Redovisning: Varierande redovisning i fastighetsbolagen

Fastighetsbolagen tillämpar starkt varierande redovisningsprinciper, och det är därför sällan meningsfullt att jämföra olika bolag med varandra. Vi behöver en öppen debatt som syftar till en enhetlig standard.

Stefan Sundblom vid Tönnerviksgruppen i Stockholm redogör här för en undersökning (Sundblom, Pettersson, Sundin) där nio börsnoterade fastighetsbolag har granskats.

Bokföringslagen (BFL) stadgar i 18 och 19 §§ att resultat- och balansräkningarna ska utformas i enlighet med i lagen intagna scheman ”... med de avvikelser som betingas av rörelsens art och omfattning”. Detta uttryck ger fastighetsbolagen relativt fria händer, då fastighetsbranschen kan anses vara av en art och omfattning som passar BFLs schema illa.

Ett par exempel som belyser detta är placeringen av räntekostnader och fastighetsskatt i resultaträkningen. Enligt BFLs schema ska räntekostnader läggas bland finansiella poster och fastighetsskatt bland skatter. Jag anser dock att det finns motiv för fastighetsbolagen att avvika från schemat. Fastighetsräntorna har ett så starkt samband med fastighetsförvaltningen att de bör kunna placeras bland fastighetsförvaltningens kostnader i stället för bland de finansiella. Likaså bör fastighetsskatten placeras där, eftersom skatten snarare är att anse som en icke resultatberoende avgift än en skatt. Ett annat skäl är att fastighetsbolagen normalt debiterar ut fastighetsskatten separat och redovisar intäkten bland hyresintäkterna.

Fastigheternas avskrivning har sin givna placering i resultaträkningen. Enligt FARs rekommendation nr 3 gäller detta endast avskrivningar enligt plan. Avskrivningar utöver plan ska enligt rekommendationen i stället placeras bland bokslutsdispositioner. Någon större genomslagskraft har dock inte denna rekommendation fått i de undersökta fastighetsbolagen. Anledningen är fastighetsavskrivningarnas i mångas ögon rörelsefrämmande karaktär. FABEGE har t. ex. placerat fastighetsavskrivningarna (såväl planmässiga som överavskrivningar) under en egen rubrik efter extraordinära poster men före bokslutsdispositioner.

Noterbart är vidare att endast Nisses och Stockholms Badhus valt att lägga överavskrivningar på fastigheterna som en bokslutsdisposition. De flesta bolagen har i stället valt att göra överavskrivningarna dolt, d. v. s. endast skattemässigt. Härigenom kommer det skattemässiga restvärdet att understiga det bokföringsmässiga. Detta förfarande strider inte mot BFL men är enligt mitt förmenande mycket tveksamt. Resultatet blir nämligen att fastighetsbolagen skapar en obeskattad reserv som inte framträder i resultat- och balansräkningarna.

Försäljningar visas inte öppet

Vad gäller redovisning av fastighetsförsäljningar så är det intressant att notera att det i stort sett finns lika många tillvägagångssätt som det finns bolag i undersökningen. Placeringen styrs till viss del av fastigheternas klassificering i balansräkningen (omsättnings- resp. anläggningstillgång). FAR har utfärdat ett förslag till rekommendation i frågan där man anger att tre kriterier samtidigt ska vara uppfyllda för att en post ska klassificeras som extraordinär:

1) rörelsefrämmande

2) inte ofta förekommande

3) väsentligt belopp

Det är dock upp till fastighetsbolagen själva att göra bedömningen.

Rent generellt kan sägas att fastighetsbolagen undviker att redovisa resultatet från fastighetsförsäljningar helt öppet (intäkter–kostnader = resultat). En av orsakerna till detta är att man anser det vara fråga om en känslig information som ej bör spridas. Reinhold är ett exempel på detta, då man redovisar intäkterna och kostnaderna av fastighetsförsäljningar ihopslagna med byggnadsrörelsens dito. Ingen information ges dock om dennas andel, varför det är omöjligt att bedöma hur stor del av Reinholds resultat som består av vinst vid fastighetsförsäljningar.

Skatterna styr klassificeringen

Klassificeringen av fastigheterna i balansräkningen styrs till övervägande del av den skattemässiga indelningen. Omsättningsfastigheter redovisas genomgående under en egen rubrik efter omsättningstillgångar, samtidigt som anläggningsfastigheter redovisas bland anläggningstillgångar. Enda undantaget är Nisses, som har låtit syftet med innehavet styra placeringen och därför redovisar skattemässigt klassade omsättningsfastigheter tillsammans med anläggningsfastigheterna.

Avskrivningar

Enligt BFL 15 § ska anläggningstillgång ”... som fortlöpande minskar i värde på grund av ålder eller nyttjande eller annan därmed jämförlig orsak” årligen avskrivas med belopp som svarar mot lämplig avskrivningsplan. En viktig fråga är huruvida fastigheter som bevisligen ökar i värde (trots viss förslitning) ska anses beröras av ovan nämnda citat. Vidare kan frågan ställas om inte omfattningen av underhållet bör påverka behovet av avskrivning (eller vice versa). Om en fastighetsägare kostnadsför de underhållskostnader som en fastighet förbrukar för att behålla sitt ursprungsskick, så innebär en avskrivning att samma kostnad i praktiken kostnadsförs två gånger. Ett sätt att undvika detta är att aktivera underhållskostnader i större utsträckning.

De flesta av de undersökta bolagen skriver av sina fastigheter planmässigt. Anmärkningsvärt är dock att avskrivningsplanerna skiljer sig kraftigt åt mellan bolagen (om de överhuvudtaget anges). FABEGE och Hufvudstaden hänvisar inte sina bokförda avskrivningar till någon plan utan bokför dem med skattemässigt maximala belopp inklusive primäravdrag.

BFL stadgar inget avskrivningskrav på omsättningstillgångar, vartill omsättningsfastigheter hänförs. Detta har Bohus och Regnbågen tagit fasta på, och de har följaktligen avstått från att göra avskrivningar på sina omsättningsfastigheter.

Aktivera eller kostnadsföra

Det har stor betydelse för det redovisade resultatet huruvida utgifter i samband med ny- och ombyggnation ska aktiveras eller kostnadsföras. Enligt BFL 15 § får utgifter för värdehöjande förbättring av en anläggningstillgång aktiveras. FAR kompletterar detta i sin rekommendation nr 3, där man säger att projekteringskostnader samt räntekostnader uppkomna i samband med byggnation kan aktiveras.

För att kunna bedöma ett fastighetsbolags resultat är det av stor vikt att information lämnas huruvida man kostnadsfört eller aktiverat dylika utgifter. Tyvärr saknas denna information i stor utsträckning vad gäller utgifter i samband med ny- och ombyggnation.

BGB, FABEGE, Nisses och Stockholms Badhus anger att de aktiverar ovan nämnda räntekostnader, samtidigt som Hufvudstaden och Reinhold kostnadsför dem. En intressant detalj är att BGB, FABEGE och Nisses på koncernnivå återlagt de aktiverade utgifter som de kostnadsfört på bolagsnivå. Härigenom skapar dessa koncerner en obeskattad reserv.

Dolt resultat

Fastighetsbolagen befinner sig i en situation där värdetillväxten på fastighetsbeståndet ofta är betydande. Eftersom BFL förespråkar den s. k. realisationsprincipen tillåts ej att orealiserade vinster (värdetillväxt) redovisas i resultaträkningen.

ABL 11 kap 9 (jämför BFL 20 § p 4) stadgar dock att förvaltningsberättelsen ska upplysa om ”... för bedömningen av bolagets verksamhetsresultat och ställning viktiga förhållanden, för vilka redovisning ej skall lämnas i resultaträkning eller balansräkning”.

Värdetillväxten i fastighetsbolagen bör stämma väl in i detta stadgande.

Alla de undersökta bolagen, med undantag för Hufvudstaden, har också presenterat ett marknadsvärde på fastighetsbeståndet. Det vanligaste, och kanske mest tillförlitliga, sättet att bedöma fastigheternas värde är att låta ett externt värderingsföretag uppskatta marknadsvärdet. Dessa företag använder vanligtvis två värderingsmodeller (som sammanvägs) för att erhålla marknadsvärdet. Dels är det ”Ortsprismodellen”, som bygger på en jämförelse mellan erlagda köpeskillingar för liknande objekt i närliggande områden, och dels är det ”Cash-flowmodellen”, som analyserar de betalningsströmmar som en fastighet ger upphov till under en viss kalkylperiod.

Ingen meningsfull jämförelse

För att presentera årets ”verkliga” resultat använder fastighetsbolagen vanligtvis nyckeltalstabeller där nyckeltalen justeras för värdetillväxt och övervärden. Trots att dessa uppställningar ofta innehåller samma nyckeltalsbegrepp är en jämförelse inte meningsfull, eftersom beräkningssätten skiljer sig så kraftigt åt. En av orsakerna till detta är att beräkningarna utgår från resultat- och balansräkningar som har utformats enligt skilda redovisningsprinciper. En annan orsak är behandlingen av latent skatt på övervärden. Procentsatser på mellan 0 (vanligast) och 25 procent används.

I detta sammanhang är det viktigt att definiera vad som avses med övervärde. Den vanligaste definitionen i fastighetsbolagens årsredovisningar är marknadsvärdet minus det bokförda värdet. En mer rättvisande definition anser jag vara marknadsvärdet minus det skattemässiga restvärdet. Detta sistnämnda värde skiljer sig ofta från det bokförda restvärdet, dels beroende på dold avskrivning och dels beroende på att fastighetsbeståndet kan ha skrivits upp. Uppskrivning är vanligt förekommande vid förvärv av fastighetsbolag för att undvika att redovisa goodwill, och därmed skapas koncernmässiga övervärden.

Öppen debatt nödvändig

Jämförande analyser av olika fastighetsbolag utifrån årsredovisningarna är ej meningsfulla på grund av avsaknaden av enhetliga redovisningsprinciper. Men även en individuell analys av ett fastighetsbolag ter sig svår och arbetskrävande. Detta beror dels på bristfällig information om tillämpade redovisningsprinciper och dels på osäkerheten i värdebedömningen av fastighetsbeståndet.

För att förbättra fastighetsbolagens externa redovisning krävs en öppen debatt. En viktig part i en sådan debatt bör utgöras av en fastighetsanknuten branschorganisation, men även vi revisorer har som vanligt en viktig funktion att fylla. En självsanering är alltid en möjlighet, men den bör undvikas då det är en utdragen process som ingen tjänar på.

Massmediernas betydelse bör också betonas. Det borde t. ex. vara motiverat att ge några extra poäng för god fastighetsredovisning vid tävlingar om bästa årsredovisning. Frågan är om det finns någon ekonomichef i ett börsföretag som inte känner till kriterierna för att vinna en sådan tävling.

Avslutningsvis kan jag ge ett exempel på hur massmedierna kan styra utvecklingen i en icke önskvärd riktning. I tidningen Affärsvärldens högt aktade ”Placeringsindikator” räknar man vid substansberäkningar schablonmässigt med 50 procent latent skatt på obeskattade reserver, samtidigt som man ej tar hänsyn till latent skatt på dolda reserver i form av övervärden. Om ett fastighetsbolag väljer att redovisa fastighetsavskrivningar utöver plan som en bokslutsdisposition (i enlighet med FARs rekommendation nr 3) kommer detta att innebära att ”Placeringsindikatorn” belastar bolagets ackumulerade överavskrivningar med 50 procent latent skatt. Yrkas dessa avskrivningar däremot enbart skattemässigt (d. v. s. dolt) så undviker bolaget att bli belastat med latent skatt härför. Detta bör vara ett skäl så gott som något...

Stefan Sundblom, Tönnerviksgruppen i Stockholm