Det fanns ett 1980-tal med extrem högkonjunktur, med extrem kontorsefterfrågan i citykärnor, med extrem högbelåning och med en fastighetsvärdering som var rätt i 8–10 år och plötsligt blev fel.
Så föll inflationen. Marginalskatterna sänktes. Finansbolag rasade ihop. Banker gjorde brakförluster. Kurserna föll stort i fastighets- och byggbolag.
Det var scenariot som Sven-Ivan Sundqvist, Dagens Nyheter, och Hans Edenhammar, Veckans Affärer, målade upp när de vid FINFORUM (Forum för företagens finansiella information) skulle fråga ut olika aktörer om finansbolagskrascher och fastighetskris.
Expansion och avreglering
Börschefen Bengt Rydén utökade historieskrivningen med den våldsamma kreditexpansionen och finansinspektionens generaldirektör Anders Sahlén pekade på avregleringseffekten:
– Vi hade ett system där upplåningen fick öka fyra procent om året, sa Anders Sahlén. Sen var det stopp. Jag upplever det som att vi fick en systemkris. Vi tvingades ställa om till något vi inte var beredda på. Nästan undantagslöst har stora omläggningar på olika håll i världen följts av problem. Ta t.ex. den amerikanska sparbankskrisen, ta kriserna i Finland, Norge och Sverige. Alla har föregåtts av att gamla regelverk plötsligt ryckts undan.
Jacob Palmstierna pekade på att valutaregleringen togs bort 1989:
– Då fick alla dessa aktörer som på papperet blivit väldigt rika under perioden 1986–89 hela världen som marknad.
Man hoppade snabbt in i stora fastighetskomplex på den europeiska marknaden. Men motsvarande inflöde av investeringar i svenska fastigheter uppstod inte.
Jacob Palmstierna tog också upp sänkningen av bolagsskatterna från 65 procent på marginalen till 30 procent 1991.
Fastighetspriserna var höga 1989. Men många väntade med att sälja eftersom skatten skulle gå ner från 65 till 50 procent året därpå. Och det året väntade man också – på nästa års sänkning till 30 procent.
Fallande priser
– Jag tror att många av de priser som fastighetsvärderingarna byggde på 1989 var fallande, sa Jacob Palmstierna. En ytterst liten del av marknaden omsattes. Utbudet var återhållsamt, bl.a. av skatteskäl.
Han fortsatte med lite teori:
– Har man en direktavkastning på fyra, fem procent och en ränta på marginalen på 12–14 procent, så måste man ju tro att priserna går upp 8–10 procent. Annars ska man stiga av tåget. Vi lurade oss på att tro att fastighetspriserna skulle plana ut. Det kan de aldrig göra. De går upp eller ner ända tills de når en balanspunkt.
Snart kom diskussionen in på fallet Nyckeln. Vad gör t.ex. finansinspektionen för att finansbolag i fortsättningen inte ska ta på sig för stora risker?
– Problemet är att problemen är från 80-talet, sa Anders Sahlén. Det är mycket få risker som i dag tas av affärsmässiga skäl.
Om Nyckelns redovisning sa Anders Sahlén att den varit som alla andras redovisning: lugnande in i det sista. Finansföretag har kundernas förtroende ända fram till sekunden när det smäller.
Inga problem i redovisningen
Auktor revisor Bertil Edlund sa att Nyckelns problem inte låg i redovisningen utan i slarvig utlåning.
Bengt Rydén berättade att börsen lika lite som alla andra såg några problem när Nyckeln börsintroducerades 1989. Problemen byggdes upp från halvårsskiftet 1989 och nästan ett år framåt.
– Vi granskade Nyckeln med hjälp av en revisor och vi använder bara de allra bästa, sa Bengt Rydén. Så här efteråt kan man säga att när det går väldigt bra för en affärsidé som är så enkel som finansbolagets så bör man vara lite extra vaksam. Men hade man gått igenom Nyckelns lånestock i samband med börsens granskning hade man säkert inte funnit några konstigheter.
Jacob Palmstierna var inne i Nyckeln en tid. Vad lärde han sig och vad var hans uppdrag?
– I Nyckelns årsredovisning för 1989 som kom ut på våren 1990 står det: en av våra konkurrensfördelar på den engelska marknaden är att de engelska bankerna är så tungfotade. De tar så lång tid på sig att göra kreditanalys och det gör vi väldigt raskt...
Det behövdes ingen djup analys
Jacob Palmstierna fortsatte:
– I oktober 1990 när jag var en i dubbel bemärkelse fri man engagerades jag för att titta på Nyckeln. Där var man tvungen att ha mycket mörka glasögon för att inte bli synskadad. Det tog bara en dag att gå igenom Nyckeln Finance i London och se att förlusten var minst en miljard, kanske två.
– Det krävdes inte någon djup analys alls. Mot den bakgrunden kan man fråga sig ett och annat. Efter ytterligare några dagars granskning skrev jag en rapport och sa att svenska Nyckeln skulle förlora två miljarder, engelska Nyckeln minst en miljard.
Jacob Palmstierna drog vissa slutsatser av detta. T.ex. den här:
– Om styrelsen i Nyckeln åtminstone hade besökt London Park Hotel och känt stanken i trappuppgångarna, så hade de inte lånat ut några pengar där. Jag tror att ledning och styrelse måste ta mer aktiv del. Titta på objekten! Om de åtminstone hade sett fotografier av rucklen i London hade de varit lite försiktigare.
– En mycket stor del av förlusterna kommer från krediter som man beviljade på slutet. Det var en våldsam expansion. Revisorer, bankinspektion och börs hann helt enkelt inte med. Men man ska inte skylla på dem. Huvudansvaret ligger på företagets egen ledning och styrelse. Det ska den aldrig försöka slingra sig undan.
Bengt Holmquist och Inge Wennberg