Varken K2 eller K3 lämpar sig för bostadsrättsföreningar, särskilt inte K2. Det skriver Ole Deurell och Martin Rana, som tycker det är hög tid att bostadsrättsföreningar får ett eget redovisningsregelverk.
Nästan ingen bostadsrättsförening i Sverige når upp till de kriterier som kräver K3, men snart kommer de flesta föreningarna frivilligt välja K3 eftersom K2 inte passar.
Tanken med en självkostnadsfinansierad verksamhet är att årsavgifter tas ut från medlemmar till en sådan nivå som medför att resultaträkningen går ihop. Målet är så kallat nollresultat. Genom att kostnader som syftar till lämpligt sparande i bostadsrättsföreningen läggs in så ska även ett nollresultat leda till visst årligt likvidöverskott som kan användas då vissa större underhålls- och förbättringsarbeten ska betalas.
I dag utgörs dessa kostnader av avskrivningar på byggnad och avsättning till yttre underhållsfond.
Exempel på varför K2 inte passar för att nå målet om nollresultat:
RedU 9 (dec 2016) har slopats för K2 som medför att de föreningar som startar med en paketeringsaffär (köp fastigheten via ett AB) redan första året startar med en helt omotiverad ”brakförlust”.
Endast nybyggnation eller nyanskaffning av beståndsdelar som tidigare inte funnits på byggnaden får aktiveras. Det medför till exempel att utgifter för byte av stammar ska kostnadsföras i sin helhet.
Exempel på varför varken K2 eller K3 passar för en bostadsrättsförening
Om en bostadsrättsförening har kostnader inför att upplåta en hyresrätt till bostadsrätt, så som mäklararvode eller renoveringskostnader, för att få ut ett högt pris ska dessa kostnader tas i resultaträkningen, men hela försäljningsintäkten ska redovisas över eget kapital.
Avskrivningar på byggnad passar inte så som lämpligt sparande för framtida underhållsavgifter oavsett om man tillämpar K3:s komponentavskrivningar eller avskrivning enligt K2. Nybyggda hus med högt anskaffningsvärde leder till högre avskrivningar än behovet av sparande och gamla föreningars låga anskaffningsvärden leder till lägre avskrivningar än behovet av sparande.
Stadgarnas regler om avsättning till yttre reparationsfond enligt vanligt förekommande schablonregler (ofta 0,3 procent av taxeringsvärdet) har samma funktion som avskrivningar det vill säga en form av dubblering av metod för sparande. Även dessa är alltför schablonmässiga dock något bättre än avskrivningar eftersom taxeringsvärde är en bättre grund än anskaffningsvärde då det uppräknas till 75 procent av fastighetens marknadsvärde.
Kassaflödesanalyser är väldigt bra för bostadsrättsföreningar som analys av hur verksamheten går och hur den finansieras. Enligt K2 har det tidigare funnits ett förbud mot att upprätta kassaflödesanalyser. Man kan fråga sig om benämningen lättnadsregler är passande för K2 då det i stället ofta är förbudsregler.
RedU 9 var en mycket bra och nödvändig anpassning till det nya fenomen som uppstod i fastighetsbranschen då säljare av fastigheter till bostadsrättsföreningar vanligtvis paketerade fastigheterna i AB och sålde aktierna i stället för fastigheten. Ett fenomen som bostadsrättsföreningen var tvungen att acceptera då den bara hade denna fastighet att köpa. I december 2016 kom ytterligare en förbudsregel i K2 genom att FAR tolkade nya K2 på så vis att RedU 9 inte längre var tillämplig för K2.
Hur ska branschen agera?
Hur ska vi revisorer resonera som tydligt kan se hur illa K-regelverken passar för bostadsrättsföreningar, särskilt K2 som borde vara det naturliga alternativet? Det är inte kul att tala om för våra kunder att ”ni måste redovisa så här tokigt för att uppfylla ett redovisningsregelverk som inte är anpassat för er”.
Hur ska mäklare som ska sälja bostadsrätter förklara för lekmän att föreningen har en sund och god ekonomi om det står att föreningen har gått med en förlust på cirka 50 miljoner längst ned i resultaträkningen (se exempel i fotnot nedan avseende slopande av RedU 9 för K2)?
Den ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningen sköts vanligtvis av duktiga specialinriktade redovisningsföretag som har specialiserat sig på just denna bransch. Hur ska dessa kunniga yrkespersoner förhålla sig till ett redovisningsregelverk som motverkar en sund rättvisande redovisning för bostadsrättsföreningen?
Under de senaste åren har vi sett ett friskhetstecken från många ekonomiska förvaltare som med egen finurlig uppfinnesrikedom har lyckats med konststycket att följa K-regelverken så att vi revisorer ska kunna lämna rena revisionsberättelser samtidigt som de visar på en nödvändig förändring av redovisningsregelverken för bostadsrättsföreningar.
Exempel på detta:
Då K2 tidigare förbjöd att lämna kassaflödesanalyser som en separat post så lade de in förenklade kassaflödesanalyser i förvaltningsberättelsen.
Andra exempel är att de har utnyttjat rätten att breda ut texten och sifferanalyser i förvaltningsberättelsen. De har helt enkelt uppfunnit en egen förenklad resultaträkning så som de anser att den borde se ut för att vara rättvisande för bostadsrättsföreningens ändamål och lagt in den i förvaltningsberättelsen. I stället för avskrivningar har de uppfunnit ett begrepp som de kallar förslitningskostnader. Som underlag för beloppet som de kallar förslitningskostnader har de utgått från bostadsrättsföreningens verkliga behov av sparande enligt en långsiktig underhållsplan.
För snart två år sedan (2015 06 17) skrev Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC och FAR en bra artikel i Dagens Industri med titeln ”Så måste reglerna för bostadsrätter förändras”.
I samband därmed lämnade de över ett förslag till regeringen med förslag till förbättrade redovisningsregler för bostadsrättsföreningar.
Vad har hänt sedan dess?
Justitiedepartementet fick 2015 10 01 ett uppdrag att se över ”Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden Dir. 2015:97.
I direktiven till utredningen skulle bland annat följande redovisningsfrågor ses över:
Hur årsredovisningen görs mer lättillgänglig och informativ
Reglerna för renovering och om- eller tillbyggnader
Enligt direktiven ska utredningen presenteras 2017 04 14.
Om inte denna utredning kommer med tydliga förbättringsförslag är vi oroliga för att branschen måste fortsätta att vara anarkistisk och hitta på egna hemmasnickrade metoder för att behålla sin yrkesstolthet?
Är det inte dags att bostadsrättsföreningar får sitt eget redovisningsregelverk som är väl anpassat till denna verksamhets speciella situation? Avskrivning på byggnad fungerar inte som styrmedel för lämpligt sparande för framtida utgifter. Våga skrota avskrivningar och inför i stället krav på avsättning till genomarbetad underhållsplan kombinerat med finansieringsanalys av dessa framtida utgifter.
Ole Deurell
Auktoriserad revisor
Martin Rana
Auktoriserad revisor