligt punkt 10.22 i K2 (BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre AB) ska avskrivningsplanen ändras om den är uppenbart felaktig. Så kan det vara om man bedömer att en materiell anläggningstillgång har längre livstid än man bedömt tidigare. Ändringen görs framåtriktat, alltså ni utgår från det bokförda värdet och delar med återstående livslängd enligt den nya avskrivningsplanen för att beräkna den årliga avskrivningskostnaden.
Övervärde i fastighet
Vårt bolag äger sedan länge en fastighet i centrala Göteborg. Den är värd betydligt mycket mer än det bokförda värdet. Kan vi skriva upp den på något sätt? Och i så fall, vilket belopp ska den bokföras till?
Du skriver inte om ni tillämpar K2 eller K3, vilket ger lite olika svar. Det går att göra uppskrivningar på fastigheter som är materiella anläggningstillgångar i båda regelverken men beloppet skiljer sig åt. I K2 kan du skriva upp fastigheten högst till taxeringsvärdet. I K3 skriver du upp till marknadsvärdet under förutsättning att den värderingen är tillförlitlig och bestående. Men tänk också på att du med K3 kommer att behöva fundera på om det uppstår en uppskjuten skatteskuld eller inte. I K2 så behöver du inte fundera på detta eftersom du inte ska boka uppskjutna skatteskulder.
Avdrag för föreningsavgift vid andrahandsuthyrning?
Jag har börjat arbeta på annan ort och hyr därför ut min bostadsrättslägenhet i andra hand. Nu har det visat sig att min bostadsrättsförening har börjat ta ut en särskild avgift vid andrahandsuthyrning. Vad jag förstår får man dock inte dra av sina faktiska kostnader för uthyrningen vid kapitalvinstbeskattningen, utan bara ett schablonbelopp. Betyder detta att den extra avgiften till föreningen inte får dras av?
Det korta svaret är nej – du får alltså dra av den extra avgiften till föreningen. Genom en ändring i bostadsrättslagen den 1 juli i år fick bostadsrättsföreningar möjlighet att ta ut en extra avgift av den som hyr ut sin lägenhet i andra hand. Avgiften ska täcka föreningens extra kostnader som uthyrningen kan medföra. Avgiften får motsvara högts tio procent av ett prisbasbelopp per år, vilket för 2014 blir 4.440 kr.
Ersättningen från andrahandsuthyrningen är skattepliktig kapitalinkomst. Vid beräkningen får man mycket riktigt inte dra av sina faktiska kostnader, utan ett schablonbelopp om 40.000 kr per år ska dras av. Utöver detta får du dock dra av din egen årsavgift till föreningen. Enligt ett ställningstagande från Skatteverket ska den särskilda avgift som föreningen tar ut för andrahandsuthyrningen betraktas som en ”individuell förhöjd årsavgift” för den medlem som hyr ut. Avgiften kan alltså räknas in i den avdragsgilla årsavgiften till föreningen. Avdragen får dock sammanlagt inte överstiga den skattepliktiga hyresintäkten.
Kapitalvinst på nybyggd bostadsrätt
Jag ska sälja min bostadsrätt som jag köpte av föreningen när den var nyproducerad. Lägenheten har hittills varit avgiftsfri eftersom det fanns ett avtal mellan föreningen och byggbolaget om att byggbolaget skulle stå för avgifterna de två första åren. Jag har endast bott i lägenheten i ett och ett halvt år. Påverkar detta min kapitalvinstbeskattning vid försäljningen?
Ja. Vid nyproduktion av bostadsrätter händer det att byggbolagen, vid försäljning av fastigheten till en bostadsrättsförening, åtar sig att köpa de lägenheter som inte blir sålda. Föreningen blir på så sätt garanterad att få in samtliga insatser enligt den ekonomiska planen. För att sedan slippa köpa lägenheterna kan byggbolaget försöka attrahera köpare genom att erbjuda rabatterade eller fria månadsavgifter för en viss tid. Om lägenheten överlåts igen under den rabatterade perioden överförs kvarvarande rabatt på den nya köparen.
Kapitalvinsten utgörs enligt inkomstskattelagen av skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för försäljningen samt omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgörs i sin tur av utgifterna för anskaffning av tillgången samt utgifter för förbättring.
Den som haft fria eller rabatterade månadsavgifter vid förvärv av en nyproducerad bostadsrätt ska enligt ett ställningstagande från Skatteverket minska sitt omkostnadsbelopp med den rabatt man faktiskt erhållit under den tid man ägt lägenheten. Rabatten påverkar på så vis kapitalvinstbeskattningen.
Anna Nord, David Nylund, Helena Eibertzon Löfgren