”Sale-and-leaseback”-tekniken har haft sitt stora genombrott i USA och den har nu också nått Sverige. Chartered accountant Ronald Hathorn, Price Waterhouse & Co, pekar i denna artikel på några av de många frågor som pockar på svar om tekniken används.
Det var sent då Ringbäraren och Sam kom fram till värdshuset. Utanför hängde en avflagnad skylt med en bild av tre trollkarlar som hade givit huset sitt namn. Inne bredvid spisen hittade resenärerna en välbekant figur som satt och smuttade på en värmande dryck.
”Hej Gandalf”, sa Sam. ”De tre trollkarlarna, är de gamla bekanta till Dig?”
”Det var längesen”, svarade deras vän. ”Det var tre män som kom på ett sätt att förverkliga och även förbättra det gamla talesättet, att äta upp kakan, ha den kvar och till och med dela den med sina vänner. Det var bara synvillor förstås.”
En modern version av knepet är den variant av leasingförfarande som håller på att bli allt vanligare i Sverige, nämligen ”Sale-and-leaseback”. Ett industriföretag säljer sina fastigheter till ett finansinstitut – oftast ett försäkringsbolag som hyr ut dem till säljaren för en relativt lång hyrestid mot en hyra som är så konstruerad att köparen får en inflationsskyddad realränteintäkt under hela hyrestiden. Kopplat till köpekontrakt och hyresavtal finns ett optionsavtal för återköp av fastigheten.
Fördelarna för parterna är uppenbara – industriföretaget kan frigöra betydande belopp som ligger förstenade i gamla fastigheter, medan finansinstitutet har hittat en ny typ av bra placeringsobjekt.
TILLVÄGAGÅNGSSÄTTET
Som finansieringstransaktion är den invändningsfri – åtminstone tillfredsställs väsentliga behov hos de inblandade parterna. Problemet ligger i hur händelserna redovisas och rapporteras. Det är för tidigt att tala om en praxis i Sverige, men ur de hittills rapporterade fallen kan en ”stegvis” behandling utläsas.
Man har sålt fastigheter. Uppenbart en fråga om extraordinär intäkt. Hela realisationsvinsten? Naturligtvis. Man har ingått ett väsentligt hyresavtal. Mjaa, kanske någonting som det borde upplysas om i noterna.
Slutligen finns det optionsavtalet. Det behöver inte omnämnas.
FRÅGORNA
Det är många frågor angående sådana transaktioner som kräver ett svar:
Kan man se det som tre olika händelser, eller som en enda finansiell transaktion?
När skall vinsten på fastighetsförsäljningen resultatföras?
Är optionsavtalet överhuvudtaget giltigt? (Det verkar vara minst sagt diskutabelt – det blir säkert en intressant konkurs i vilken den här problematiken aktualiseras.)
Borde inte åtminstone en del av försäljningsvinsten – hur den än resultatförs – tas direkt till bundet kapital (om man kan dra paralleller med uppskrivningsförfarandet)?
Kan man täcka rörelseförluster med sådana realisationsvinster? Dvs kunna dela ut tidigare än om man hade fortsatt att äga fastigheten.
REKOMMENDATIONERNA
Som så ofta händer har den nya affärstekniken – här sale-and-leaseback – haft sitt första stora genombrott i Förenta Staterna, och som alltid är det fascinerande att studera hur någonting nytt där sprids som en löpeld, brukas, missbrukas och så småningom hamnar på FASB:s bord som ett redovisningsproblem.
Den gamla Accounting Principles Board hade redan utgivit inte mindre än fem Opinions som behandlade olika aspekter av leasingförfarandet innan FASB publicerade Statement No 13 ”Accounting for leases” i november 1976. FASB själv har sedan dess varit tvungen att komma ut med ytterligare sju Statements och sex Interpretations för att klara alla aspekter av leasing-transaktioner.
LÖSNINGARNA
Statement No 13 var – och är fortfarande – en kodifiering av hela leasing-fältet sett från både förhyrande samt uthyrande företagens synpunkter. Om vi begränsar oss till det svenska industriföretagets situation – dvs bortser från finansieringsinstitutets eventuella redovisningsproblem – finns det två huvudtyper av leasing-avtal, ”finansiering” (capital) och ”rörelse” (operating). För att vara ett ”finansierings”-avtal måste det uppfylla minst ett av de fyra kriterierna:
Avtalet överför äganderätten till hyresgästen vid hyrestidens utgång
Hyresavtalet innefattar en fördelaktig återköpsoption
Hyrestiden omfattar minst 75 % av hyresobjektets ekonomiska livslängd
Nuvärdet av minimihyresbeloppen vid början av hyrestiden ... utgör minst 90 % av objektens bruksvärde för hyresgästen vid samma tidpunkt.
I annat fall är hyresavtalet ett ”rörelse”-avtal. För att kunna uppfylla alla krav i FASB 13 angående redovisning och – inte minst – upplysning måste företag och revisorer ha tillgång till avancerade dataprogram om de ska få fram all nödvändig information inom en rimlig tidsram.
Sale-leaseback-transaktioner då? De behandlas i § 33, som säger att säljaren/hyresgästen skall redovisa hyresavtal enligt finansierings-/rörelse-kriterier samt – och här kommer det som är intressant för oss att begrunda – att realisationsvinsten skall uppskjutas och resultatföras, antingen i takt med avskrivningen av fastigheten när det är fråga om ett ”finansierings”-avtal eller i relation till de hyresbelopp som kostnadsförs under ett ”rörelse”-avtal. Grundtanken är enkel och, tror jag, riktig – här är det fråga om en transaktion och redovisningsmålet är som alltid att för varje redovisningsperiod ”matcha” intäkter och kostnader.
I SVERIGE
Även om man inte går så långt som amerikanerna har gjort i fråga om Statements och Interpretations gällande leasing – livet är egentligen för kort för att överta hela deras arsenal som osökt framkallar tankar om overkill – så tror jag att ”§ 33”-behandlingen av den realisationsvinst som säljaren tar fram i första steget, borde bli den enda acceptabla metoden även här i Sverige. Hur den skattemässiga behandlingen skall lösas, får bli en helt annan fråga.
”Hur gick det för trollkarlarna?”, frågade Frodo.
”Jo, så småningom kom en ännu mäktigare magiker hit”, svarade Gandalf.
”Han bröt deras makt med en kraftfull trollformel som fortlever än i dag i ett uttryck som de har här i trakten. I stället för ”att inte låta skenet bedra”, säger de att man inte skall lita på sina ögon så länge som det suger åt Hessingen till och studsen finns kvar i Trälens borg.
Ronald Hathorn, chartered accountant, Price Waterhouse & Co.