Överlåtelse av näringsfastighet

Beskattning i näringsverksamhet eller kapital

Om en fysisk person gör en överlåtelseennäringsfastighet som är kapitaltillgång sker beskattningen i inkomst av kapital. Man måste då göra en återföring av värdeminskningsavdrag. En försäljning av en lagerfastighet beskattas som inkomst av näringsverksamhet.

Ett aktiebolag har bara ett inkomstslag och en överlåtelse av en näringsfastighet beskattas som inkomst av näringsverksamhet oavsett om det är en lagertillgång eller kapitaltillgång. Även ett aktiebolag omfattas av de skilda reglerna för kapitaltillgångar och lagertillgångar även om konsekvensen av reglerna inte gör att resultatet beskattas annorlunda.

Ett aktiebolag som säljer en fastighet med kapitalförlust kan inte kvitta förlusten mot rörelsevinster, förlusten hamnar i fastighetsfållan.

Avyttringstidpunkten

En fastighet är avyttrad när det finns ett bindande köpekontrakt.

När en fastighet har avyttrats går det inte att göra värdeminskningsavdrag, detta även om fastigheten inte har tillträtts av köparen och äganderätten fortfarande ligger kvar hos säljaren. När det finns ett bindande köpekontrakt är fastigheten avyttrad och det ska göras en kapitalvinstberäkning.

Överföring av fastigheter koncerninternt

Sedan 2003 är det skattefritt att sälja en näringsbetingad andel. Det har gjort att ett vanligt sätt att sälja fastigheter är att först överföra fastigheten till ett nytt aktiebolag för att sedan sälja detta fastighetsbolag skattefritt.

Om man säljer fastigheten till ett bolag inom koncernen är överlåtelsen ofta en underprisöverlåtelse. Det innebär att det går att göra överlåtelsen till fastighetens skattemässiga värde och undvika en kapitalvinst. Överlåtelsen leder till stämpelskatt beräknat på det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsepriset. För att hålla nere stämpelskatten kan det finnas anledning att göra överlåtelsen till taxeringsvärdet om det är lägre än det skattemässiga anskaffningsvärdet. Vid överlåtelsen ska anskaffningsvärdet fördelas på olika tillgångsslag på samma sätt som vid ett förvärv från en extern part.

En fastighet kan även överföras genom fusion. Vid en fusion utgår ingen stämpelskatt och det ska inte göras någon ny fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag. Det råder fullständig kontinuitet vid överlåtelsen.

En fastighet kan även överlåtas genom fission, en eller flera fastigheter förs då över till ett eller flera övertagande bolag. Vid en fullständig fission upphör överlåtande företag att existera. Vid en fullständig fission utgår ingen stämpelskatt. Vid överlåtelser genom fission råder fullständig kontinuitet och det ska därmed inte göras någon fördelning av anskaffningsvärdet på olika tillgångsslag.

Fastigheter kan även överföras genom fastighetsreglering eller klyvning.