Nödlidande fordringar, mjuka lån och hårda fastigheter

Mot bakgrund av krisen på fastighetsmarknaden aktualiseras bl.a. frågan om nominell värdering kontra nuvärdesdiskontering i både svenska och internationella redovisningsregler.

Efter finansbolags- och fastighetskrisen har frågor om redovisning av nödlidande fordringar, ”mjuka” lån och övertagna fastigheter varit aktuella hos kreditgivande företag av typ banker och andra finansinstitut.

Mjuka lån och nödlidande fordringar är inga nya företeelser i vårt land. Det är den aktuella omfattningen som är ovanlig. Detta i kombination med att fastighetsmarknaden är i ett skede av omvärdering gör att frågor om god redovisningssed och enhetliga värderingsnormer för dessa fall kommit att framstå som alltmer intressanta.

Den svenska grundregeln

Den svenska grundregeln för fordringsvärdering återfinns som bekant i bokföringslagen 16 § ”Fordran, som är osäker, tages upp till belopp varmed den beräknas inflyta. Värdelös fordran får ej upptagas som tillgång.”

Svensk redovisning baseras – i likhet med förhållandet i jämförbara länder – på historisk anskaffningskostnad. Nuvärdesdiskontering av framtida betalningsströmmar vid värdering av fordringar har diskuterats i artiklar i Balans (t.ex. L Huldén 1988) och är så vitt erfarits under övervägande inom Redovisningsrådet, men kan inte anses vara ett uttryck för god redovisningssed i Sverige i dagsläget. Fordringar som en innehavare avser att behålla till förfallodag värderas alltså till nominell historisk anskaffningskostnad.

”Mjuka” och ”rekonstruerade” krediter

För att öka låntagarens förmåga till återbetalning i ett trängt läge kan kreditgivaren bevilja olika typer av villkorseftergifter. Dessa kan variera från ett enkelt betalningsanstånd vid ett tillfälligt problem till att fordringen definitivt rekonstrueras med sänkta krav på ränta och amortering etc. och/eller med nya säkerhetsvillkor.

En specialform av fordringsrekonstruktion är de s.k. mjuka lånen. Mjukheten består i att villkoren görs beroende av räntebetalningsförmågan och låntagarens kassaflöde, så att ränta betalas med de belopp låntagaren orkar med. Denna typ av fordringsrekonstruktion blir särskilt näraliggande för havererade fastighetskrediter i ett läge som dagens, när högt skuldsatta fastighetsbolag inte kan skapa kassaflöde genom kontinuerliga försäljningar och deras likviditet alltså inte går att förutsäga med någon säkerhet. Ofta innebär sådana mjuka villkor att räntan under en ”övervintringsperiod” blir noll eller nära noll.

Villkorseftergifter av ovan indikerat slag ger upphov till redovisnings- och värderingsfrågor av viktigt och intressant slag.

* Hur skall man värdera en fordran, som rekonstruerats eller gjorts om till ett ”mjukt” lån med anledning av låntagarens ekonomiska svårigheter och säkerhetens beskaffenhet?

* Hur skall ränteintäkt redovisas?

* Skall en fordran med dessa egenskaper inräknas bland nödlidande lån eller betraktas den som ”frisk” när avtalet om eftergifter har slutits?

Rekonstruktionskalkyl

Alternativen för en kreditgivare med en nödlidande fordran är att

a) lagsöka låntagaren för att realisera mottagna säkerheter och för att eventuellt i en konkurs söka återvinna det som inte beräknas täckt av mottagna säkerheter eller

b) ge låntagaren ökade krediter eller olika former av anstånd för att på så vis öka chansen till framtida återbetalning.

Det i alternativ a) ovan frigjorda kapitalet kan sättas in i nya krediter och förräntas till aktuell marknadsränta.

Väljer långivaren alternativ b) ovan med anstånd och mjuka krediter avstår han från det som skulle genereras i alternativ a) och han måste alltså basera ett sådant beslut på en kalkyl som utvisar ett bättre sannolikt totalutfall av en fordringsrekonstruktion, än det som kan utvinnas genom lagsökning och pantrealisation.

Bakom en sådan kalkyl bör rimligen ligga en diskontering, där olika betalningsströmmars troliga nuvärde jämföres med varandra. Det alternativ skall väljas som ger högsta nuvärde.

Redovisningsreglerna bör vara sådana, att de står i samklang med ett företagsekonomiskt riktigt handlande. En nominell redovisningssyn, där nuvärdesaspekter inte beaktas kan leda till kortsiktigt handlande som inte är företagsekonomiskt riktigt.

”Fair value”

Det finns internationellt ett ökande stöd för att alla finansiella tillgångar och skulder i ett företag skall få redovisas till vad som kallas ”Fair value”. Begreppet kan kanske översättas med ”verkligt värde”. Det behöver inte tolkas så, att fordringar alltid skall nedskrivas till marknadsvärde på balansdagen. ”Fair value” kan vara både högre och lägre än aktuellt marknadsvärde. Det kan grundas på marknadsvärde, men också på diskonterat nuvärde av framtida betalningar eller fastställas genom någon annan accepterad värderingsteknik. Enligt ett sådant synsätt vore det rimligt att en rekonstruerad fordran som en approximering av ”Fair value” värderas till nuvärdet av framtida förväntade betalningsströmmar och att skillnaden mellan detta värde och den rekonstruerade fordringens gamla bokföringsvärde belastar resultatet.

Som räntefot i nuvärdesdiskonteringen skulle man då använda en räntesats som motsvarar vad långivaren vid aktuellt tillfälle skulle begära för krediter med samma egenskaper vad avser belopp, villkor och kreditrisk.

Påverkan på framtida rörelseresultat

Om man väljer en annan redovisningsmetod – t.ex. nominell värdering till ”belopp som kan beräknas inflyta” finns risken att gamla kreditproblem kommer att tynga resultatet i framtida perioder, genom att en bank får onormalt stora mängder krediter, som löper med undernormal ränta i förhållande till de risker som är förknippade med krediterna.

Eftersom olika kreditgivare är olika skickliga i att hantera såväl den normala kreditgivningen som problemkrediter, kommer jämförbarheten i redovisningarna att bli skral under långa perioder framöver, när förlusttoppar av den typ som nu inträffat drabbar kreditsystemet.

Det finns alltså skäl som talar för en utveckling av redovisningsreglerna för banker och andra kreditgivare i den ovan beskrivna riktningen.

IASC Exposure Draft E40 Financial Instruments

En sådan utveckling kan finna stöd i en nyligen publicerad Exposure Draft från International Accounting Standards Committee som behandlar Financial Instruments. I denna anvisas, vad beträffar fordringar av ”investeringskaraktär” (sådana som skall innehas långsiktigt), värdering till historisk kostnad som en ”benchmark method”. Vidare anvisas, att en fordran vars verkliga värde nedgått skall nedskrivas till belopp som kan återvinnas.

Vid noggrann läsning av rekommendationstexten kan man inte finna, att detta skulle vara detsamma som ”belopp som kan beräknas inflyta” enligt en nominell värderingssyn. Rekommendationen anvisar att belopp som kan återvinnas skall uppskattas genom olika typer av marknadsvärdering eller kapitalisering.

Beträffande rekonstruerade krediter sägs klart ut att en nedgång i värdet skall mätas genom nuvärdesdiskontering av framtida betalningsströmmar.

Historisk kostnad och nominell grundsyn

IASCs ovannämnda rekommendation är på stadiet ”Exposure Draft”. Den gäller alltså inte, men har passerat stadiet utkast. Det kan därför antagas, att den visar på en trolig framtida utveckling.

Det torde dock vara så att en nominell grundsyn alltjämt är internationell praxis, och att olika redovisnings/värderingsförfaranden som innebär nuvärdesdiskontering inte har vunnit bred accept, även om de har tilldragit sig ett ökande intresse och av många ses som ett långsiktigt mål för bättre redovisning. För traditionella metoder talar, att de motsvarar redovisningssed i många länder, att de har utvecklats och beprövats över lång tid, och därför är välkända. Dessutom stöds de av olika typer av redovisningsanvändare och nationell lagstiftning.

När det gäller fordringar i banker och andra kreditinstitut, som avses ligga i låneportföljen tills de förfaller och inlöses, kan det dessutom hävdas att löpande omvärdering efter marknadsbetingade variabler skulle leda till meningslösa värdefluktuationer och att i normalfallet dessa fordringar, som inte är avsedda för handel, inte kan mätas mot prissättning på en aktiv marknad. Detta talar för att historisk kostnad och nominell värdering skall vara huvudregeln för normala krediter.

När det gäller s.k. rekonstruerade fordringar kan dock en sådan redovisningssyn leda till att kreditgivare hellre tar en tidsmässigt långdragen och till utfallet osäker ”mjuk” konstruktion, i stället för att ta en förlust omedelbart.

Den mjuka kreditens låga avkastningsförmåga kommer då att belasta resultatet i kommande perioder, vilket dels framstår som mindre ”försiktigt” och dels gör det svårt att uttyda effekter av olika företagsspecifika förhållanden, om dessa inte framhäves i olika tilläggsupplysningar till redovisningen. (Mer därom nedan)

Aktuella svenska regler

Den svenska Finansinspektionen har inför 1991 års bokslut i banker och andra kreditinstitut anslutit sig till det redovisningssätt som är internationell praxis i dagsläget. Det innebär en nominell värdering även av rekonstruerade och mjuka krediter, men med krav på tilläggsupplysningar beträffande dessa krediters omfattning och villkorseftergifternas inverkan på rörelseresultatet – i historisk tid och framåtsyftande.

Finansinspektionen har också flaggat upp för att man avser att återkomma med krav på nuvärdesdiskontering av krediter med ränteeftergift, när utvecklingen i internationell praxis gjort detta lämpligt.

När det gäller ränteintäkternas redovisning föreskriver Finansinspektionen att räntor inte skall redovisas löpande på nödlidande krediter, vilket nu definieras som sådana där ränta och/eller amortering inte betalats sedan 60 dagar eller mer.

Däremot sägs inget klarläggande i de nu aktuella föreskrifterna om gränsdragningen mellan normala krediter och nödlidande när det gäller ”mjuka” lån.

Tilläggsupplysningar beträffande mjuka lån m.m.

Tilläggsupplysningar om ränteeftergifter, principer för klassificering och värdering m.m. blir alltså viktiga för den externa redovisningens informationsvärde. Detta gäller i synnerhet när värderingsgrunden är nominell.

Den som vill få idéer till hur sådana tilläggsupplysningar kan se ut, kan studera amerikanska och andra internationella redovisningsrekommendationer.

SEC anger i sina regler för Bank Holding Companies t.ex. vad som skall avses med begreppet Nonperforming Assets, vilka kriterier som skall gälla för att en tillgång – t.ex. en övertagen fastighet – inte skall behöva tas upp i en banks balansräkning, vilken information som skall lämnas om krediters fördelning, reserveringar för beräknade förluster, närståendekrediter, krediter som är nödlidande, rekonstruerade eller potentiella problem, krediter som lämnats vid sidan av den normala rörelsens regler m.m.

FASB behandlar i rekommendation nr 15 ”Troubled Debt Restructuring”. Däri kan utläsas, att krediter med modifierade villkor skall värderas till summan av framtida kontanta inbetalningar. Effekter av ändringar i belopp eller tidsföljd beträffande framtida inbetalningar – vare sig dessa betecknas som ränta eller som amortering – skall återspeglas i framtida perioder.

Först om totala framtida inbetalningar understiger en fordrans bokförda värde skall denna skrivas ned och förlust redovisas.

Villkorligt erhållbar ränta skall inte beaktas förrän den intjänats och villkorligheten har undanröjts.

Långivaren skall redovisa följande beträffande fordringsrekonstruktioner:

1. Rekonstruerade fordringar uppdelade på huvudkategorier

• Sammanlagt redovisat fordringsvärde

• Ränteintäkt brutto, om rekonstruktion inte erfordrats

• Ränteintäkt brutto från rekonstruerade fordringar.

2. Beloppsuppgift om åtaganden att låna ut ytterligare belopp till någon låntagare som är part i en fordringsrekonstruktion.

I jämförelse med den amerikanska uppgiftsskyldigheten kan nämnas att IAS 30 – Disclosure in the Financial Statements of Banks.... – kräver redovisning av totala beloppet av fordringar som inte löper med ränta samt säger att dessas inverkan på resultatet bör redovisas. (Lägre redovisningskrav alltså.)

British Bankers’ Association behandlar i ett utkast till rekommendation redovisning av lånefordringar. Däri gör man avsteg från IAS 30, och kräver ingen sådan tilläggsupplysning, eftersom man anser att redovisning enbart av fordringar som löper med nollränta är mindre meningsfull.

Sammantaget och föga överraskande, förefaller alltså de amerikanska rekommendationerna mest långtgående, när det gäller utformningen av tilläggsupplysningar avseende nödlidande och rekonstruerade krediter.

Amerikansk årsredovisningspraxis

För att få idéer om en informativ redovisning avseende företeelser som nonperforming assets, rekonstruerade krediter och dessas inverkan på resultatet och även av riskkoncentrationer i kreditstocken m.m. kan man lämpligen studera årsredovisningen för någon av de stora amerikanska affärsbankerna, upprättad efter US GAAP.

Citicorp redovisar i sin årsredovisning för 1990 Kreditkostnader uppdelade på

• nettobortskrivningar,

• ytterligare avsättningar för beräknade förluster,

• nettoutgift för innehav av fast egendom övertagen för fordran, samt

• nettokostnad för innehav av nonperforming assets.

Nettobortskrivningar analyseras i procent av utlåningen. Speciella analyser redovisas avseende fastigheter, högbelånad förvärvsfinansiering, samt utlandslån (= tre välkända riskområden)

Uppgift lämnas om krediter som är nödlidande och rekonstruerade (”cash-basis or renegotiated”) med belopp och årets förändring.

Rörelseanalys redovisas med analys av nettomarginal och avsättning för beräknade förluster per rörelsegren. Notupplysning lämnas om ränteförluster på nödlidande och rekonstruerade krediter med treårsjämförelse. I tabeller med finansiella data över de senaste fem åren ges genomsnittsbalanser samt medelränteanalys samt detaljer beträffande kreditförlusthistorik.

Chase Manhattan ger i sin årsredovisning för 1990 liknande information som Citicorp beträffande ”Nonaccrual, Restructured and Past Due Outstandings”. Förändring i innehavet av fast egendom övertagen till skyddande av fordran redovisas i tabell. Fastigheter övertagna till skyddande av fordran redovisas under ”Övriga tillgångar” till lägsta av anskaffningskostnad och bedömt marknadsvärde. Senare nedskrivningar redovisas i rörelsen som kostnad för fastighetsinnehaven.

Ett lån med fastighetspant bedöms vara i realiteten utmätt och omklassificeras till ”Övriga tillgångar”, när det fastställts att återbetalning inte kommer att ske fullt ut, och att låntagaren har lite eller inget eget kapital i säkerheten och inte heller bedöms kunna återställa sitt eget kapital inom en överblickbar framtid (In substance foreclosure).

Egendom övertagen till skyddande av fordran

Egendom som tas över i utbyte mot fordran skall värderas i samband med att den upptas i redovisningen. Här föreskriver olika internationella källor lite olika vägar. FASB 15 anger värdering till marknadsvärde, IASC E 40 anger värdering till verkligt värde, medan British Bankers’ Association i sin rekommendation anger värderingsgrunden vara anskaffningskostnad d.v.s. det ersatta lånets bokförda värde. Gemensamt för alla rekommendationer är att de föreskriver att tillgångarna i fråga – efter intagande i redovisningen skall omvärderas, om deras värde nedgår under det initialt redovisade.

En värdering baserad på marknadsvärde blir en sorts minsta gemensam nämnare för alla tre källorna.

Värderingen av fastigheter

Någon speciell vägledning beträffande fastigheter utöver vad som återges ovan har inte återfunnits i de internationella källorna som jag har studerat.

Här gäller alltså generellt en marknadsvärdering.

I Sverige angav Finansinspektionen i sina anvisningar till 1990 års bokslut och till 1991 års delårsbokslut i banker en preciserad värderingsmetod för fastigheter övertagna till skyddande av fordran. Denna metod har av många uppfattats som relativt sträng, eftersom den i princip krävt en sådan invärdering av fastigheter att intäkterna skall täcka driftskostnader och en marknadsmässig finansiering. I de föreskrifter som fastställts för årsboksluten i banker m.fl. institut för 1991 års bokslut har reglerna modifierats på ett sätt som måste anses vara en tydligare anpassning till marknadsvärde som grund för värderingen. För fastigheter utan direkta intäkter är givetvis en värdering som enbart beaktar fastighetens direktavkastning orimlig. För sådana fastigheter tillåts numera värdering i bokslut baserad på opartisk värderingsmans uppskattning. För fastigheter som ger direktavkastning är alltjämt avkastningsvärdet riktpunkt, men institutet får – om avvikelse kan motiveras och styrkas av opartisk värderingsman – använda direkt marknadsvärdering som alternativ grund.

Leder då en värdering enligt den av Finansinspektionen angivna riktmärkesmetoden till väsentligen andra värden än en ”ren” marknadsvärdering? Enligt min uppfattning bör det inte vara så i det läge fastighets- och kreditmarknaderna befinner sig 1991. Den av Finansinspektionen anvisade riktmetoden kanske i stället på ett godtagbart sätt approximerar en marknadsvärdering, så som den bör utföras för en bank i dagsläget.

Värderingen av fastigheter synes alltid ha baserats på en avkastningsorienterad värderingssyn. En låntagare har emellertid alltid i sin värdering kunnat väga in effekter av framtida förväntade värdestegringar, vilka vid olika grader av skuldsättning lett till specifika löpande avkastningskrav. Ju högre förväntad framtida värdestegring vid en given skuldsättning desto lägre har kravet på direktavkastning kunnat ställas (under förutsättning att cash flow-frågor har kunnat lösas t.ex. genom ökad skuldsättning).

80-talets extremt låga avkastningskrav på fastigheter baserades på låntagarnas möjligheter till hög skuldsättning och förvissningen om en snabb uppgång i pris. Att bankerna, som saknat ägarnas möjlighet att tillgodogöra sig värdestegring, men som stått den övervägande risken borde använt en mer fundamental värderingssyn framstår i efterhand som klart.

I dagens läge befinner sig fastighetsmarknaden i en omvärderingsfas och osäkerheten om framtida värdeutveckling är stor. Kreditgivare kommer att kräva större egen-kapitalinsats av fastighetsägare än under senaste år. En bank som övertar en fastighet till skyddande av fordran har en legalt begränsad möjlighet att vänta ut en värdestegring, och kan i regel längst anlägga ett treårsperspektiv på sitt innehav.

Dessa faktorer talar enligt min mening för, att en bank som värderar in en fordringsfastighet i sin balansräkning måste kalkylera mer försiktigt än ett annat företag med hänsyn till det kortare innehavsperspektivet.

Det finns vidare anledning att i ett osäkert marknadsläge använda strängare kapitaliseringsfaktorer och att förvänta sig att investerare i allmänhet kommer att vara försiktiga, när det gäller att i fastigheters pris diskontera effekter av framtida värdestegringar.

Sammantaget leder detta till en hypotes, att den av Finansinspektionen anvisade riktmärkesmetoden för invärdering av fordringsfastigheter i dagsläget är en rimlig approximering av begreppet marknadsvärdering för banker. Med detta påstående har jag inte sagt att motsvarande gäller fastighetsägande bolag i allmänhet. Tvärtom har jag i texten ovan sökt peka på varför banker och andra kreditgivare med legala restriktioner för sina fastighetsinnehav bör anlägga en strängare värderingssyn.

Tillgång i kreditgivarens ägo?

I anslutning till frågan om värdering av övertagna fastigheter vill jag något beröra frågan om, när en säkerhet skall anses ha övergått i en kreditgivares ägo. Kan man anse att en kredittagare, vars eget kapital helt förbrukats till följd av förluster och som hålls flytande enbart genom kreditgivarens förlängda eller utökade långivning är en reell motpart i ett kreditförhållande? Kan man anse att ett svagt kapitaliserat bolag som förvärvar fordringsfastigheter från en kreditgivare för att hjälpa denne att göra vad som i branschen ibland kallas en ”Work-out” är en reell motpart i ett kreditförhållande? Eller är det rent av så att man – om man redovisade efter ”substance” och inte efter ”form” – skulle föredraga att se den motsvarande egendomen redovisad som kreditgivarens risk och ansvar?

Såväl SEC som British Bankers’ Association anger som princip att en tillgång får redovisas som överlåten om övergången av äganderätt och risk är definitiv. SEC förtydligar kravet med att framhålla att motparten måste stå en påtaglig egen kapitalrisk för att överlåtelse skall anses ha skett.

Den princip för redovisning av fordringsfastigheter, som återges för Chase Manhattan enligt min framställning ovan, visar att de i dessa fall redovisar efter ovan återgivna synsätt i enlighet med SECs regler.

Substance over form alltså!

En nyhet i redovisningsreglerna för kreditinstitut fr.o.m. detta årsbokslut är att pantbrevssäkerhet skall värderas efter samma grunder som fastighet övertagen till skyddande av fordran. Denna regel är en anpassning till ovan återgivna synsätt och gör att värderingen av ett kreditengagemang blir oberoende av om kreditgivaren verkligen övertagit en pantsatt fastighet eller denna ligger kvar hos den nödlidande gäldenären i avvaktan på bankens åtgärder.

Befarade förluster?

Låntagares betalningssvårigheter med därav följande villkorseftergifter m.m. och säkerheternas värdering har behandlats ovan. Dessa faktorer påverkar de kreditförluster som en kreditgivare har att redovisa i rörelseresultatet. Kreditförluster kan vara konstaterade genom någon definitiv händelse t.ex. konkurs, men de kan också vara beräknade – s.k. befarade kreditförluster – i avvaktan på en definitiv förlust.

Avslutningsvis vill jag därför något diskutera begreppet befarad kreditförlust. Banker och andra kreditinstitut skall skriva ned fordringar, när en förlustrisk blivit så akut att förlusten framstår som trolig. Beloppsmässigt beräknas förlustrisken med beaktande av fordringens storlek, säkerhetens värde och kredittagarens återbetalningsförmåga i övrigt.

Det icke-definitiva i utgångsläget och de faktorer som skall värderas vid fastställande av en befarad förlust öppnar ett betydande fält för skillnader i värderingspolitik mellan olika kreditgivare, när det gäller hur en befarad förlust skall värderas. Varje förlustberäkning av denna typ innefattar ett stort mått av subjektiv bedömning.

En ytterligare osäkerhet skapas av frågan när en befarad förlust skall beaktas. Det finns inte något beskrivbart kriterium som kan användas av flera kreditgivare och skapa en gemensam grund.

Bör reservering ske först sedan något skett, som är objektivt fastställbart för kreditgivaren eller får reservering ske på grund även av andra omständigheter?

Det torde vara helt klart att s.k. nödlidande lån (Ränta eller amortering ej betalda sedan viss tid) skall bedömas med avseende på förlustrisker.

För de fall, då gäldenären visserligen klarat att sköta sig hittills, men där man vet att låntagaren har stora ekonomiska svårigheter, saknas möjlighet att ge tydliga regler för behandlingen. Även här kommer starka subjektiva aspekter att spela roll.

Den som önskar likriktning i leden mellan olika banker och kreditinstitut vad gäller värderingen av problemengagemang måste inse, att jämförbarheten kan ökas, men inte garanteras genom skrivna regler.

Här blir i stället kraven på genomlysning av principer, riskkoncentrationer och större exponeringar desto viktigare för analys av kreditinstitutens årsredovisningar.

Göran Raspe är auktoriserad revisor och arbetar vid Öhrlings Reveko AB. Han medverkade senast i Balans nr 3/83.