Fördjupning: När ska avyttring och förvärv av fastigheter redovisas?

I artikeln ”Redovisning vid försäljning av fastighet” i Balans nr 2/2006 berör Bo Nordlund frågan om vid vilken tidpunkt en fastighetsförsäljning ska redovisas. Artikeln ledde inte till någon debatt vilket Björn Jacobson tycker är förvånande med tanke på att hälften av Sveriges noterade fastighetsbolag 2006 redovisade vid annan tidpunkt än den som rekommenderades i artikeln.

Enligt K2 ska resultatet av en fastighetsförsäljning i normalfallet redovisas vid tillträdet. I anvisningarna motiveras denna ståndpunkt med att det är säljaren som har fastigheten försäkrad och att det är säljaren som har rätt till avkastningen mellan kontraktsdag och tillträdesdag. Som en anpassning till vad som gäller inkomstskattemässigt får en anläggningsfastighet enligt K2 alternativt redovisas på kontraktsdagen.

RR 12/IAS16 (Materiella anläggningstillgångar) och RR 24/IAS 40 (Förvaltningsfastigheter)

I både RR 12/IAS 16 och RR 24/IAS 40 används ordet ”avyttring” och då synonymt med försäljning. RR 12 och RR 24 anger att en fastighet ska tas upp i redovisningen när det ”på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nytta som är förknippad med innehavet kommer att komma företaget till del och anskaffningskostnaden för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt”. I IAS 16 och IAS 40 används inte ordet ”innehav” utan orden ”tillgång” respektive ”förvaltningsfastigheten*. Denna skillnad mellan RR och IAS har enligt min mening ingen betydelse utan det väsentliga är att ingen av de fyra rekommendationerna anger att den framtida ekonomiska nyttan ska vara förknippad med ägandet/äganderätten till innehavet/tillgången/förvaltningsfastigheten.

Ingen av rekommendationerna anger övergången av riskerna som förutsättning för när en fastighet ska redovisas som tillgång hos köparen. I RR 11 Intäkter/lAS 18 Intäkter tillkommer däremot övergången av riskerna som ett av kriterierna för när en avyttring ska redovisas hos säljaren. Avsaknaden av konsekvens avseende redovisningstidpunkten i de båda situationerna är enligt min mening olycklig och kan innebära att samma fastighet samtidigt kan finnas redovisad hos både köpare och säljare.

I RR 12 anges att tillgången ska upphöra att redovisas när den avyttrats eller utrangerats. Någon hänvisning till RR 11, vad avser vid vilken tidpunkt en avyttring ska anses ha skett, finns inte i RR 12. Däremot hänvisar IAS 16 Materiella anläggningstillgångar, i samma fråga till IAS 18 Intäkter. Varför inte RR 12 följer IAS 16 i denna del har jag inte funnit någon förklaring till.

RR 24 hänvisar däremot, vad avser tidpunkten för när redovisning av avyttringen ska ske, till RR II vilket är i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i IAS 40.

Skillnaden så här långt mellan RR och IAS är att RR 12, vad avser bestämmandet av vid vilken tidpunkt en avyttring av anläggningsfastighet ska redovisas, inte hänvisar till RR 11.

Den juridiska äganderättens betydelse behandlas inte till någon del i RR 12/IAS 16 eller i RR 24/lAS 40.

RR 11 (Intäkter) och IAS 18 (Intäkter)

Såväl RR 11 som IAS 18 anger i punkten 14 att samtliga nedanstående kriterier ska vara uppfyllda för att intäkterna från en försäljning av varor ska få redovisas (kursiveringarna är författarens):

• Företaget ska till köparen ha överfört de betydande/väsentliga risker och förmåner som är förknippande med varornas ägande.

• Företaget behåller inte något sådant engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet och företaget utövar inte heller någon reell kontroll över de sålda varorna.

• Inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

• Det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som för säljaren är förknippade med transaktionen kommer att tillfalla denne.

• De utgifter som uppkommit eller som förväntas uppkomma till följd av transaktionen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

De krav som relateras till ägandet enligt ovan avser krav på överförandet av betydande/väsentliga risker och förmåner, engagemang i den löpande förvaltningen och utövande av den reella kontrollen. För första gången i rekommendationerna behandlas frågan om äganderättens betydelse.

Hänvisningen vid bestämmandet av tidpunkten för när en avyttring av en fastighet ska redovisas från RR 24, IAS 16 och IAS 40 till RR 11 respektive IAS 18 innebär, till följd av det faktum att en fastighet inte kan traderas och det faktum att äganderätten i Sverige övergår successivt, att de två första villkoren ovan inte kan tolkas bokstavligen.

I stället är det enligt min mening nödvändigt att se på vid vilken tidpunkt köparen i allt väsentligt rättsligen förfogar över den, genom bindande avtal, förvärvade fastigheten. Normgivaren har rimligen inte varit omedveten om att en fastighet inte kan traderas och att denna del av RR II och IAS 18 inte går att till-lämpa på fast egendom.

Överförandet av betydande/väsentliga risker förknippade med ägandet

I RR 11 punkt 15 och i IAS 18 punkt 15 anges att överförandet av risker och förmåner normalt sammanfaller med att den juridiska äganderätten eller det fysiska innehavet överförs till köparen vilket till exempel i detaljhandeln sker vid försäljningen. I andra fall (anges det i samma punkt) sker överförandet av riskerna och de ekonomiska fördelarna/nyttan vid annan tidpunkt än vid tidpunkten för den juridiska äganderättsövergången alternativt traderingen. Det är sannolikt att ordvalet ”i andra fall” syftar på bland annat avyttring av fastigheter.

I Sverige kan köparen, om fastigheten under tiden mellan dagen för ingående av köpekontrakt och dagen för tillträdet av våda allvarligt skadas eller försämras, häva köpet om inte annat avtalats. Har köpebrev upprättats och tillträdet ligger senare än dagen för köpebrevets upprättande, vilket torde vara sällsynt, kan säljaren inte längre häva köpet vid av våda inträffad allvarlig skada eller försämring utan ska tillträda fastigheten och nöja sig med utfallande försäkringsersättning.

Bland de stora fastighetsbolagen i Sverige har parterna i så gott som alla köpekontrakt, oavsett om det gäller ett direkt förvärv av enskilda fastigheter eller indirekta förvärv av fastigheter, reglerat risken för att fastigheten fram till tillträdet av våda allvarligt skadas eller försämras. Detta sker genom en klausul som stadgar att köparen i nämnda situation ska tillträda fastigheten, uppbära utfallande försäkringsersättning samt från säljaren uppbära den av försäkringsbolaget avdragna kostnaden för självrisken. Det kan med denna situation inte finnas någon tvekan om att risken för allvarlig skada och försämring övergått på köparen redan från dagen för ingående av köpekontrakt. Skulle mot förmodan en dylik klausul inte intagits i köpekontraktet övergår inte faran för att fastigheten av våda allvarligt skadas eller försämras förrän vid tillträdet.

I RR 12 och RR 24 talar man om sannolika händelser som förutsättning för viss redovisning. Med tanke på att en fastighet inte förflyttas vid avyttringen, så som är fallet med lös egendom, torde sannolikheten

för att en allvarlig skada ska inträffa vara ytterst begränsad vad avser fastighetsöverlåtelser. Detta talar enligt min mening för att en försäljning bör redovisas redan vid dagen för ingående av bindande avtal även för det fall i föregående mening redovisad reglering av risken/faran parterna emellan saknas i köpekontraktet.

Kravet på att väsentliga risker förknippade med ägandet ska ha överförts på köparen har ingenting med riskerna i den löpande förvaltningen att göra. Exempel på sistnämnda risker under tiden mellan köpekontrakt och tillträde är att betydande hyresgäster säger upp sig, att större ränteändringar inträffar eller att behov av omfattande akuta reparationer uppstår.

Den betydande risk som normbildaren avsett i det första av de fem kraven ovan enligt RR 11 är framför allt risken för att fastigheten av våda allvarligt skadas eller försämras.

Köparen är, som framgår av resumén ovan avseende jordabalkens regler om äganderättsövergången, skyddad för säljarens borgenärer från dagen för upprättandet av köpekontraktet.

Överförandet av betydande/väsentliga förmåner förknippande med ägandet

Även i detta avseende gäller undantaget RR 11 punkt 15 och IAS 18 punkt 15, det vill säga ”I andra fall sker överförandet av riskerna, och de ekonomiska fördelarna/nyttan vid annan tidpunkt än vid tidpunkten för den juridiska äganderättsövergången alternativt traderingen”. Detta innebär att överförandet av betydande/väsentliga förmåner förknippade med ägandet vid avyttring/förvärv av fastigheter, i motsats till vad som gäller vid lös egendom, som regel skett redan före tidpunkten för den juridiska övergången av äganderätten.

Köparen förfogar från kontraktsdagen rättsligen över fastigheten och kan om inget annat anges i köpekontraktet sälja den vidare enligt samma villkor som denne själv förvärvat fastigheten.

Jag ser närmast två betydande förmåner förknippade med ägandet av en fastighet. Det ena är att köparen åtnjuter en eventuell värdestegring redan från kontraktsdagen. Det andra är att köparen behärskar nyttjandet av fastigheten redan från kontraktsdagen om inte denna rätt att ingå, uppsäga och omförhandla hyresavtal förhandlats bort i köpekontraktet vilket torde vara sällsynt.

Jämför med kriterierna för när en fastighet ska redovisas som tillgång, det vill säga ”när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nytta som är förknippad med innehavet kommet att komma företaget till del och anskaffningskostnaden för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt”.

Engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet och den reella kontrollen över den sålda fastigheten

Tolkningen av detta krav kan utläsas i bilaga 1 till RR 11 ”försäljning av fastighet*. Vad man här avser är de fall när säljaren behåller ett visst fortsatt engagemang så att med äganderätten förknippade risker och förmåner inte har överförts till köparen. ”Exempel på detta är försäljnings- och återköpsavtal som inkluderar köp- och säljoptioner och avtal enligt vilka säljaren garanterar att egendomen är utnyttjad under en specificerad period eller garanterar en avkastning på köparens investering under en specificerad period”.

Det framgår tydligt att normbildaren med sitt krav på säljarens avsaknad av engagemang i den löpande förvaltningen inte avsett den ”plikt” för säljaren att, för köparens räkning och mot att säljaren får behålla driftsnettot under här avsedd tid, vårda fastigheten fram till tillträdet.

Sannolikheten för att säljaren kommer att erhålla de ekonomiska fördelarna av avyttringen

Både RR II och IAS 18 hänvisar till sannolikheten att säljaren ska få betalt.

I normalfallet får man utgå från att säljaren gjort en solvensbedömning av köparen alternativt erhållit garantier från köparens bank om att denne har beviljade krediter av tillräcklig storlek för att kunna genomföra affären. Med stor sannolikhet finns dessutom en klausul om hävningsrätt i kontraktet för det fall köparen brister med betalningen. För det fall det i köpekontraktet står att köpebrev ska upprättas kan säljaren vid bristande betalning häva köpet även utan särskild klausul.

Det torde vara sällsynt att fastighetsförsäljningar behöver hävas till följd av bristande betalning om säljaren gjort en normal kontroll av köparens möjligheter att genomföra förvärvet.

Beräknandet av inkomsten och utgifterna förknippade med transaktionen

I normalfallet torde inte uppfyllandet av dessa båda krav innebära några problem.

Utöver vad som anförts ovan ska det åter påpekas att själva lagfarten inte självständigt påverkar det obligationsrättsliga förhållandet mellan köpare och säljare.

Sammanfattning

De ovan redovisade rekommendationerna använder genomgående ordet avyttring, ett ord som i normalt språkbruk är liktydigt med en situation då bindande avtal om försäljning ingåtts. För det fall nedanstående kriterier är uppfyllda ska resultatet av avyttringen redovisas hos säljaren:

• bindande avtal ingåtts,

• de väsentliga riskerna och förmånerna förknippade med ägandet överförts till säljaren,

• säljaren inte behåller ett sådant engagemang i den löpande förvaltningen som normalt är förknippat med ägandet,

• säljaren inte heller har reell kontroll över fastigheten,

• det är sannolikt att säljaren kommer att få betalt samt inkomst respektive utgift kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

I RR II punkt 15 och IAS 18 punkt 15 anges tydligt att överförandet av ekonomiska förmåner och risker normalt sammanhänger med överförandet av den juridiska äganderätten eller det fysiska innehavet. Samma rekommendationer anger dock att när det handlar om annat än varor kan överförandet av förmåner och risker överföras vid en annan tidpunkt än vid äganderättsövergången eller varornas förflyttning. Eftersom fastigheter inte kan förflyttas och äganderätten i Sverige övergår successivt måste, enligt min mening, villkoren i punkten 14 i RR 11 och IAS 18 anses vara uppfyllda redan vid ingåendet av bindande avtal om köp för det fall de väsentliga förmånerna och riskerna i praktiken överförts på köparen redan före tillträdet.

Köparen ska enligt RR 12 och IAS 16 redovisa en fastighet när det ”på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nytta som är förknippad med innehavet kommet att komma företaget till del och anskaffningskostnaden för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt”.

Vid en samlad bedömning anser jag sålunda att en avyttring och ett förvärv av en fastighet ska redovisas vid tidpunkten för ingående av bindande avtal om försäljning. Detta såvida inte suspensiva villkor i köpekontraktet innebär att betydande osäkerhet råder om huruvida köpet kommer att fullbordas. Sådana villkor kan bland annat avse kommunal förköpsrätt, förbehåll avseende köparens möjlighet att erhålla erforderlig finansiering, villkor om garanterad uthyrning före tillträdet etc.

Redovisning i praktiken

Jag har gått igenom årsredovisningarna för de noterade fastighets- och byggbolagen för åren 2005–2008.

Denna genomgång visar att bolagen med i princip samma formulering kommer till olika uppfattningar om när en avyttring normalt sett ska redovisas.

Det är inte bara styrelserna i de olika bolagen som med samma motivering kan komma till helt olika uppfattningar utan samma sak tycks gälla revisorer verksamma vid en och samma revisionsbyrå. I ett fall skriver en revisor under för två bolag som med samma definition använder kontraktsdag respektive tillträdesdag som redovisningstidpunkt för sina försäljningar.

År 2005 fanns det av de femton undersökta bolagen sju bolag som redovisade försäljningar efter kontrakt, sju bolag som redovisade efter tillträde och ett bolag som inte angav princip.

Är 2008 fanns det bland de sexton undersökta bolagen sex bolag som redovisade efter kontrakt och tio bolag som redovisade efter tillträdet. En klar tendens är att redovisa efter tillträde/frånträde. Något som för mig är högst märkligt.

Antalet varianter på texter utvisande vilka redovisningsprinciper som används har blivit färre och därmed enhetligare. Skrivningar om att engagemanget i den löpande förvaltningen utgör en del av bedömningen finns numera i fem av de sexton genomgångna bolagens årsredovisningar. Tidigare var denna skrivning sällsynt.

Varje år är det något av bolagen som bytt metod men i inget fall har man talat om detta i not eller på annat ställe i årsredovisningen. Därmed har effekterna av den ändrade principen inte heller redovisats. Under 2008 övergick två av bolagen till att redovisa efter tillträde i stället för efter kontraktsdag men inget av bolagen har med ord eller siffror gjort läsaren uppmärksam på ändringen.

Ett nytt begrepp är ”frånträdesdagen”, ett begrepp som användes av ett bolag 2007 och av två bolag i 2008 års årsredovisningar. Ordet kan inte återfinnas i tillämplig lagtext eller i de normgivande rekommendationerna.

Man kan bland såväl fastighetsbolagen som bland byggbolagen skönja två utgångspunkter i skrivningarna:

• Att redovisning av fastighetsförsäljningar sker när bindande avtal träffats/ingåtts.

• Att redovisning av fastighetsförsäljningar sker vid den tidpunkt då väsentliga risker och förmåner förknippande med äganderätten övergått till köparen.

Den första principen är enkel och kan inte gärna missförstås.

Den andra principen lider av ett stort problem, nämligen att frågan om tidpunkten för när risker och förmåner förknippade med äganderätten övergått till köparen varierar, det vill säga bolagen gör olika tolkningar av gällande civilrätt. Sistnämnda konstaterande visar att det utifrån jordabalkens regler inte går att fastställa en exakt tidpunkt för när äganderätten övergår från säljare till köpare och att den juridiska äganderättsövergången enligt jordabalken därmed inte bör användas vid bedömningen av när fastighetsförsäljning/fastighetsförvärv ska redovisas. I denna situation torde det vara riktigare att i stället redovisa efter tidpunkten för när bindande avtal om försäljning/förvärv träffats. Samma sak gäller för det fall det i köpehandlingen avtalats att äganderätten övergår först vid en senare tidpunkt än vid köpekontraktets ingående.

En redovisning efter tidpunkten för när bindande avtal ingåtts skulle i normalfallet ge en likformighet mellan tidpunkten för när en fastighetsförsäljning respektive ett fastighetsförvärv ska redovisas och detta oavsett om det rör sig om ett direkt förvärv av enskild fastighet eller om det rör sig om ett indirekt förvärv av en fastighet via bolagsförvärv.

Det förefaller sannolikt att samma fastighet under olyckliga omständigheter kan komma att ligga redovisad samtidigt i två noterade bolags balansräkningar alternativt att det säljande bolaget redovisat resultatet av försäljningen samtidigt som det köpande bolaget inte tagit upp förvärvet i sin balansräkning. I sistnämnda fall skulle det till och med kunna bli så att en fastighet inte finns redovisad varken hos köpare eller säljare.

Majoriteten av de undersökta bolagen redovisar inte från vilket datum en förvärvad fastighet redovisas i balansräkningen. Med tanke på min analys ovan anser jag det inte självklart att alla bolagen använt samma tolkning av vad uttrycket ”när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nytta som är förknippad med innehavet kommet att komma företaget till del” innebär. Vore det kanske på sin plats att bolagen i not delgav läsaren sin tolkning av detta uttryck?

Jag finner det högst otillfredställande att en bransch som representerar mycket stora värden på Stockholmsbörsen med hjälp av samma definitioner kommer fram till olika tidpunkter för när en försäljning i normalfallet ska redovisas. Frågan om rätt redovisningstidpunkt avseende förvärv respektive försäljningar styr inte enbart när resultat av försäljningar tas till resultatet utan påverkar även företagens soliditet och likviditet.

Björn Jacobson

är auktoriserad revisor på SET Revisionsbyrå i Helsingborg.

bjorn.jacobson@set-revision.se