Fördjupning: Övergång till komponentavskrivning i K3

Uttalande från FAR underlättar processen

Många företag som har fastigheter och som ska tillämpa K3 har problem att praktiskt klara av övergång till komponentmetod för sina fastigheter. K3 kräver nämligen att fastigheterna delas upp i komponenter som hanteras som separata tillgångar med olika nyttjandeperioder och separat avskrivning, skriver Göran Arnell, Bo Nordlund och Johan Månsson. Företagens anläggningsregister är vanligen inte uppbyggda för att hantera komponentmetoden. K3 innehåller ingen praktisk vägledning. Därför har FARs policygrupp för redovisning nyligen utfärdat ett uttalande med praktisk vägledning om hur övergång till komponentmetod kan genomföras på ett relativt enkelt sätt: RedU 13 Övergång till komponentmetod – fastigheter.

K3 ska tillämpas av stora företag och stora koncerner som inte tillämpar RFR 2 respektive IFRS vid upprättande av årsredovisning/koncernredovisning. K3 träder i kraft för räkenskapsår som inleds efter 31 december 2013 med krav på retroaktiv omräkning av jämförelseåret. Mindre företag kan välja att antingen följa K2 eller K3.

I samband med övergången till K3 har det uppkommit praktiska frågor och problem vid tillämpningen av komponentmetoden. I hög grad gäller detta hanteringen av byggnader anskaffade före tidpunkten för övergången. Förutom den grundläggande frågeställningen om vad som är betydande komponenter, kan de praktiska problemen delas in i två områden; dels är det många anläggningsregister som inte stödjer en uppdelning i komponenter, dels finns det företag som har flera byggnader som ska delas upp på komponenter och detta innebär ett omfattande och tidskrävande arbete.

Approximationer vid övergången till komponentmetod

Enligt övergångsreglerna i K3 får det redovisade värdet på befintliga fastigheter vid tidpunkten för övergång inte justeras för att överensstämma med en retroaktiv omräkning enligt komponentmetod. Detta innebär att det redovisade värdet på anläggningar som finns vid övergången till K3 varken vid övergången eller senare fullt ut kommer att överensstämma med K3s grundregler för komponentavskrivningar. BFN har genom övergångsregeln sålunda accepterat en approximativ och förenklad lösning genom att föreskriva att ingångsvärdet ska vara oförändrat. FAR ser inget anmärkningsvärt i det, utan anser att avskrivningar och ackumulerade avskrivningar i sig är ett redovisningsområde som alltid baseras på antaganden och bedömningar med vissa approximationer som följd.

I det nya uttalandet, RedU 13 Övergång till komponentmetod – fastigheter, gör FAR bedömningen att det i samband med övergång till K3 går att göra en approximativ uppdelning av komponenter vid övergången för att återspegla komponentmetoden i enlighet med K3. FAR anser att det i ett företag, där det vid övergången till K3 finns en grupp med likartade byggnader, kan vara förenligt med K3 att använda en viktad avskrivningssats som tillämpas på alla byggnader i gruppen. Hur en sådan viktad avskrivningssats kan tas fram beror på förutsättningarna i de enskilda fallen. En metod kan vara att företaget väljer ut en representativ byggnad i gruppen och gör en fullständig analys av de olika komponenterna. I andra fall kan det finnas mer generella modeller för vissa typer av byggnader som företagen kan använda som utgångspunkt för att bedöma en relevant viktad avskrivning. I de fall det finns branschvägledningar kan dessa ge relevant information för sådana bedömningar. Vilken viktad avskrivning som är tillämplig i olika fall beror på olika faktorer:

Typ av byggnad (exempelvis bostäder, kontor, butiker, skolor, etcetera.)

Byggnadens skick och ålder vid tidpunkten för övergång till K3

Byggnadens geografiska läge

Andra faktorer som är väsentliga att beakta.

En förutsättning för en hantering enligt ovan är att det går att göra bedömningen att de viktade avskrivningarna på varje enskild fastighet inte avviker väsentligt från vad avskrivningarna skulle ha uppgått till om det genomförts en fullständig uppdelning på betydande komponenter för varje fastighet.

Efterhand som de komponenter som ingår i den viktade avskrivningssatsen byts ut behöver dels basen (anskaffningsvärdet) för den viktade avskrivningen justeras, dels en ny viktning ske baserad på de komponenter som finns kvar. Företaget kan således inte fortsätta tillämpa den initialt beräknade viktade avskrivningssatsen utan att beakta de förändringar i förutsättningarna som sker när komponenter successivt byts ut.

Den beräknade viktade avskrivningssatsen är inte tillämpbar för utgifter avseende komponenter som byts ut efter att K3-reglerna börjat tillämpas. Varje sådan ny komponent åsätts en bedömd nyttjandeperiod som är representativ för komponenten i fråga och skrivs av separat utifrån denna nyttjandeperiod. Detta gäller även helt nya komponenter.

FARs metodik vid övergång till K3

FAR anser att uppdelningen i komponenter kan göras i ett antal steg:

Uppdelning på byggnader och mark

Allokering av värden till markanläggning och byggnads- respektive markinventarier

För återstående del görs ingen fördelning av det redovisade värdet på komponenter, i stället sker en viktad avskrivning på återstående del.

Exempel på tillämpning i RedU 13

FARs uttalande innefattar ett exempel vilket presenteras i sammandrag ovan. Det är dock viktigt att notera att FAR inte tagit ställning till vare sig hur komponentindelning ska ske, vilka olika komponenter som ska tas upp eller vilka nyttjandeperioder som ska tillämpas. Detta måste avgöras från fall till fall för olika fastigheter i enskilda företag.

För att fastställa de viktade avskrivningssatserna för en grupp likartade fastigheter byggda på 1950-talet och renoverade på 1990-talet, väljer exempelföretaget ut en representativ fastighet och gör en fullständig uppdelning i komponenter. Den utvalda fastigheten i gruppen har vid övergången ett anskaffningsvärde på 25 miljoner kronor, ackumulerade avskrivningar på 10 miljoner kronor och ett redovisat värde på 15 miljoner kronor. Vid övergången sker en uppdelning på komponenter enligt ovan. I enlighet med K3 baseras uppdelningen inte på en retroaktiv analys av vilka komponenter som finns i byggnaden, när de bytts ut, vad som var bedömd nyttjandetid vid tidpunkten för utbytet eller vad som var de faktiska anskaffningsvärdena. Analysen i exemplet baseras i stället på en teknisk inventering av byggnadens fysiska skick vid tidpunkten för övergång till K3.

Företaget gör först en identifiering av vilka komponenter som är aktuella och gör därefter en fördelning av rimliga belopp på de enskilda betydande komponenterna. Därefter allokeras kvarvarande belopp till huvudkomponenten (stommen).

Enligt övergångsreglerna i K3 ska det redovisade värdet omedelbart före övergången delas upp på väsentliga komponenter. För företaget i exemplet ger fördelningen på komponenter en vägd avskrivningssats om 3,3% (0,83/25,0) av anskaffningsvärdet. Denna avskrivningssats appliceras på anskaffningsvärdet på alla byggnader i gruppen.

FARs uttalande RedU 13 Övergång till komponentmetod – fastigheter finns i sin helhet på far.se.

Göran Arnell är ordförande i FARs policygrupp för redovisning och verksam som redovisningsspecialist på KPMG.

Bo Nordlund är teknologie doktor och verksam vid BREC AB och KTH samt ledamot i FARs policygrupp för redovisning.

Johan Månsson är auktoriserad revisor och redovisningsspecialist på PwC samt ledamot i FARs policygrupp för redovisning.