Fastighetsleasing – drivkrafter och konsekvenser

Debatten om fastighetsleasing är inte lika intensiv som för några är sedan, men Mats Blomgren och Bo Jonason återkommer till en central fråga: Är nyckeltalseffekterna en så stark drivkraft att ekonomiska konsekvenser kommer i andra hand?

Fastighetsleasing var tidigare ett omdebatterat ämne. Debatten var tidvis stormig och åtskilliga argument för och mot ventilerades. Två dominerande betraktelsesätt utkristalliserades snart. Motståndarna hävdade att fastighetsleasing endast var av kosmetisk karaktär då enligt dem inga andra motiv fanns till fastighetsleasing än de gynnsamma nyckeltalseffekterna. Förespråkarna däremot gjorde gällande att det fanns ”reala” ekonomiska förtjänster med fastighetsleasing.

Under senare år har debatten avtagit. Vi vill ta upp tråden igen bl.a. mot bakgrund av att utvecklingen tycks tagit en ny vändning på sistone att döma av att några leasetagare kommit ur sina fastighetsleasingavtal i förtid och att redovisningsrådet snart väntas komma ut med en rekommendation om fastighetsleasing.

Fastighetsleasing har ofta skildrats från juridisk utgångspunkt med tyngdpunkten på avtalspaketets utformning och innebörd. Vår utgångspunkt är istället substantiell och vi betraktar fastighetsleasing som en finansieringsform bland andra och strävar efter att belysa de ekonomiska konsekvenserna.

När man studerar fastighetsleasing finner man snart att den centrala frågan ur ett ekonomiskt perspektiv är just den som framkom i den tidigare debatten. Dvs. – är nyckeltalseffekterna en så stark drivkraft att de ekonomiska konsekvenserna kommer i andra hand? Det är svårare att finna ett svar än att formulera frågan. Vi har valt att analysera och visa:

* Hur tre olika sätt att redovisa fastighetsleasing påverkar nyckeltalen.

* Kostnaderna för fastighetsleasing jämfört med annan finansiering.

Nyckeltalseffekter

För att åskådliggöra nyckeltalseffekterna använder vi ett fiktivt bolag i vilket ett fastighetsleasingupplägg redovisas enligt tre principer. Därigenom framgår skillnaderna i redovisningsprinciperna tydligt. Vissa antaganden i linje med följande har gjorts. Bolaget gör en reavinst och har option på återköp av fastigheten till försäljnings/-belåningsbeloppet. Det frigjorda kapitalet används till att betala av räntebärande skulder. Bolagets situation om fastighetsleasingupplägget ej genomförs framgår av kolumn A

De tre redovisningsprinciperna är:

B Lån enligt IASC och FASBs rekommendationer.

C Försäljning med reavinsten som extraordinär intäkt vilket kan sägas ha varit svensk praxis.

D Försäljning med reavinsten som rörelseintäkt vilket (minst) ett svenskt börsbolag har gjort. Redovisningsrådets utkast till rekommendation om extraordinära poster innebär att reavinsten vid fastighetsleasing ska redovisas enligt detta alternativ från och med 1994.

Beräkningar enligt ovan beskrivna process resulterar med våra siffror i följande nyckeltal år 1. De är hämtade från och beräknade enligt Svenska Finansanalytikers Förenings (SFF) rekommendationer.

Det är framförallt på de fyra sista nyckeltalen, de finansiella måtten som fastighetsleasing har störst verkan. Även kapitalintensitetsmått som kapitalomsättningshastighet påverkas gynnsamt. Redovisningsalternativ D ger dessutom kraftigt gynnsamma effekter på räntabilitets- och marginalmåtten år 1.

Som tumregel skulle man kunna säga att om ställningen är bräcklig kan alternativ C användas för att förbättra den. Om både resultat och ställning är svaga är D det bästa alternativet för att justera nyckeltalen och få önskad extern effekt.

Vi har endast studerat nyckeltalseffekterna för det år då fastighetsleasingupplägget genomförs. Det är förknippat med vissa elimineringsproblem att undersöka nyckeltalseffekterna för de kommande åren. Vi utgår dock från att effekterna på kapitalomsättnings- och finansiella mått i stort sätt kvarstår över tiden.

Kostnadsjämförelse

Syftet med konsekvensanalysen är att studera fastighetsleasing utifrån frågeställningen – är fastighetsleasing konkurrenskraftig med annan finansiering? Kapitalets användning saknar härvid betydelse då fokuseringen ligger på kostnads- och riskminimeringen vid finansiering.

Tillvägagångssättet kan beskrivas som att betalningarna från fastighetsleasingen diskonteras i en nuvärdeberäkningsmodell. Hänsyn tas till att leasetagaren förlorar det skattemässiga värdeminskningsavdraget på fastigheten när fastigheten säljs. De är alltså nettobetalningskonsekvenser efter skatteeffekter som diskonteras.

Under antagande att de olika flöden som utgör de totala årliga betalningskonsekvenserna är lika säkra/riskfyllda räcker det med en diskonteringsfaktor. Denna beräknas genom att låneränta minskas med skattesatsen för bolag.

Genom diskontering beräknas den framtida resultateffekt som fastighetsleasingen antas generera. Ett negativt nuvärde innebär därvid att fastighetsleasingen är sämre än alternativ finansiering och vice versa. Metoden ger även möjlighet att analysera fastighetsleasingens egenskaper genom simuleringar.

Vi har använt SPPs variant av fastighetsleasing som modell. Lagfartskostnad utgår dock ej vid återköpet av fastigheten eftersom fastigheten lagts i bolag, s.k. renting. En av modellens fördelar är dess offentlighet. En annan att den troligen ligger till grund för många fastighetsleasingavtal eftersom skatteeffekten utnyttjas effektivt, en följd av det tvångssparande som beskrivs nedan.

Främsta skillnaden mellan fastighetsleasing och alternativ finansiering är det tvångssparande som uppstår till följd av att hyran baseras på försäljnings/-belåningsbeloppet trots den amortering som faktiskt sker. Detta kommer av att det ingår någon/några procent i hyran som motsvarar värdeminskningsavdraget på fastigheten. I stället för att hyran sjunker successivt i takt med amorteringen/-värdeminskningen ackumuleras amorteringen och ett tvångssparande uppstår. Tvångssparandet medför en väsentlig risk som kommer till uttryck i köpoptionen på fastigheten.

De som förespråkar fastighetsleasing hävdar att optionen är en möjlighet för leasetagaren. Vi menar att optionen snarare är ett villkor för att leasetagaren ska återfå tvångssparandet. Vi har tolkat optionens nuvärde som ett mått på den kreditrisk, egentligen hur mycket fastighetsleasingens nuvärde maximalt försämras om leasegivaren fallerar eller om leasetagaren ej kan utnyttja optionen, som leasetagaren tar på sig då fastighetsleasingen avtalas.

Förklaringen till att fastighetsleasing kan ha reala ekonomiska förtjänster står att finna i sambandet mellan tvångssparandet och skatteeffekten, eller kanske hellre skattebesparingen. Avsikten med följande exempel är att visa dynamiken i och förtydliga detta samband.

Gemensamma antaganden är en finansieringsperioden på 15 år och ett försäljnings/-belåningsbelopp på 100 Mkr.

* I det första exemplet utgår vi från låneränta 9 %, leaseränta 10 %, skattesats 30 %, amortering 0 % och transaktionskostnad vid försäljning av fastigheten 3 %. Variabeluppsättningen bör vad gäller räntorna ungefär överensstämma med vad börsbolagen kunde få per årsskiftet 93/94 och är vad gäller skattesats och transaktionskostnad de gällande för bolag och lagfart på fastighet. Detta ger fastighetsleasingen ett nuvärde på – 15 Mkr och optionen ett nuvärde på 0 Mkr, dvs. återköpspriset på fastigheten blir lika med försäljnings/-belåningsbeloppet. Marginalen mellan lease- och låneräntan är främsta anledningen till det negativa nuvärdet.

* I det andra exemplet ökas amorteringen till 2 %, vilket är lika med det skattemässigt tillåtna värdeminskningsavdraget för hyreshus med kontorslokaler, de andra variablerna förändras ej. Alternativet ger ett nuvärde för fastighetsleasingen på -3 Mkr och för optionen på 25 Mkr. Fastighetsleasingens nuvärde förbättras genom att leasetagarens skattekostnad minskar då tvångssparandet ökas. Vid en amortering på 4 % blir fastighetsleasingens nuvärde 9 Mkr och optionens nuvärde 51 Mkr. Som en följd av den höga amorteringen och tvångssparandet blir fastighetens återköpspris år 15 negativt med 27 Mkr, dvs. leasetagaren får betalt för att överta fastigheten. Vi tolkar detta som att det finns en gräns för tvångssparandet och den medföljande skatteeffekten.

Ekonomiska konsekvenser

Mot bakgrund av exemplen ovan och våra simuleringar känns följande slutsatser om de ekonomiska konsekvenserna naturliga:

* Fastighetsleasing har tre nackdelar och en fördel jämfört med annan finansiering. Nackdelarna är leasegivarens marginal (i princip skillnaden mellan låne- och leaseräntan), transaktionskostnaden (främst lagfartskostnaden men kanske även avtalskostnader o.dyl.) och optionens ekonomiska innebörd vilken är att fastighetsleasing till skillnad mot annan finansiering medför en kreditrisk för lease/-låntagaren. Fördelen är skatte-effekten. Även flexibilitet i betalningarna kan vara en fördel, om än svår att åsätta ett värde.

* Fastighetsleasingens relativa ”lönsamhet” påverkas kraftigt av bolagsskatten och de samhällsekonomiska förutsättningarna: Bolagsskatten har stor inverkan eftersom skatteeffekten är beroende av skattesatsen. 50 % skattesats och allt annat lika med det andra exemplet ovan ger 3 Mkr i nuvärde för fastighetleasingen och 33 Mkr för optionen. Med hög inflation och höga räntor framstår fastighetsleasing som mer förmånlig finansiering eftersom skatteeffekten samvarierar med räntan. 15 % låneränta, 16 % leaseränta och allt annat lika ger positivt nuvärde för fastighetsleasingen.

Kombinationer av hög skattesats och höga räntor som under 80-talet ger positiva nuvärden vid fastighetsleasing. Fastighetsleasingen erhåller ett nuvärde på 10 Mkr och ett optionens nuvärde blir 35 Mkr med låneränta 15 %, leasehyra 16 % och skattesats 50 % och allt annat lika. Återköpspriset blir dock negativt med 3 Mkr vilket talar för att den naturliga gränsen överskridits.

För närvarande ser det ut som om 90-talet kommer att präglas av låg bolagsskatt och låga räntor. Därmed och att döma av ursprungsalternativet som trots försiktiga antaganden om marginal och transaktionskostnad ger negativt nuvärde kommer fastighetsleasing antagligen framstå som dyr finansiering.

Slutord

Fastighetsleasingavtalen som ingicks under andra halvan av 80-talet hade sannolikt positiva nuvärden på ritbordet. Förändringarna i bolagsskatten och räntenivån har minskat skatteeffekten varför utfallet påverkats negativt. Avtalens löptid är betydelsefullt för den totala påverkan.

Vi antar att fastighetsleasing kan tyckas ha en bra och säker uppsida vid avtalstillfället men våra simuleringar och kanske även utvecklingen visar att där samtidigt lurar en nedsida som troligen är större och dessutom flerbottnad. Utfallet är osäkert, mycket talar för ett negativt utfall, vilket innebär att de fastighetsleasande bolagen ökat den inneboende finansiella risken. Det är därför anmärkningsvärt att nyckeltalen anger motsatsen.

Som vi visat finns det starka argument för att hävda att svaret på den fråga vi ställde initialt är att nyckeltalseffekterna är en så stark drivkraft till fastighetsleasing att de ekonomiska följderna kommer i andra hand. Följdfrågan – är detta ett problem? inställer sig osökt. Vi menar att så är fallet beroende på att:

* Fastighetsleasing gör att det leasetagande bolaget framställer sig på ett sätt som förskönar bolagets ställning och som kan överskatta bolagets framtida resultatkapacitet eftersom fastighetsleasing är en ”off balance” förbindelse som kan ha oförmånliga ekonomiska konsekvenser.

Redan hittillsvarande praxis överensstämmelse med en av huvudteserna i redovisning, principen om ”true and fair”, har enligt vårt sätt att se det varit svag. Än svagare blir överensstämmelsen när Redovisningsrådets rekommendation om extraordinära poster slår igenom vad gäller fastighetsleasing. Enligt vår uppfattning framstår därmed behovet av en internationellt orienterad redovisningsrekommendation nu än starkare än tidigare.

Mats Blomgren är verksam vid KPMG Bohlins och Bo Jonason driver egen konsultverksamhet.