I vår ekonomi finns ett postulat – en ständigt närvarande och i princip aldrig ifrågasatt förutsättning: lagen om tillgång och efterfrågan. Kort sagt preciserar den priset för en vara eller en tjänst till den punkt där en säljare (som har en tillgång och gör ett utbud) och en köpare (som vill ha en tillgång och står för en efterfrågan) är överens. En hörnsten i denna tankegång är att en fri konkurrens skall råda, dvs. främst att säljare och köpare skall vara många, att de inte får samverka med varandra, att varorna och tjänsterna skall vara homogena, att köparna skall ha fullständig överblick över och information om marknaden, att säljarna skall ha fullständig information om tillgänglig teknik för att kunna välja den bästa, att frihet skall råda för entréer på och sortier från marknaden och att anpassningar till nya villkor på marknaden måste kunna göras snabbt.
Ofullständighet råder
Alla vet vi att verkligheten inte avspeglar denna, hos många, särskilt av effektivitetsskäl, omhuldade princip. Ofullständighet råder av uppenbara skäl hos marknaden själv. Exempel härpå behöver nog inte ges i mångfald: alla vet ju exempelvis att reklamen – när den är riktigt dålig – inte bidrar till en önskvärd nivå på informationen och att samverkan mellan marknadsaktörerna i olika former starkt stör bilden. Men ett avsteg från en fri konkurrens följer också av det allmännas regleringar, betingade av önskemål om fördelningar och transfereringar mellan aktörerna på marknaden och andra på politiska grunder fotade skäl. En icke oväsentlig roll spelar här också det allmännas egna uppträdande på marknaden, allt vanligare med tiden. Vi ser alltmer exempel på att det allmänna konkurrerar med näringslivet på marknader, där man ibland alltså uppträder med bristande affärsmässiga villkor. Detta innebär för det mesta ingenting annat än att man ersätter en arbetslöshet med en annan.
Jag tänker inte här ge mig in på en diskussion om det välgrundade eller inte välbetänkta i de politiska instansernas påverkan på marknaden. Den diskussionen skall i demokratisk ordning självfallet i första hand föras av väljarna och deras ombud, politikerna. Men det må tillåtas mig att göra några reflexioner.
Fastighetsaffärer
Under senare delen av 80-talet och början av 90-talet förekom av olika skäl en betydande ökning av antalet fastighetsaffärer och också fastigheters pris. På grund av interna åtgärder och internationella inflytelser utlöstes en räntechock hösten 1992. Fastighetspriserna rasade, med följder särskilt för köpare, för byggnadsbranschen, för kreditinstituten och för medborgarna. Alla svåra effekter, som ännu inte tillräckligt kunnat återhämtas.
De utredningar, som därefter gjorts, pekar bl.a. på brister i underlagen till säljares/köpares och kreditinstituts beslut. Ibland har man t.o.m. konstaterat att underlag helt saknats. Vi möter här alltså ödesdigra fall av sviktande insikter som stör principen om fri konkurrens, lagen om tillgång och efterfrågan. Jag är inte ute efter syndabockar – de flesta kan nog identifiera dem och kommer säkerligen att minnas dem länge än – men jag vill belysa en viktig lärdom av det skedda.
Otillräckliga analyser
Av gjorda utredningar framgår alltså att uppnådda fastighetspriser i flera fall icke grundats på tillräckligt omsorgsfulla analyser. I en säljares och en köpares analyser inför en fastighetsaffär bör normalt ingå framtidsbedömningar av räntenivå, intäkter och kostnader, innefattande ställningstaganden till inflationstakt och avskriv- ningsbehov, alla mycket svåra aspekter, som ändå måste beaktas. Allra minst – beroende på svårighetsgraden och risker i det nödvändiga kristallkuleskådandet – får känslighetsanalyser uteslutas. Dvs. en belysning av utfallet av tänkbara alternativa framtida scenarier måste göras. Jag påstår inte att ageranden från köpares/säljares sida i enlighet med här antydd teknik alltid leder till ”riktiga” prissättningar. Men jag hävdar att avsaknaden av hänsynstaganden till denna teknik med största sannolikhet blir fatal. Direkt fatal för de inblandade, deras banker, det allmänna och oss medborgare. Men fatal också på ett annat sätt.
Lagstiftaren har nämligen i flera fall bestämt avgifter och påföljder utifrån förekomsten av ett allmänt saluvärde, ett marknadsvärde. Min tes är att ett marknadsvärde inte kan vara ett värde, vilket som helst. Man borde kräva att ett underlag, värt namnet, finns inför beslut av sådan vikt att de påverkar nivån på värden med följder för flertalet medborgare. Det borde inte räcka med att tro sig hitta sanningen med hjälp av alltför enkla statistiska metoder (i vilken grad skall väl underbyggda affärer uppväga dåligt underbyggda affärer? och vilka affärer är väl eller dåligt underbyggda?). Det borde också diskuteras om ett konstaterat marknadsvärde – särskilt i tider med fallande priser – inrymmer en tillräcklig marginal för den ofrånkomliga osäkerheten. Den s.k. fastighetskrisen ger flera exempel på fastigheter, som fallit 50 % eller mer i värde, och slutet på prisfallet har vi sannolikt ännu inte sett.
Huk’ er i bänkera’
Fastigheters taxeringsvärde är här ett exempel på ett beräknat värde, som får effekter för medborgarna vid sökande av lagfart, vid beskattningen av arv och gåvor, vid beräkningen av fastighetsskatt etc. Statistik på uppnådda försäljningspriser påverkar taxeringsvärden, och ännu värre än vad det har varit kan det nu komma att bli med den rullande fastighetstaxering, som skall införas för alla fastigheter utom för industrifastigheter. Man avser alltså att för varje år ompröva taxeringsvärdena med index som riksskatteverket skall bestämma. Huk’ er i bänkera’ lantbrukare, villaägare och ägare till hyresfastigheter, för nu laddar man om!
Under det senare 80-talet och det begynnande 90-talet har vi sett exempel på att marknaden inte förmått berätta om ett ”riktigt” pris på fastigheter. Marknaden har alltså inte haft ”rätt”. Det har den uppenbarligen inte heller haft när säljare och köpare i gemensamt intresse höjt eller sänkt ett med normala mått ”riktigt” pris. Och inte i ett antal fall när ”sale and lease back”-avtal följts av merendels dolda hyres- och återköpsavtal, där t.ex. hyresavtal innefattat subventioner eller där återköpspriser i en framtid knutits till vid affärstillfället i sammanhanget ovidkommande faktorer.
Hög tid för granskning
Det är alltså hög tid att utsätta tesen om det allmänna saluvärdet, marknadspriset, för en granskning. Själv sitter jag inte inne med en lösning en gång för alla. Men jag tror att det är nödvändigt med en hos de flesta ökad insikt om prisers relativitet. En större medvetenhet krävs både hos lagstiftare och andra om att ett val av pris och värde alltid innebär ett kryssande mellan Scylla och Charybdis, något av ett val mellan pest och kolera, därför att inget val närmare besett är entydigt positivt och enkelt. Nyanseringar – åtminstone i rimlig utsträckning – om jag får be!
Gunnar Dagermark
Auktoriserad revisor