Bostadsrättsföreningar ska från räkenskapsåret 2023 lämna fler upplysningar i årsredovisningen. Redovisningsspecialisten Eva Törning, som deltagit i remissarbetet i FAR:s operativa grupp Finansiell rapportering – redovisning, och Björn Irle, auktoriserad revisor på FAR, svarar på vanliga frågor om Bokföringsnämndens kompletterande råd och vägledning för bostadsrättsföreningar.

1. Vad är viktigt att tänka på när man ska börja arbeta med tilläggen i årsredovisningen?

Det är viktigt att hela tiden ha i åtanke att det enligt lagstiftaren ska vara särskild information som är till nytta för föreningens intressenter (som, när det gäller presumtiva medlemmar, kanske är på väg att göra sin livs investering). Lite förenklat; det ska inte vara lätt för oss kunniga att upprätta redovisningen utan det ska vara lätt för medlemmar, presumtiva medlemmar och andra intressenter att förstå den.

2. Hur kan förvaltarna arbeta med detta?

Det är exempelvis lämpligt att inkludera de nya nyckeltalen för samtliga år som anges i det allmänna rådet, det vill säga fyra år. Enligt övergångsbestämmelserna i det allmänna rådet så finns inga krav på jämförande information men om medlemmarna ska kunna förstå föreningens utveckling så räcker det inte med ett år. De flesta nyckeltalen är dessutom ganska lätta att räkna fram.

3. Finns det nyckeltal som presumtiva medlemmar är extra intresserade av?

Förutom årsavgift per kvadratmeter är det kanske skuldsättning per kvadratmeter som är mest intressant för presumtiva medlemmar. Det kan påverka hur mycket du själv kan låna när du ska förvärva din bostadsrätt – en hög belåning hos föreningen kan begränsa din egen möjlighet till lån. Här är det också viktigt att uppdelningen mellan långfristig och kortfristig upplåning är rätt. Det förekommer att förvaltare delar upp i långfristig respektive kortfristig baserat endast på ränteomförhandlingsdag utan att sätta sig in i villkoren för återbetalning av lånet som kan vara senare. Det förekommer att lån förnyas automatiskt om de inte sägs upp av kreditgivaren eller föreningen vilket behöver beaktas. Om en medlem eller presumtiv medlem tittar i balansräkningen kan det se ut som att föreningen har höga kortfristiga skulder som ska betalas inom ett år när föreningen faktiskt har en stabil finansiering som är långfristig. Alla nyckeltal är dock relevanta och till nytta för intressenterna. Sen kan varje person fokusera på de nyckeltal som man själv tycker är mest nyttiga.

4. Vad finns det för krav på upplysningen om underhållsplan och vad innebär det att underhållsplanen är aktuell?

Det står inget om underhållsplan i lagkommentaren till bostadsrättslagen utan vi har enbart det allmänna kravet i 9 kap. 5 § BRL om att stadgarna ska innehålla grunderna för att sätta av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. BFN beskriver i sitt allmänna råd att med en aktuell underhållsplan avses ”en underhållsplan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som är kända för styrelsen”. I praktiken torde det innebära att styrelsen behöver gå igenom underhållsplanen eller få den presenterad av den tekniska förvaltaren minst en gång under året för att ta ställning till om den fortfarande är aktuell. Om styrelsen gör det arbetet själva behöver man säkerställa att styrelsen har rätt kompetens för att säkerställa att underhållsplanen är verklighetsanpassad (så att det inte bara är en pappersprodukt).

5. Om verksamheten går med förlust ska bostadsrättsföreningen lämna en upplysning om hur förlusten ska hanteras. Hur omfattande ska den upplysningen vara?

Lagstiftaren pekar i den senaste propositionen på att en bostadsrättsförening i princip ska fungera enligt självkostnadsprincipen, det vill säga att årsavgifter, hyror och andra intäkter ska täcka föreningens kostnader. Föreningens kostnader inkluderar avskrivningar (vilket är ett slags sparande eftersom det inte påverkar likviditeten). Man kan således inte ”motivera” ett underskott med att föreningen har avskrivningar eller andra kostnader eftersom dessa ska täckas av årsavgifterna. Ett underskott behöver inte betyda att föreningens ekonomi inte är i balans. Men om det är upprepade år med förlust eller en förening som alltid går med förlust kan det väcka frågor om hur föreningen ska kunna betala för framtida underhåll och andra ekonomiska åtaganden. Här är det viktigt att styrelsen (och förvaltaren eftersom det i många fall är förvaltaren som tar fram ett förslag till skrivning) inte fastnar i allmänna formuleringar som är för standardiserade för att betyda något för läsaren. Då kan det bli svårt för medlemmar, presumtiva medlemmar och revisorn att bedöma informationen.

6. Kan du ge några exempel på vad upplysningen bör innehålla för information?

Medlemmar och presumtiva medlemmar behöver förstå hur en förlust kan påverka dem framöver. Om årsavgifterna behöver höjas för att få kostnadstäckning behöver årsredovisningen ha en skrivning om hur mycket man beslutat eller kommer att besluta om för att få kostnadstäckning. Om man inte planerar att besluta om en avgiftshöjning för att få full kostnadstäckning behöver det finnas en motivering till varför och hur det kommer att påverka framtida underhåll.

7. Kan det bli svårt för vissa bostadsrättföreningar att motivera underskottet?

Lagstiftarens uppfattning är att detta upplysningskrav inte är särskilt betungande för den förening som ”av godtagbara skäl presenterar ett negativt resultat”. Motsatsvis kan man säga att de föreningar som medvetet har för låga årsavgifter kommer att ha svårare att förklara sig. Att sätta av till en underhållsfond när föreningen har en ansamlad förlust betyder inte att det finns medel reserverade. Har man en ansamlad förlust så har man ”lånat” pengar av framtida medlemmar vilket inte är förenligt med självkostnadsprincipen. Tänk också på att i de flesta föreningar ökar avskrivningarna vid den föreslagna övergången till K3.

8. Alla bostadsrättsföreningar ska lämna en kassaflödesanalys från och med 2023. Är det bra?

Från FAR:s sida är vi väldigt positiva till detta. Vi förordar dessutom att bostadsrättsföreningar ska tillämpa den direkta metoden eftersom det är lättare för en medlem eller presumtiv medlem att förstå ett kassaflöde som börjar med vad medlemmarna och eventuella hyresgäster faktiskt har betalat in (och inte ett resultatmått från resultaträkningen som sedan måste justeras för allt som inte påverkat likvida medel). Tyvärr verkar det som att många förvaltare väljer den indirekta metoden, troligen för att den är enklare att upprätta.

9. Hur bedömer revisorn de upplysningar som lämnats i årsredovisningen?

I revisorns uppdrag ligger att bedöma om årsredovisningen och i det här fallet förvaltningsberättelsen innehåller alla uppgifter som ska ingå enligt ÅRL. För bostadsrättsföreningar finns från 2023 års årsredovisningar krav på nya upplysningar. Uppgifterna i förvaltningsberättelsen är ju i Sverige föremål för revision. Det innebär att revisorn ska granska upplysningarna och inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis för upplysningen.

10. Vad gör revisorn för överväganden i sin bedömning av väsentliga fel?

Om upplysningar saknas eller innehåller väsentliga fel ska revisorn påtala det och om ändring inte sker överväga att modifiera sitt uttalande om årsredovisningen. De nya upplysningar som ska lämnas i förvaltningsberättelsen har av lagstiftaren bedömts som väsentliga för läsarna av en bostadsrättsförenings årsredovisning. I och med att medlemmar i föreningen och potentiella köpare av bostadsrätter fattar ekonomiska beslut baserat på bland annat denna information är nog gränsen för när revisorn ska modifiera sitt uttalande ganska låg. I många fall innebär det troligen väsentliga fel som inte är av avgörande betydelse vilket innebär att revisorn lämnar ett uttalande med reservation. Om inte resultat- eller balansräkning påverkas kan revisorn tillstyrka dem.

11. Finns det något annat som är viktigt att tänka på i början?

Upplysningskraven är nya och det kommer över ett par år att utformas en praxis för hur informationen som lämnas ska bedömas. Därför kan det vara lämpligt att föreningen tydligt anger hur de tagit fram upplysningen och om det finns någon osäkerhet i den data som använts i beräkningarna.

Eric Widegren