”Viktigt att beskriva byggnadens tekniska status”

Per Lundfors. Auktoriserad revisor på Grant Thornton. Han har ägnat mycket tid åt redovisning i bostadsrättsföreningar – inte minst efter lanseringen av de nya redovisningsregelverken K2 och K3.

På vilket sätt skiljer sig en årsredovisning i en bostadsrättsförening, brf, från en årsredovisning i aktiebolag?

– En bostadsrättsförenings årsredovisning innehåller betydligt mer information än ett aktiebolags årsredovisning. Det är målgruppen och avsikten med investeringen som är den stora skillnaden. Den som investerar i ett aktiebolag gör det ofta i ett spekulativt syfte för att få avkastning. Den som köper en andel i en bostadsrättsförening kan förvisso göra det som spekulation, men de flesta tänker nog att de köper en bostad snarare än en andel i en förening. Det påverkar kraven på innehållet i årsredovisningen.

På vilket sätt?

– För att en köpare ska kunna jämföra olika föreningar är det viktigt att årsredovisningen innehåller relevant information för att bedöma investeringen. Just nu pågår ett arbete – där FAR är delaktig – för att göra årsredovisningen i bostadsrättsföreningar mer tillgänglig, informativ och jämförbar. Regeringen har tillsatt en utredning för att stärka konsumentskyddet som ska presentera sitt betänkande i april 2017.

Vad ska en årsredovisning i en bostadsrättsförening innehålla?

– För att öka förståelsen och jämförbarheten bör en årsredovisning innehålla vissa punkter: belåningsgrad, bindningstid på lånen, taxekostnader, rådande ränteläge, information om genomförda och kommande underhåll (underhållsplan) med information om hur framtida underhåll ska finansieras. Att beskriva den tekniska statusen på byggnaden är ofta viktigt. En förening som står inför ett större underhåll, exempelvis ett stambyte, och inte har finansiering för detta måste öka årsgifter eller begära upplåtelseavgifter från medlemmarna. I den idéskrift som FAR har varit med att ta fram finns förslag till ett antal nyckeltal. Idén med detta är väldigt bra för då skulle det bli lättare att jämföra olika föreningar.

Hur hanteras avskrivningar i resultaträkningen?

– Enligt K2 görs avskrivning på hela byggnaden som en enhet; underhåll kostnadsförs löpande och detta bör täckas av en yttre underhållsfond. Det går inte att utrangera något ur byggnadsvärdet enligt K2, utan byggnaden skrivs av som en enhet över hela nyttjandeperioden. Enligt K3 ska föreningen göra avskrivningar per komponent, där komponenten utgör en del av byggnaden som förbrukas över annan tid än andra delar. Till exempel slits byggnadens stomme långsammare än en fasad. Avskrivning görs på varje komponent för sig. Så sker exempelvis utbyte av fasaden när den gamla är avskriven. Föreningen utrangerar då den gamla fasaden och börjar skriva av den nya.

Underhållet av fastigheten är en återkommande fråga – hur bör det hanteras i redovisningen?

– Bostadsrättslagen kräver att föreningens stadgar innehåller hur underhållet av fastigheten ska säkerställas. Detta sker vanligtvis genom en underhållsplan med plan för finansiering. Finansieringen kan ske genom exempelvis befintlig likviditet i föreningen, extra årsavgifter, upplåtelseavgifter eller lån från bank. Hur underhållet ska finansieras ser väldigt olika ut i stadgarna i olika föreningar men måste grundas på en verklighet och beakta om föreningen tillämpar K3 eller K2. Att planera för framtida underhåll är framför allt en likviditetsfråga i en bostadsrättsförening och redovisningen bör ge svar på frågan om vem som ska finansiera underhållet – föreningen, banken eller medlemmarna.

Upplåtelseavgifter – hur fungerar det?

– Upplåtelseavgifter är en speciell form av eget kapitaltillskott. Det vanliga är en ombildad bostadsrättsförening som har hyresrätter kvar och upplåter dessa till nya medlemmar som köper andelen till ett högre belopp än vid den ursprungliga ombildningen (läs mer i Balans nr 2/2015). Upplåtelseavgifter är bundet eget kapital så länge som de finns kvar i redovisning. Har föreningen inte fått in upplåtelseavgifterna för ett specifikt ändamål, exempelvis för att bygga balkonger hos de medlemmar som så önskar, kan föreningens årsstämma besluta att lösa upp upplåtelseavgifter och använda för exempelvis underhåll.

Vilka krav på ekonomisk plan finns det för nya föreningar?

– Alla föreningar ska ha en ekonomisk plan. Ibland händer det att den ekonomiska planen inte är helt verklighetsförankrad, till exempel att resultaträkningen saknar avskrivningar. Detta innebär problem, då den ekonomiska planen följer med in i föreningens redovisning. Därför bör en ekonomisk plan upprättas i enlighet med K2 eller K3. Det är också viktigt att säkerställa att andra delar av den ekonomiska planen är rimliga, exempelvis driftskostnader, räntekostnader, kostnader för framtida underhåll och slutlig byggkostnad för byggnaden. FAR har i sitt remissvar till Boverket om nya allmänna råd om ekonomiska planer pekat på betydelsen av en ekonomisk plan i bostadsrättsföreningar.

Lisa Bergman