Utvärderingen visar att taxeringen av lantbruk, hyreshus och industrier har haft sämre precision än för vanliga småhus. Det skriver Kerstin Nyquist i sin presentation av den aktuella fastighetstaxeringsutredningen, vars betänkande nu är ute på remiss.

Fastighetstaxeringsutredningen har nu lagt fram sitt betänkande Fastighetstaxering – precision, påverkansmöjligheter, individuella bedömningar (SOU 2000:10).

Betänkandet är ute på remiss och senaste datum för att lämna synpunkter är den 30 juni 2000. Enligt direktiven har utredningen haft till uppgift att utvärdera och se över regelsystemet för fastighetstaxering. Utredningens huvuduppgift har varit att undersöka om de nuvarande reglerna på ett tillfredsställande sätt leder fram till att taxeringsvärdena för enskilda fastigheter återspeglar marknadsvärdena.

Nedan lämnas en kortfattad redogörelse för huvuddelen av de förslag utredningen lägger fram.

Marknadsvärde

Utredningen konstaterar att den definition av marknadsvärde som finns i nuvarande lagstiftning, nämligen att marknadsvärdet är det pris som en fastighet sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden, är allmänt vedertagen både nationellt och internationellt. Utredningen föreslår ingen förändring av denna definition. Utredningen betonar dock att ett viktigt moment i värderingsprocessen är att få fram ett relevant jämförelsematerial då marknadsvärdet skall bedömas.

En statistisk utvärdering av bas- och taxeringsområdenas precision

Utredningen har låtit göra en statistisk utvärderingen och därvid har testats om den nuvarande taxeringsmodellen i genomsnitt träffar rätt genom att undersöka om basvärdena i genomsnitt utgör 75 procent av köpeskillingen. Utvärderingen visar att basvärdet för småhus i genomsnitt utgör drygt 76 procent av köpeskillingen.

När det gäller taxeringen av lantbruk, hyreshus och industrier visar den statistiska utvärderingen att precisionen är sämre än för småhusen.

Privaträttsliga förpliktelser

Utredningen konstaterar att frågan om förekomsten av privaträttsliga förpliktelser skall kunna påverka taxeringsvärdet innehåller argument både för och emot en ändring av gällande regler. Utredningen har därför stannat för att den nuvarande regeln att privaträttsliga förpliktelser normalt inte skall beaktas när taxeringsvärdet bestäms skall kvarstå.

Värdeområdesindelning och nivåläggning

Utredningen föreslår att förslaget till värdeområdesindelning m.m. skall föregås av en utställning för att ge allmänheten information men även möjlighet att påverka denna indelning. Någon möjlighet till överklagande av områdesindelningen föreslås dock inte.

Indelningsfrågor

Vid fastighetstaxeringen skall byggnader och mark indelas i byggnadstyper respektive ägoslag.

En byggnadstyp kallas specialbyggnad. Gruppen specialbyggnad indelas i undergrupper. Dit hör t.ex. kommunikationsbyggnad, distributionsbyggnad, reningsanläggning, vårdbyggnad, skolbyggnad och allmän byggnad. Indelningen i specialbyggnad har skett med hänsyn till den samhällsnytta som användningen av byggnaden för med sig. Detta har i sin tur medfört att man ansett att byggnaderna bör undantas från skatteplikt.

Beträffande indelningen i kommunikationsbyggnader föreslår utredningen med hänsyn till den snabba utvecklingen inom området för media och kommunikation att som kommunikationsbyggnader endast skall betraktas byggnader som används för allmänna kommunikationsändamål som innebär befordran av personer, gods eller post. Vidare föreslår utredningen att som reningsanläggning endast skall indelas anläggning som hör till en verksamhet vars huvudsakliga syfte är att ta hand om avfall. Slutligen föreslår utredningen att allmänna byggnader inte skall indelas som specialenheter, vilket innebär att detta begrepp skall utgå ur fastighetstaxeringslagen (FTL). Till följd härav bör vissa allmänna byggnader, nämligen Riksdagshuset, Kungliga slottet samt Drottningholms slott i stället indelas som kulturbyggnader.

Småhustaxeringen

Den nuvarande standardbedömningen bygger på en frågelista vilket innebär att fastighetsägaren får ange vilka egenskaper och vilken utrustning fastigheten har.

Som ett alternativ till en värderingsmodell med frågelista föreslår utredningen att kök skall indelas i klasser vid värderingen. Indelningen skulle då kunna ske i fem standardklasser, nämligen mycket låg, låg, normal, hög och mycket hög standard där varje klass åsätts en viss poäng. För varje standardklass anges vilka egenskaper byggnaden skall ha för att hänföras till respektive klass. Hänsyn skall också tas till om köksutrustningen till väsentlig del har bytts ut. En klassindelning medför den fördelen att varje enskild standardegenskap får mindre betydelse.

De förändringar som huset genomgår till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggnader skall fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen föreslår att värdeinverkan av ålder i allmänhet enbart skall bestämmas med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Om ett hus har byggts till i sådan omfattning att det till väsentliga delar kan anses som nybyggt skall dock ombyggnadsåret anses som nybyggnadsår.

En av värdefaktorerna för att bestämma riktvärde för tomtmark är speciell belägenhet. Belägenhetsfaktorn skall fånga upp det förhållandet att en strandfastighet eller en strandnära fastighet har ett högre marknadsvärde än en i övrigt likvärdig fastighet. För att få fram värdet på en värderingsenhet med speciell belägenhet skall det framtagna tomtmarksvärdet multipliceras med den belägenhetsfaktor som bestäms för respektive klass i värdeområdet.

Utredningen föreslår emellertid att värdefaktorn speciell belägenhet bör förändras i vissa avseenden. För att en strand över huvud taget skall anses föreligga bör det vara fråga om en strandskyddad strand vid hav eller sjöar samt större älvar och åar. Utredningen föreslår vidare att en värderingsenhet skall klassificeras som strand om enheten – oavsett avståndet från huvudbyggnaden – sträcker sig fram till strandlinjen. Byggnaden bör dock vara belägen inom ca 300 meter från stranden. Det högre värde som en värderingsenhet kan ha beroende på att den är belägen nära stranden men utan att gränsa till strandlinjen skall liksom hittills klassificeras som strandnära. Klassificeringen strandnära förutsätter att värderingsenhetens ägare ensam eller tillsammans med andra kan disponera strandzonen. I likhet med strandfastighet bör förutsättas att huvudbyggnaden på värderingsenheten ligger inom ca 300 meter från strandlinjen.

Utredningen föreslår även förbättringar vid värderingen för att fånga upp de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och strandnära tomter är olika attraktiva. För att få fram sådana faktorer som har betydelse för strandens attraktivitet bör fastighetsägaren ges möjlighet att svara på ett antal frågor som gäller tomten. Dessa frågor kan gälla t.ex. om stranden är lämplig för bad, om det finns tillgång till egen brygga eller båtplats eller om stranden är otillgänglig, t.ex. på grund av vass eller branta klippor. Vidare bör den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp på ett bättre sätt än för närvarande, i första hand genom värdeområdesindelningen.

Taxeringsenheter med flera byggnader

Taxeringen av fastigheter på vilka det finns flera byggnader styrs av särskilda regler i FTL som i vissa fall kan innebära problem vid tillämpningen. Det gäller framför allt för grupphusområden som ofta ägs av bostadsrättsföreningar men även andra fastigheter med flera byggnader berörs, t.ex. fritidshus på arrendetomter. De regler som berörs avser indelning i byggnadstyp och värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden.

Det är enligt utredningens mening svårt att finna en metod som borgar för en rättvis taxering av grupphusområden och som inte medför onödigt stora ingrepp i nuvarande systematik inom fastighetstaxeringen och inte heller skapar nya problem. Detta hänger bl.a. samman med att få hela grupphusområden säljs och att det därför är svårt att göra ortsprisjämförelser. Utredningen har stannat för att man behåller den nuvarande indelningen av byggnader och mark och att en förändring görs av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. Det bör enligt utredningens mening när det gäller grupphusområden endast finnas två klasser, en för områden med småhus på självständiga fastigheter och en klass för övriga. För övriga taxeringsenheter med flera byggnader skall dock nuvarande regler gälla.

Industritaxeringen

Utredningen behandlar frågan om möjligheterna att begränsa användningen av produktionskostnadsmetoden samt taxeringen av de s.k. skräddarsydda byggnaderna. Det speciella med dessa byggnader är att de i princip saknar industritillbehör och att den maskinella utrustningen i stället utgör byggnadstillbehör. Detta innebär att värdet på sistnämnda utrustning till skillnad från industritillbehören ingår i taxeringsvärdet.

Enligt en undersökning som Industriförbundet genomfört finns det mycket stora skillnader när det gäller byggnadstillbehörens andel av fastighetens värde mellan olika branscher och även inom vissa branscher. Det enligt Jordabalken (JB) gällande fastighetsbegreppet innebär således i förening med FTL:s bestämmelser att det som i praktiken är maskinell utrustning i varierande grad ingår i en industrienhets taxeringsvärde och därmed utgör underlag för fastighetsskatt. Detta skapar orättvisor vid taxeringen av industribyggnader.

En metod att lösa detta problem är att åsätta såväl byggnaden som byggnadstillbehören ett värde och därmed införa ett nytt delvärde för byggnadstillbehören. Utredningen konstaterar att i vart fall torde en sådan uppdelning av värdet medföra så stora kostnader att det enligt utredningens mening inte är rimligt att föreslå en sådan innan statsmakterna har tagit ställning till om byggnadstillbehören skall ingå i underlaget för fastighetsskatt eller inte. Utredningen avstår därför från att lägga fram något förslag om att ett delvärde skall fastställas men framhåller att det över huvud taget när det gäller industrienheterna är svårt att utforma regler som innebär att taxeringsvärdena blir så likformiga och rättvisa att de utgör ett lämpligt skatteunderlag.

Säregna förhållanden

Justering för säregna förhållanden kan ske för värdepåverkande faktorer som inte beaktats genom riktvärdeangivelserna. För att justering skall kunna ske måste det säregna förhållandet inverka påtagligt på marknadsvärdet. En lägsta gräns för när påverkan skall anses påtaglig är för närvarande 50 000 kr.

Utredningen har stannat för att föreslå en sänkning av beloppsgränsen till 25 000 kr. Vidare föreslår utredningen att uttrycket justering för säregna förhållanden byts ut mot justering av riktvärde eftersom ”säreget” leder tankarna till att justering endast skall göras i rena undantagsfall och i mycket exceptionella situationer.

Taxeringsintervall

Allmän fastighetstaxering sker för varje taxeringsenhet vart sjätte år. Däremellan kan ny taxering ske genom särskild fastighetstaxering under förutsättning att det har inträffat en förändring beträffande fastigheten. De långa tidsintervallen mellan de allmänna fastighetstaxeringarna har medfört språngvisa och stora höjningar av taxeringsvärdena. För att komma till rätta med dessa språngvisa ökningar infördes fr.o.m. den 1 januari 1995 ett omräkningsförfarande som skulle ske varje år. Ganska snart efter genomförandet framfördes allvarlig kritik mot förfarandet. Kritiken kulminerade under hösten 1996 och ledde till att systemet genom olika politiska beslut mer eller mindre har satts ur spel.

Som ett steg på vägen mot årliga taxeringar av samtliga taxeringsenheter föreslår utredningen att allmänna fastighetstaxeringar skall äga rum vart sjätte år och att förenklade fastighetstaxeringar skall ske tre år efter den allmänna fastighetstaxeringen. Industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter, som inte omfattas av det nuvarande omräkningsförfarandet, skall dock inte bli föremål för förenklad fastighetstaxering.

Den stora skillnaden mellan en allmän fastighetstaxering och en förenklad fastighetstaxering bör vara att förberedelsearbetet vid den förenklade fastighetstaxeringen skall vara mindre ingående. Vidare skall huvudregeln vara att deklaration i allmänhet inte skall behöva lämnas. Fastighetsägaren får i stället ett taxeringsförslag som utan ytterligare kommunikation med fastighetsägaren kommer att utgöra ett beslut om fastighetstaxering om denne inte kommer in med invändningar.

Utredningen föreslår vidare att möjligheterna till nytaxering genom särskild fastighetstaxering skall utökas. Ny taxering skall således kunna ske under löpande taxeringsperiod om det har skett sådana stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde har påverkats på ett påtagligt sätt.

Skattejurist Kerstin Nyquist är verksam vid Sveriges Industriförbund. Hon medverkade senast i Balans nr 2/2000.