Gamla anor, modern förvaltning

Fastighetsbolaget Åkers Styckbruk inledde arbetet med K3 redan våren 2013.

Startskottet för arbetet med K3 var den stundande budgeten.

– I samband med att jag började planera för budgeten blev det uppenbart att vi inte kunde agera som tidigare år. Anledningen var att K3 bland annat medför en lägre kostnadsbild, berättar Maria Sundgren, ekonomichef på fastighetsbolaget Åkers Styckebruk, ett företag som ingår i investmentbolaget STC Interfinans.

Det inledande arbetet med K3 skedde under våren 2013, och accelererade under hösten. Enligt Maria Sundgren var det redan från början självklart att involvera en stor del av organisationen.

– Om ett så stort och omfattande utvecklingsprojekt ska bli framgångsrikt måste fler än ekonomiavdelningen vara delaktiga. Det är framför allt förvaltarna och fastighetsskötarna som känner till de olika fastigheterna, inte vi på ekonomi, berättar Maria Sundgren och fortsätter:

– För oss har arbetet med K3 hittills slagit mycket väl ut. Jag är övertygad om det beror på att vi tidigt hade möten och att vi lyckades få alla att förstå hur viktigt arbetet med K3 var, berättar hon.

På mötena diskuterades bland annat hur komponentindelningen och livslängden på olika komponenter skulle hanteras.

– Våra förvaltare och fastighetsskötare inventerade varje byggnad och den informationen låg sedan till grund för våra diskussioner. Inventeringen gav en bra överblick över fastighetsbeståndet och hur vi skulle agera med komponentindelningen. Med inventeringen som bas i kombination med underhållsplanen kunde vi även sätta upp en tidsram för varje byggnad och komponent, till exempel att taket på en viss fastighet ska bytas 2030, säger Maria Sundgren.

Åkers Styckebruk äger en rad byggnader med stort kulturellt värde, till exempel Gripsholms värdshus från 1509 som är Sveriges äldsta värdshus.

– Vi har en blandning av fastigheter. Allt ifrån gamla, vackra förrådsbyggnader med stampat jordgolv till moderna industrifastigheter med maskiner och bostadsfastigheter. En konsekvens av det är att vi inte kan ha samma procentuella fördelning mellan komponenterna på så vitt skilda byggnader. Gripsholms värdshus, som även är hotell, har många installationer som badrum, kök och restaurang. Den fördelningen kan inte jämföras med enkla förrådsbyggnader, säger hon.

– Ett tips är att arbeta efter en mall när det gäller avskrivningar. För oss var femårsintervaller en bra uppdelning. Dessutom är det viktigt att inte gräva ned sig i detaljer utan se de stora, viktiga dragen, berättar Maria Sundgren som fick grunderna i K3 genom en kurs på FAR Akademi.

Varför beslutade ni er för K3 och inte K2?

– För det första ingår vi i en större koncern som använder K3. För det andra är K3 bättre för ett fastighetsbolag som vårt eftersom flexibiliteten blir större.

Hur ökar flexibiliteten?

– I K2 kostnadsförs i princip allting. Från att en fastighet förvärvas så skrivs den av varje år och de investeringar som görs syns inte i balansräkningen. Med andra ord sjunker fastighetens värde. Men i K3 måste man använda sig av komponentavskrivning. Det resulterar i en balansräkning som mer visar verkligt värde och en resultaträkning med jämnare och mer rättvisande resultat.

Enligt K3 ska företaget upplysa om vissa fastigheters verkliga värde, marknadsvärdet, i årsredovisningen. Hur ska ni gå till väga för att få fram verkliga värden?

– Vi har tagit fram marknadsvärdet sedan tidigare genom att anlita en extern konsult. Det kommer vi att göra vart tredje år framöver, säger hon.

Henrik Norberg