2024:1 Värdering av fastigheter – väsentliga uppskattningar och bedömningar (IAS 1/IFRS 13) samt Upplysning om väsentliga antaganden per klass (IFRS 13)

Värderingsmetod – IFRS 13 punkt 91 och 93

Bolaget upplyser i not om att värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i första hand baserar sig på avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket innebär att de framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde. Vidare framgår i not att värderingarna baseras på en analys av genomförda fastighetstransaktioner för jämförbara fastigheter, för bedömning av marknadens avkastningskrav. Använd kalkylränta för diskontering av fastigheternas restvärde till nuvärde baseras på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter.

Bolagets modell för internvärdering är baserad på restvärdesberäkning där direktavkastningskrav stäms av mot marknadsdata från de externa värderarna.

I svar till Nämnden har bolaget beskrivit utvecklingen på fastighetsmarknaden under andra halvåret 2022 där det uppges att de snabbt stigande räntorna har haft effekt på fastighetsmarknaden och aktiemarknadens värderingar, att ändrade marknadsförutsättningar kan förklara de ovanligt få fastighetstransaktioner som kommunicerats sedan halvårsskiftet, samt att ett stort antal försäljningsprocesser avbrutits eller pausats i takt med att marknadsförhållandena försämrats.

Bolaget uppger vidare att sedan halvårsskiftet 2022 har ett fåtal transaktioner slutförts på nivåer i linje med tidigare noteringar medan köparna i andra kommunicerade transaktioner erhöll en prisreduktion mot tidigare överenskommen köpeskilling.

Bolaget uppger också i svar till Nämnden att värderingar är bedömningar och givet den osäkerhet som funnits på marknaden under det andra halvåret 2022 och därefter, så är det naturligt med en större osäkerhet också i värdebedömningarna. Bolagets uppfattning är att man inte kan låta enskilda affärer eller parametrar helt styra de bedömda direktavkastningskraven för ett enskilt kvartal.

Enligt IFRS 13.91 skall ett företag lämna information som hjälper dem som använder företagets finansiella rapporter att bedöma de värderingstekniker och indata som används för att ta fram värderingarna.

Enligt punkt 93 skall ett företag i syfte att uppnå målen i punkt 91, åtminstone lämna nedanstående information för varje klass av tillgångar som värderas till verkligt värde efter första redovisningen.

Enligt punkt 93 d. skall upplysningar omfatta en beskrivning av värderingstekniken eller värderingsteknikerna och de indata som använts vid värderingen till verkligt värde. Om det har skett en förändring i värderingsteknik (exempelvis en ändring från en marknadsansats till avkastningsvärdeansats, eller användning av en ytterligare värderingsteknik) ska företaget lämna information om denna förändring och skälet eller skälen till förändringen.

IFRS 13.B40 anger att då det skett en avsevärd minskning i marknadens aktivitetsnivå kan det vara på sin plats att ändra värderingsteknik eller använda flera tekniker, exempelvis en ändring från en marknadsansats till avkastningsvärdeansats.

Enligt Nämndens uppfattning skall det framgå av upplysningarna hur bolaget bedömt om det föreligger en aktuell transaktionsmarknad med genomförda fastighetstransaktioner för tillämpning av bolagets värderingsmodell, samt i vilken mån det vid fastställande av direktavkastningskrav funnits förutsättningar att få fram ickeobserverbara indata från den aktuella transaktionsmarknaden inom respektive fastighetskategori nära värderingstidpunkten.

Nämnden saknar dock upplysningar om hur bolaget inhämtat icke observerbara indata för exempelvis direktavkastningskrav, när indata från den aktuella transaktionsmarknaden saknas.

Avkastningsvärdeansats – IFRS 13.B13

Bolaget upplyser i not om att värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i första hand baserar sig på avkastningsbaserade värderingar enligt kassaflödesmodellen vilket innebär att de framtida kassaflöden som fastigheten förväntas generera prognostiseras och diskonteras till ett nuvärde.

Bolaget upplyser vidare i not om att kalkylränta utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade fastigheter.

Bolaget informerar om att antagandet för lägsta kalkylränta ökat med 0,3 procentenheter, samt direktavkastningskravet för värdering av bostäder ökat med 0,2 procentenheter från 2021 till 2022. Nämnden noterar att den riskfria räntan (10-årig statsobligation) under 2022 ökat med 2,0 procentenheter.

Nämnden noterar vidare att färre transaktioner i marknaden under andra halvåret 2022 försämrat värderingsinstitutens möjligheter att få evidens från transaktionsmarknaden och att detta kan förväntas resultera i ökad osäkerhet och därmed höjda riskpremier vid värdering av fastigheter.

Nämnden konstaterar att enligt IFRS 13.B13 c. skall, vid tillämpning av avkastningsvärdeansatsen, en riskfri ränta ingå vid fastställande av kalkylränta och ett direktavkastningskrav. Vidare skall enligt IFRS 13.B13 d. en riskpremie ingå som beaktar osäkerheten i kassaflöden.

Enligt IFRS 13.92 d. skall ett bolag bedöma om användarna av de finansiella rapporterna behöver ytterligare information för att kunna utvärdera den kvantitativa information som lämnas.

Nämnden noterar att bolagets ökning av kalkylränta och direktavkastningskrav från 2021 till 2022, väsentligt understiger ökningen av den riskfria räntan under 2022.

Bolaget har informerat Nämnden om en avyttring i november 2022 av två fastigheter till ett pris som är i linje med bokförda värden i periodbokslutet per 30 september 2022. Nämnden noterar samtidigt att den förteckning över jämförbara transaktioner under sista kvartalet 2022 som bolaget presenterat endast omfattar bolagets egen transaktion, vilket bekräftar bilden av en marknad med få transaktioner. I samma bilaga redovisas två andra transaktioner av nyproducerade objekt med uppskattade avkastningskrav på 4,75 respektive 4,2 procent. Bolagets egen förteckning över direktavkastningskrav uppvisar för nyproducerade bostäder 2022 ett använt direktavkastningskrav som väsentligt understiger de referenser som lämnas i förteckningen.

Bolaget har också i svar till Nämnden anfört att bolaget inte låtit enskilda affärer eller parametrar helt styra de bedömda direktavkastningskraven för ett enskilt kvartal.

Nämnden anser därför att bolaget i upplysningarna inte förklarat hur värdering av fastigheter beaktat förändringar i observerbara indata i form av den riskfria räntan eller icke observerbara indata i form av ökad riskpremie.

Ytterligare information till användare – IFRS 13.92

Enligt IFRS 13.92 d. skall ett bolag bedöma om användarna av de finansiella rapporterna behöver ytterligare information för att kunna utvärdera den kvantitativa information som lämnas.

Nämnden noterar att bolagets redovisade egna kapital enligt IFRS per 31 december 2022 jämfört med värderingen på Nasdaq Stockholm vid samma tidpunkt uppvisar en väsentlig så kallad substansrabatt.

Den stora skillnaden i värdering indikerar att aktiemarknaden tillämpar ett högre implicit avkastningskrav på bolagets fastigheter, relativt bolagens egna värderingar.

Detta förhållande betonar enligt Nämndens bedömning vikten av utförliga upplysningar om värderingstekniker och osäkerheter i uppskattningar och bedömningar, för att ge användarna av de finansiella rapporterna den ytterligare information de behöver för att kunna utvärdera den kvantitativa information som lämnas.

Känslighet för ändringar i icke observerbara indata – IFRS 13.93 h.i.

Enligt IFRS 13.93 h.i. skall företaget lämna en förklarande beskrivning av hur känslig värderingen till verkligt värde är för förändringar i icke observerbara indata och om en förändring av dessa indata skulle leda till en betydligt högre eller lägre värdering av tillgången.

Bolaget lämnar i sin beskrivning kvantitativa upplysningar i form av en känslighetsanalys baserad på en förändring av avkastningskravet med +/- 0,1 procentenhet utan förklaring eller motivering till val av förändringsfaktor.

Bolaget hänvisar i svar till Nämnden till förändringar i avkastningskrav under 2020–2022 liksom utvecklingen under första halvåret 2023 som uppvisade endast små förändringar i avkastningskrav. Nämnden anser dock att tidigare år omfattat en längre period av låga räntor och hög aktivitet i fastighetsmarknaden. Utvecklingen från andra halvåret 2022 och framåt har resulterat i en betydande förändring i förutsättningarna i fastighetsmarknaden och i räntemarknaden vilket enligt Nämnden ger anledning att ompröva känslighetsanalyser och intervallen för förändringar i antaganden under kommande räkenskapsår vid upprättande av årsbokslut per 31 december 2022.

Nämndens bedömning är därför att bolagets känslighetsanalys avseende förändringar i avkastningskrav inte är i linje med de förändringar i väsentliga makroekonomiska faktorer som uppstått under 2022 och kunde antas fortsätta och har fortsatt under 2023 i form av ökad riskfri ränta och ökad risk i värderingar, som en följd av färre jämförbara transaktioner och evidens från marknaden.

Nämnden noterar att bolaget inte lämnar en beskrivning av hur känslig värderingen är för förändringar i antagande om kalkylränta. Enligt IFRS 13.93.h.i. skall upplysningar om känslighet i förändringar av indata omfatta de icke observerbara indata som upplysningar avser i punkt d., vilket inkluderar kalkylränta.

Enligt Nämnden riskerar beskrivningar som inte återger hur känslig värderingen till verkligt värde är för förändringar i icke observerbara indata att inte ge en rättvisande beskrivning av hur en förändring av väsentliga indata skulle leda till en betydligt högre eller lägre värdering av tillgången (IFRS 13.93 h.i.).

Bolaget har inte heller lämnat någon förklarande beskrivning till känslighetsanalysen (IFRS 13.93 h.i.). Enligt Nämndens uppfattning borde bolaget i en förklarande beskrivning motivera förändringar av indata från föregående år och kommentera utfallet i bolagets egen känslighetsanalys.

Nämndens bedömning är vidare att det torde finnas inbördes samband mellan indata i form av inflation, indexerade hyror och förändringar i avkastningskrav. Enligt IFRS 13.93 h. i. skall ett företag i förekommande fall lämna en beskrivning av inbördes samband och av hur de skulle kunna öka eller minska effekten av förändringar i icke observerbara indata på värderingen. Bolaget har inte i årsredovisningen lämnat beskrivningar om inbördes samband.

Känslighet för rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår – IAS 1.125 och 129

Av bolagets tillgångar utgör absoluta merparten förvaltningsfastigheter. Små förändringar av de parametrar som fastighetsvärderingen bygger på får således en väsentlig effekt på redovisade tillgångar.

Bolaget lämnar i upplysningsavsnittet ”Väsentliga uppskattningar och bedömningar” upplysningar om områden som påverkas av bedömningar av företagsledning och styrelse. För värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde hänvisas till annan not som inkluderar en kvantifierad känslighetsanalys av vilken det framgår med vilket belopp fastigheternas värde skulle minska vid en ökning av avkastningskravet med 0,1 procentenheter.

Nämnden drar slutsatsen att en motsvarande ökning av avkastningskravet med 1 procentenhet skulle minska fastigheternas värde med ett väsentligt belopp.

Vid en ökning av avkastningskravet följer enligt Nämnden sannolikt också en ökning av kalkylräntan. En generell ökning av avkastningskrav som en följd av ökning av den riskfria räntan och en ökad riskpremie påverkar enligt Nämnden båda dessa indata i samma riktning, varför den sammantagna effekten av en ändring i indata torde innebära en betydande risk för väsentlig justering av tillgångarnas bokförda värde.

Baserat på ovanstående gör Nämnden bedömningen att det finns en betydande risk att ett rimligt möjligt utfall av en ändring i avkastningskrav och kalkylränta skulle leda till en väsentlig ändring av redovisat värde på förvaltningsfastigheter under nästkommande räkenskapsår.

Enligt IAS 1.125 skall upplysning lämnas om de antaganden som görs om framtiden, och andra viktiga källor till osäkerheter i uppskattningar vid rapportperiodens slut, som innebär en betydande risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår.

Punkt 129 anger att exempel på upplysningar som bolaget lämnar är karaktären på antagandet eller annan osäkerhet i uppskattningen, redovisade värdens känslighet för ändrade metoder, antaganden och uppskattningar, anledning till känsligheten och intervallet av rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår.

Enligt Nämndens bedömning har bolaget inte på ett tillräckligt tydligt sätt lämnat upplysningar om anledningar till osäkerhet och känslighet i de uppskattningar som beräkningarna bygger på. Bolaget har inte heller upplyst om bolagets bedömning avseende betydande risker för att en förändring av en eller flera faktorer skulle föranleda en väsentlig ändring i redovisat värde under nästkommande räkenskapsår. Bolaget har slutligen inte på ett tydligt sätt beskrivit intervallen för rimligt möjliga utfall under nästkommande räkenskapsår (IAS 1.125 och 129).