BFNAR 2023:1 Kompletterande upplysningar m.m. i bostadsrättsföreningars årsredovisning

6 kap. 1 § andra stycket 1 ÅRL

– – –

Upplysningar ska även lämnas om

1. sådana förhållanden som inte ska redovisas i balansräkningen, resultaträkningen eller noterna, men som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat,

– – –

Lag (2016:947)

2.I en bostadsrättsförening avses med sådana förhållanden som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat enligt 6 kap. 1 § andra stycket 1 årsredovisningslagen (1995:1554)

1. om föreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229),

2. om föreningen innehar marken med tomträtt eller med äganderätt,

3. om föreningens fastighet eller tomträtt har del i en samfällighet, och

4. om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan.

Om föreningen innehar marken med tomträtt ska upplysning lämnas om den tidpunkt till vilken fastighetsägaren tidigast kan säga upp tomträtten till upphörande. Upplysningen ska även innehålla uppgift om när avgäldsperioden går ut och avgälden ska omförhandlas.

Om föreningens fastighet eller tomträtt har del i en samfällighet ska upplysningen även innehålla uppgift om vad samfälligheten förvaltar.

6 kap. 3 a § första stycket ÅRL

En bostadsrättsförening ska i förvaltningsberättelsen även lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta förståelsen av föreningens verksamhet, ställning och resultat, däribland

1. årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,

2. skuldsättning per kvadratmeter,

3. sparande per kvadratmeter,

4. räntekänslighet, och

5. energikostnad per kvadratmeter.

– – –

Lag (2022:1028)

Begreppet kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

Nyckeltalet i 6 kap. 3 a § första stycket 1 ÅRL ska beräknas per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt. När det uttrycks på detta sätt omfattas alla ytor som upplåts med bostadsrätt. I yta upplåten med bostadsrätt ingår alltså även yta för annat än bostadsändamål, t.ex. för kontor, butik eller garage om upplåtelsen görs med bostadsrätt. Yta för bostäder eller lokaler m.m. som upplåts med hyresrätt ingår inte.

Är föreningens fastighet taxerad som hyreshusenhet enligt FTL framgår uppgift om antal kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt av taxeringsbeslutet. Beräkningen av nyckeltalet kan i så fall normalt utgå från uppgifterna i taxeringsbeslutet.

Om föreningen upplåter bostadsrätter i byggnader som är taxerade som småhus enligt FTL (radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus) framgår i stället antalet kvadratmeter avseende till exempel boyta, biyta, garage och eventuella lokaler av beslutet om fastighetstaxering. Det framgår inte om ytan är upplåten med bostadsrätt eller hyresrätt. Föreningen behöver därför själv sammanställa uppgiften om kvadratmeter upplåten med bostadsrätt med utgångspunkt i de faktiska förhållandena som gäller för föreningens byggnader.

Begreppet kvadratmeter

Nyckeltalen i 6 kap. 3 a § första stycket 2, 3 och 5 ÅRL ska beräknas per kvadratmeter. När det uttrycks på detta sätt inkluderas det sammanlagda antalet kvadratmeter som upplåts med bostadsrätt och antalet kvadratmeter som upplåts med hyresrätt.

Det är samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för som ska ingå vid beräkningen av dessa nyckeltal. Det är endast ytor i föreningens byggnader som ska ingå. Mark eller annan yta som inte ingår i byggnaderna ska inte ingå. Det kan vara bostäder eller kontorslokaler som upplåts med bostadsrätt eller hyresrätt, men även andra lokalytor som föreningen upplåter med bostadsrätt eller mot hyra. Exempel på sådana ytor är förrådsutrymmen och garageplatser.

Om föreningens fastighet är taxerad som hyreshusenhet kan föreningen normalt utgå från uppgifterna om boarea upplåten med bostadsrätt respektive hyresrätt samt uppgifterna om lokalarea upplåten med bostadsrätt respektive hyresrätt i taxeringsbeslutet.

Om föreningen upplåter bostadsrätter i byggnader som är taxerade som småhus enligt FTL (radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus) framgår antalet kvadratmeter avseende till exempel boyta, biyta, garage och eventuella lokaler av taxeringsbeslutet.

Framgår inte uppgifterna i taxeringsbeslutet eller om uppgifterna inte stämmer med faktiska förhållanden behöver föreningen själv sammanställa uppgifterna om det sammanlagda antalet kvadratmeter med utgångspunkt i de faktiska förhållanden som gäller för föreningens byggnader.

3.En bostadsrättsförening ska, utöver de nyckeltal som ska lämnas enligt 6 kap. 3 a § första stycket årsredovisningslagen (1995:1554), även lämna upplysning i förvaltningsberättelsen om nyckeltalen

1. skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, och

2. årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter.

4.Om ett nyckeltal enligt 6 kap. 3 a § första stycket årsredovisningslagen (1995:1554) eller ett nyckeltal enligt punkt 3 inte är representativt för de enskilda bostadsrätterna ska detta anges.

5.De nyckeltal som bostadsrättsföreningen ska lämna enligt 6 kap. 3 a § första stycket årsredovisningslagen (1995:1554) eller enligt punkt 3 ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren.

Allmänt råd

Kommentar

Vad som avses med årsavgift har betydelse vid beräkningen av vissa av de nyckeltal som en bostadsrättsförening ska lämna upplysning om. Årsavgift tas ut för ytor som upplåts med bostadsrätt oavsett om det är ytor för bostäder, affärslokaler, kontor eller garage m.m. Enligt BRL ska grunderna för beräkning av årsavgiften anges i föreningens stadgar.

Även avgift som föreningen tar ut och som är baserad på individuella mätningar av förbrukning ingår i årsavgiften. Det kan till exempel vara avgift som avser kostnader för värme, el och vatten.

Avgifter för tjänster som en medlem kan välja som tillval ingår inte i årsavgiften. Exempel på sådana tillval är abonnemang för tv, bredband och telefoni. Det är dock vanligt att avgifter för sådana tjänster är obligatoriska och ingår i bostadsrättsupplåtelsen utan möjlighet att välja. I sådana fall ingår ersättningen i årsavgiften.

Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

Allmänt råd

Kommentar

Med skuldsättning avses räntebärande skulder.

Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter enligt första stycket i punkten ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Skuldsättning per kvadratmeter beräknas enligt följande.

Räntebärande skulder på balansdagen / summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och antalet kvadratmeter upplåtna med hyresrätt.

Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt enligt punktens andra stycke beräknas genom att räntebärande skulder på balansdagen divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Vad som ingår i kvadratmeter upplåten med bostadsrätt framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, se ovan.

Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt beräknas enligt följande.

Räntebärande skulder på balansdagen / antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt.

Allmänt råd

Kommentar

Justerat resultat beräknas enligt följande.

Årets resultat + årets avskrivningar + årets utrangeringar + kostnadsfört planerat underhåll + väsentliga kostnader som inte är en del av den normala verksamheten – väsentliga intäkter som inte är en del av den normala verksamheten.

Med kostnadsfört planerat underhåll avses till exempel underhåll som utförts i enlighet med föreningens underhållsplan eller liknande och som redovisas i resultaträkningen. Normalt utgör stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering, utbyte eller renovering av värmesystem m.m. sådant underhåll som ingår i planerat underhåll. Vanliga reparationer av mindre omfattning som utförs vid behov eller åtgärder på grund av olyckshändelse eller skadegörelse är inte planerat underhåll.

Även intäkter och kostnader som är väsentliga och som inte är en del av den normala verksamheten ska återläggas. Exempel på intäkter som kan behöva återläggas är erhållna försäkringsersättningar, skadestånd, låneeftergifter eller vinster vid försäljning av bostadsrätter. Exempel på kostnader som kan behöva återläggas är nedskrivningar, skadestånd och utgifter för juridiska arvoden för t.ex. entreprenadtvister.

Sparande per kvadratmeter ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Allmänt råd

Kommentar

Nyckeltalet räntekänslighet visar hur många procent avgifterna kan behöva höjas vid ökade räntekostnader. Genom att dividera föreningens räntebärande skulder på balansdagen med föreningens intäkter från årsavgifter får föreningen ett nyckeltal som visar hur många procent som årsavgifterna kan behöva höjas om räntan stiger med en procentenhet.

Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 6.

Allmänt råd

Kommentar

Nyckeltalet energikostnader per kvadratmeter ska inkludera samtliga i punkten uppräknade kostnader. Även kostnader som vidaredebiteras ska ingå.

Nyckeltalet ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Allmänt råd

Kommentar

Nyckeltalet årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna visar hur stor del av föreningens totala rörelseintäkter som består av årsavgifter för ytor upplåtna med bostadsrätt.

Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 6. Med totala rörelseintäkter avses Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. eller motsvarande i föreningens resultaträkning.

6 kap. 3 a § andra stycket ÅRL

– – –

Om verksamhetens resultat innebär en förlust ska bostadsrättsföreningen också lämna en upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.

Lag (2022:1028)

12.I upplysningen enligt 6 kap. 3 a § andra stycket årsredovisningslagen (1995:1554) ska föreningen ange på vilket sätt föreningens framtida ekonomiska åtaganden ska finansieras.

15.Punkt 5.9 i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2) ska inte tillämpas.

16.En bostadsrättsförening som ska lämna upplysning enligt 6 kap. 3 a § andra stycket årsredovisningslagen (1995:1554) ska upprätta förvaltningsberättelsen med tillägg av nedanstående rubrik efter rubriken Flerårsöversikt:

17.Kassaflödesanalysen ska upprättas enligt kapitel 21 i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2). Punkt 21.9 ska dock tillämpas endast om föreningen enligt punkterna 18 och 19 tillämpar indirekt metod.

Allmänt råd

Allmänt råd

Kommentar

Indirekt metod innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar, upplupna eller förutbetalda poster som avser tidigare eller kommande perioder samt för eventuella intäkter och kostnader som är hänförliga till investeringsverksamhetens eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

Direkt metod innebär att väsentliga slag av in- och utbetalningar ska anges brutto och separat.

Exempel 1 visar hur en kassaflödesanalys kan ställas upp enligt indirekt metod och exempel 2 visar direkt metod.

20.När bostadsrättsföreningens byggnader delas upp på betydande komponenter enligt punkt 17.4 i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2012:1) om årsredovisning och koncernredovisning (K3), ska de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter.