Nämnden för svensk redovisningstillsyn (”Nämnden”) har granskat den finansiella informationen i Bolaget AB:s (”bolaget”) årsredovisning för 2023 och har med anledning av detta ställt frågor till bolaget den 16 maj 2024. Nämnden har tagit del av bolagets svar den 13 juni 2024. Baserat på den skriftliga korrespondensen och övrig kommunikation i ärendet bedömer Nämnden att bolaget i vissa avseenden avviker från tillämpliga bestämmelser i IFRS-regelverket samt bestämmelserna om alternativa nyckeltal (APM) på ett sätt som kan påverka bedömningen av den finansiella informationen. Nämndens bedömning och beslut i ärendet framgår nedan. Bolaget har getts möjlighet att kommentera Nämndens preliminära bedömning i en avstämningsskrivelse den 14 augusti 2024.
1. Värdering av fastigheter – väsentliga uppskattningar och bedömningar (IFRS 13 och IAS 1)
Bakgrund
Bolaget redovisar förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Av not framgår att, för värdering av fastighetsinnehavet, har antagandet för kalkylränta minskat med 0,1 procentenheter från 2022 till 2023 fördelat på nedjustering 35 punkter första kvartalet 2023 och en justering uppåt med 25 punkter under fjärde kvartalet 2023 enligt bolagets svar.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet som användes vid beräkning av restvärde har ökat med 0,6 procentenheter från 2022 till 2023.
Nämnden har noterat att marknaden för förvaltningsfastigheter under 2023 påverkats av makroekonomisk osäkerhet, som ökad volatilitet i marknadsräntor och ökad inflation.
En central parameter i fastighetsvärdering utgör den riskfria räntan, i form av räntan på en 10-årig statsobligation. Nämnden noterar att den riskfria räntan ökade under 2022. Den makroekonomiska osäkerheten har fortsatt under 2023 och kännetecknats av minskad aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter, med lägre volymer och färre transaktioner i årstakt i likhet med 2022. Den minskade aktiviteten försämrar värderingsinstitutens möjligheter till evidens för indata i värderingarna, i form av jämförbara transaktioner i marknaden.
Sammantaget medför den ökande makroekonomiska osäkerheten, liksom svårigheterna att få evidens i transaktionsmarknaden, att upplysningar i enlighet med IFRS 13 punkt 93 samt IAS 1 punkt 125 och 129, är av stor betydelse för att ge användaren tillräcklig information om de bedömningar och uppskattningar företagsledningen gjort avseende indata och tekniker för värdering av fastigheter till verkligt värde.
Nämndens bedömningar
Känslighet för ändringar i icke observerbara indata (IFRS 13 punkt 93 h.i.)
Enligt IFRS 13 punkt 93 h.i. skall företaget lämna en förklarande beskrivning av hur känslig värderingen till verkligt värde är för förändringar i icke observerbara indata och om en förändring av dessa indata skulle kunna leda till en betydligt högre eller lägre värdering av tillgången.
Bolaget lämnar i sin beskrivning kvantitativa upplysningar i form av en känslighetsanalys baserad på en förändring av avkastningskravet med +/– 0,25 procentenhet utan förklaring eller motivering till val av förändringsfaktor.
Nämnden anser att tidigare år omfattat en längre period av låga räntor och hög aktivitet i fastighetsmarknaden. Utvecklingen från andra halvåret 2022 och framåt har resulterat i en betydande förändring i förutsättningarna i fastighetsmarknaden och i räntemarknaden vilket enligt Nämnden ger anledning att ompröva känslighetsanalyser och intervallen för förändringar i antaganden under kommande räkenskapsår vid upprättande av årsbokslut per 31 december 2023.
Nämndens bedömning är därför att bolagets känslighetsanalys avseende förändringar i avkastningskrav inte är i linje med de förändringar i väsentliga makroekonomiska faktorer som uppstått under 2022 och har fortsatt under 2023 i form av ökad riskfri ränta och ökad risk i värderingar, som en följd av färre jämförbara transaktioner och evidens från marknaden.
Nämnden noterar att bolaget inte lämnar en beskrivning av hur känslig värderingen är för förändringar i antagande om kalkylränta. Enligt IFRS 13 punkt 93 h.i. skall upplysningar om känslighet i förändringar av indata omfatta de icke observerbara indata som upplysningar avser i punkt d., vilket inkluderar kalkylränta.
Enligt Nämnden riskerar beskrivningar som inte återger hur känslig värderingen till verkligt värde är för förändringar i icke observerbara indata att inte ge en rättvisande beskrivning av hur en förändring av väsentliga indata skulle leda till en betydligt högre eller lägre värdering av tillgången (IFRS 13 punkt 93 h.i.).
Bolaget har inte heller lämnat någon förklarande beskrivning till känslighetsanalysen (IFRS 13 punkt 93 h.i.). Enligt Nämndens uppfattning borde bolaget i en förklarande beskrivning motivera förändringar av indata från föregående år och kommentera utfallet i bolagets egen känslighetsanalys.
Nämndens bedömning är vidare att det torde finnas inbördes samband mellan indata i form av inflation, indexerade hyror och förändringar i avkastningskrav. Enligt IFRS 13 punkt 93 h.i. skall ett företag i förekommande fall lämna en beskrivning av inbördes samband och av hur de skulle kunna öka eller minska effekten av förändringar i icke observerbara indata på värderingen. Bolaget har inte i årsredovisningen lämnat beskrivningar om inbördes samband.
Känslighet för rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår (IAS 1 punkt 125 och 129)
Av bolagets tillgångar utgör absoluta merparten förvaltningsfastigheter. Små förändringar av de parametrar som fastighetsvärderingen bygger på får således en väsentlig effekt på redovisade tillgångar.
Bolaget lämnar i upplysningsavsnittet ”Uppskattningar och bedömningar i de finansiella rapporterna” upplysningar om områden som påverkas av bedömningar av företagsledning och styrelse. För värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde hänvisas till annan not som inkluderar en kvantifierad känslighetsanalys av vilken det framgår med vilket belopp fastigheternas värde skulle minska vid en ökning av avkastningskravet med 0,25 procentenheter.
Nämnden drar slutsatsen att en motsvarande ökning av avkastningskravet med 1 procentenhet skulle minska fastigheternas värde med ett väsentligt belopp.
Vid en ökning av avkastningskravet följer enligt Nämnden sannolikt också en ökning av kalkylräntan. En generell ökning av avkastningskrav som en följd av ökning av den riskfria räntan och en ökad riskpremie påverkar enligt Nämnden båda dessa indata i samma riktning, varför den sammantagna effekten av en ändring i indata torde innebära en betydande risk för väsentlig justering av tillgångarnas bokförda värde.
Baserat på ovanstående gör Nämnden bedömningen att det finns en betydande risk att ett rimligt möjligt utfall av en ändring i avkastningskrav och kalkylränta skulle leda till en väsentlig ändring av redovisat värde på förvaltningsfastigheter under nästkommande räkenskapsår.
Enligt IAS 1 punkt 125 skall upplysning lämnas om de antaganden som görs om framtiden, och andra viktiga källor till osäkerheter i uppskattningar vid rapportperiodens slut, som innebär en betydande risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår.
Punkt 129 anger att exempel på upplysningar som bolaget lämnar är karaktären på antagandet eller annan osäkerhet i uppskattningen, redovisade värdens känslighet för ändrade metoder, antaganden och uppskattningar, anledning till känsligheten och intervallet av rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår.
Enligt Nämndens bedömning har bolaget inte på ett tillräckligt tydligt sätt lämnat upplysningar om anledningar till osäkerhet och känslighet i de uppskattningar som beräkningarna bygger på. Bolaget har inte heller upplyst om bolagets bedömning avseende betydande risker för att en förändring av en eller flera faktorer skulle föranleda en väsentlig ändring i redovisat värde under nästkommande räkenskapsår. Bolaget har slutligen inte på ett tydligt sätt beskrivit intervallen för rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår (IAS 1 punkt 125 och 129).
Nämnden noterar att bolaget i sitt svar uppgivit att bolaget överväger att se över och vid behov utveckla upplysningar i notapparaten i årsredovisningen för 2024.
Beslut
Nämnden gör följande bedömning:
Bolaget har inte lämnat en förklarande beskrivning avseende hur känslig värderingen till verkligt värde är för förändringar i icke observerbara indata (IFRS 13 punkt 93 h.i).
Bolaget har inte lämnat en beskrivning av inbördes samband mellan icke observerbara indata och hur dessa samband skulle kunna öka eller minska effekten av förändringar i icke observerbara indata på värderingen (IFRS 13 punkt 93 h.i).
Bolaget har inte upplyst om bolagets bedömning avseende betydande risk för att en förändring av en eller flera faktorer skulle föranleda en väsentlig ändring i redovisat värde under nästkommande räkenskapsår. Bolaget har inte på ett tillräckligt tydligt sätt beskrivit redovisade värdens känslighet i metoderna, antaganden och uppskattningar och inte på ett tydligt sätt beskrivit intervallen för rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår (IAS 1 punkt 125 och 129).
Nämnden anser att den utelämnade informationen utgör en ringa överträdelse av regelverket enligt 13 § andra stycket i Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2018:18) och uppmanar bolaget att i kommande årsredovisning lämna mer utförlig information enligt IFRS 13 punkt 93 h.i. samt IAS 1 punkt 125 och 129.
2. Avstämningar av alternativa nyckeltal (Esma:s riktlinjer om alternativa nyckeltal)
Bolaget använder i sina finansiella rapporter ett antal alternativa nyckeltal definierade i avsnittet ”Definitioner” i årsredovisningen.
Esma:s riktlinjer om alternativa nyckeltal anger i punkterna 21 och 26–28 att företaget tydligt bör redovisa definitionerna av alla använda alternativa nyckeltal på ett tydligt och läsbart sätt samt att det bör finnas avstämningar av alternativa nyckeltal till berörda rader eller poster i de finansiella rapporterna. Avstämningar av alternativa nyckeltal till bolagets finansiella rapporter saknas i årsredovisningen. Vidare noterar Nämnden att det finns en rad alternativa nyckeltal där det saknas både definitioner och avstämningar till finansiella rapporter.
Bolaget har i sitt svar till Nämnden angivit att komplettering kommer att ske i kommande rapporter.
Beslut
Nämnden bedömer att den utelämnade informationen är en ringa överträdelse av regelverket enligt 13 § andra stycket i Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2018:18) och uppmanar bolaget att i kommande delårsrapport per den 30 september 2024 lämna den aktuella informationen enligt Esma:s riktlinjer punkt 21 och 26–28.
Beträffande övriga frågeställningar som har förekommit i utredningen så har Nämnden inget ytterligare att anföra.