Rättsutlåtandet ”underskott i bostadsrättsföreningar, m.m.” som publicerades av FAR i september kullkastar i ett slag den revision som hittills genomförts i bostadsrättsföreningar. Det skriver auktoriserade revisorn Anders Callert och pekar på flera problem med ”nytolkningen”.
Jag har följt debatten som varit kring bostadsrättsföreningar samt även informerat mig hos de organisationer som förvaltar bostadsrättsföreningar om hur de agerar för att anpassa sig till de nya anvisningar och utlåtanden som tagits fram under senaste tiden. Jag liknar deras läge just nu vid att de sitter fast i en snurrande karusell – föreningarna har en kraftig yrsel av de motstridiga besked som tagits fram av olika intressenter, föranledda av anpassningen till kommande K-regelverk.
Rättsutlåtandet ”Underskott i bostadsrättsföreningar, m.m.” som tagits fram av professor Daniel Stattin och advokat och adjungerade professorn Carl Svernlöv 26 september om ansvarsfrågor vid underskott i bostadsrättsföreningar, kullkastade med sina slutsatser i ett slag den revision vi revisorer genomfört fram till dags dato vid granskning av bostadsrättsföreningar.
I rättsutlåtandet kommer man fram till att bostadsrättsföreningar kan redovisa underskott ett eller flera år och till och med en ansamlad förlust i det egna kapitalet utan att det innebär något ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Likviditeten borde tillmätas en större betydelse, enligt författarna, då redovisningen inte avspeglar en korrekt bild av bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning när det föreligger övervärden i bostadsrättsföreningens fastighet.
Konsekvensen av utlåtandet blir troligen att bostadsrättsföreningarnas styrelser framöver inte kommer att täcka in de kostnader som till sin karaktär endast är bokföringsmässiga, det vill säga fokus kommer att läggas över på att medlemmars inbetalningar till föreningen räcker till utbetalningarna.
Värdet på en bostadsrätt avgörs generellt sett av dels årsavgiftens storlek, dels av hur mycket det dolda övervärdet på fastigheten uppgår till. Till följd av det aktuella rättsutlåtandet kommer sannolikt värdena på bostadsrätter att på kort sikt öka då årsavgifterna inte längre behöver omfatta avskrivningar av byggnaden. Dock uppkommer det två nya tolkningsosäkerheter, dels kring värderingen av ansamlad förlust, dels kring likviditeten som kommer att försämras och göra föreningen mer sårbar. Det vill säga, den nya framtagna ”kassaflödesprincipen” kommer att på lite längre sikt skapa större svårigheter att värdera bostadsrätter och då kommer de tillkommande osäkerhetsfaktorerna sannolikt att i slutänden ge ett lägre bostadsrättsvärde.
Hade dessa slutsatser tagits fram redan på åttiotalet skulle förmodligen de bostadsrättsinnehavare som avyttrade bostadsrätter under slutet av nittonhundratalet mer rättvist fått ta del av den kraftiga värdeökning som skett under 2000-talet, då värdeökningen troligtvis påbörjats tidigare och skett på ett lugnare sätt. Likabehandlingsprincipen som är grundläggande, både över tiden samt mellan olika medlemmar, blir nu åsidosatt, på grund av rättsutlåtandets nytolkning av styrelsens ansvar. Frågan är; går det att göra en så kraftig omtolkning av styrelsens ansvar?
En fråga som inte har behandlats i debatten tidigare är den negativa särbehandling ekonomiska föreningar belastas av i årsredovisningslagen gällande uppskrivning av byggnaden som inte får täcka in en ansamlad förlust i fritt eget kapital. Det får till följd att bara aktiebolag via uppskrivning av byggnader kan justera ett historiskt värde uppåt mot fritt eget kapital givet att det finns ett övervärde i byggnaden. Aktiebolag och ekonomiska föreningar drivs också på olika sätt. Aktiebolag drivs i vinstsyfte där vinsterna kan återinvesteras eller delas ut för att placeras i bättre vinstgivande verksamhet. Bostadsrättsföreningar drivs i syfte att upprätthålla status quo i verksamheten.
Trots dessa organisationsformers olika syften och olika behandling i årsredovisningslagen kommer man ändå att lyda under samma tvingande civilrättsliga regler gällande avskrivning av byggnad.
I ett aktiebolag syftande till vinstmaximering är det förståeligt att lagstiftaren vill ha en tvingande regel där en lagstadgad lägsta nivå på avskrivningar föreskrivs. I en bostadsrättsförening som syftar till status quo i verksamheten finns det egentligen inte några goda argument för att tvingas följa samma lägsta nivå för avskrivningar av byggnad.
Bostadsrättsföreningar bör därför kunna beviljas dispens för dessa regler i årsredovisningslagen. Avskrivningen bör tillåtas att kopplas till motsvarande kapitalanskaffning som räcker för att möta eventuella amorteringskrav på föreningens fastighetslån.
Förhoppningsvis får vi snart regelanpassningar som tillåter att bostadsrättsföreningarna tar sig ur den snurrande karusellen.
Anders Callert är auktoriserad revisor på Helsingborgs Ekonomi & Revision AB.