Upplåtelseavgifter i bostadsrättsföreningar – klassificering och beräkning

Hur ska upplåtelseavgifter i en bostadsrättsförening redovisas och under vilka förutsättningar har en bostadsrättsförening rätt att ta ut upplåtelseavgfter? I denna artikel belyser Eva Törning och Caisa Drefeldt dessa frågor samt ger exempel på hur upplåtelseavgifter ska beräknas.

Upplåtelseavgifter uppkommer vanligtvis när en bostadsrättsförening efter bildandet säljer andelar i föreningen (och andelsägaren får en nyttjanderätt till en specifik lägenhet eller motsvarande om det rör sig om en lägenhet som tidigare varit en hyresrätt i föreningen). Upplåtelseavgifter kan också förekomma av andra anledningar vilket vi återkommer till.

ÅRL kräver att fullgjorda upplåtelseavgifter ska redovisas som eget kapital i en bostadsrättsförening. De krav som finns rör fullgjorda upplåtelser och att dessa ska redovisas som bundet eget kapital, men det saknas lagregler och regler i normeringen för hur upplåtelseavgifter kan tas i anspråk.

Dock kan det i föreningens stadgar framgå att föreningen har rätt att ta ut en upplåtelseavgift och under vilka förutsättningar som detta kan ske. Till skillnad från medlemsinsatsen är upplåtelseavgiften helt frivillig för styrelsen eller årsstämman att besluta om.

Exempel på när upplåtelseavgifter tas ut

I förarbetena till bostadsrättslagen¹ (BRL) anges tre olika exempel på när upplåtelseavgifter tas ut:

1. För att differentiera villkoren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder.

2. Vindar som tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostadsrätt.

3. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

I dag förekommer även en annan typ av upplåtelseavgifter som innebär att en medlem betalar en upplåtelseavgift när aktuell lägenhet upplåts med bostadsrätt för första gången. Upplåtelseavgiften kan då enligt stadgarna berättiga till reducerad årsavgift beräknad på det sätt som stadgarna anger.

I förarbetena från 1990 anges att upplåtelseavgift beräknas som skillnaden mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde, det vill säga det mervärde som medlemmen har tillfört föreningen. Förarbetena behandlar inte de fall då det i försäljningen ingår en entreprenad i form av att exempelvis bygga om och inreda den vind som anges i punkt 2. Med mervärde avses, enligt vår uppfattning, det värde som föreningen tillförts utöver medlemsinsatsen.

Beräkning av upplåtelseavgifter enligt BRL

Efter att ha läst och tolkat förarbetena till BRL ska, som vi nämnt, beräkningen av upplåtelseavgifter återspegla det mervärde som medlemmen har tillfört föreningen. Därmed torde en beräkning utformas enligt följande i de fall försäljning görs av en andel kopplad till en lägenhet som tidigare upplåtits med hyresrätt (vi har här infogat belopp för att det ska kunna gå att följa transaktionen in i redovisningen):

Beräkningen visar att det inte blir någon skillnad i vad som tillförs upplåtelseavgifter om föreningen säljer andel som innebär en nyttjanderätt till en råvind eller en vind som föreningen först har renoverat och som därmed utgör en färdig lägenhet. Eftersom hela föreningens redovisade värde/utgift för lägenheten dras av i denna beräkning blir medlemmens tillskott till föreningen densamma.

Observera att ovanstående beräkning är en redogörelse för hur upplåtelseavgiften borde beräknas enligt BRL och har inget att göra med redovisning enligt K3² eller K2³ . Vi behandlar redovisningen nedan.

Beräkningen ovan överensstämmer med en sedvanlig beräkning av ett realisationsresultat vid avyttring av en materiell anläggningstillgång.

I de fall medlemmen har gjort ett tillskott för att i framtiden få rabatterade årsavgifter tillförs hela beloppet Upplåtelseavgifter.

Redovisning enligt K3 och K2

Vid en upplåtelse av en ny bostadsrätt erhåller föreningen en likvid. Det är vanligt att denna transaktion kallas för en försäljning.

I K2 p. 6.2 återfinns definitionen av en inkomst vilket är en del av definitionen av det som ska intäktsredovisas i resultaträkningen. I definitionen finns ett undantag som anger att ”erhållna förlagsinsatser och tillskott från företagets ägare är inte inkomster”. Varken ökningen av medlemsinsatsen eller upplåtelseavgift ska således redovisas i resultaträkningen utan redovisas direkt mot eget kapital.

I K3 p. 2.16 återfinns definitionen av en intäkt och här finns ett undantag för ”tillskott från ägare som ökar eget kapital är inte en intäkt”. Således gäller här, liksom enligt K2, att varken medlemsinsats eller upplåtelseavgift ska redovisas i resultaträkningen utan ska redovisas direkt mot eget kapital.

Resultaträkningen för en förening som enligt ovanstående exempel säljer en andel påverkas således av följande poster i K2:

Tillämpar föreningen K3 måste renoveringen av lägenheten bedömas om denna utgör en komponent (eller del av en komponent) eller inte. Utgörs den av en komponent ska utgiften redovisas som en tillgång och skrivas av separat. Då blir den initiala redovisningen enbart en intäkt. Det kan dock förekomma utrangering om arbetet innebär utbyte av delar.

Noten över förändring av eget kapital kan därmed se ut enligt följande:

En upplåtelseavgift som tillförts eget kapital för att i framtiden få rabatterade årsavgifter tillförs upplåtelseavgifter och ökar därefter intäkterna i form av årsavgifter när de rabatterade årsavgifterna realiseras. Bestämmelserna i BRL överensstämmer med K3 och K2.

Klassificering i eget kapital

Upplåtelseavgifter utgör ett slags tillskott från en medlem och klassificeras som bundet eget kapital vilket framgår av 5 kap. 15 § 3 st ÅRL : ”Vad som sägs i första stycket om insatser [som redovisas som bundet eget kapital, vår anm.] gäller också upplåtelseavgift i en bostadsrättsförening.

K3 citerar i kapitel 4 uppställningsformerna i ÅRL där kravet på uppdelning är enligt följande:

Enligt K2 p. 15.1 ska eget kapital enbart innehålla de upplåtelseavgifter som betalats in, det vill säga ingen bruttoredovisning av totala upplåtelseavgifter minus de som inte betalats in, en slags kontantprincip.

I uppställningsformen för balansräkningen återfinns följande poster i punkten 4.5:

Efterföljande redovisning av upplåtelseavgifter

Vi har belyst fyra olika situationer där upplåtelseavgifter har tagits ut och redogör här för hur den efterföljande redovisningen av dessa fyra situationer bör se ut.

Upplåtelseavgifternas användning

Som vi nämnt ovan finns ett antal olika anledningar för föreningen att ta ut upplåtelseavgifter och det finns troligtvis fler än dem som vi har nämnt ovan. Detta kan vara en anledning till varför det inte förefaller finnas några restriktioner av vad upplåtelseavgifter får användas till. I vissa fall följer det av uttaget att upplåtelseavgifterna ska minskas löpande (rabatterade månadsavgifter) eller vid ett visst tillfälle (genomförande av renovering). I andra fall är det upp till styrelsen/årsstämman att besluta vad upplåtelseavgifterna ska användas till.

Det är vanligt att likvida medel i form upplåtelseavgifter som kommer in till en förening används för underhåll. Upplåtelseavgifterna torde här kunna minskas för ett underhåll även om det inte var syftet med inbetalningen av upplåtelseavgiften, framför allt om föreningen ombildar en hyresrätt till bostadsrätt. En sådan minskning kan då göras genom att styrelsen i sitt förslag till vinsdisposition föreslår att upplåtelseavgifterna minskas och beloppet överförs till fritt eget kapital.

Slutsats

Vår slutsats efter genomgång av bland annat ÅRL och gamla förarbeten till BRL är att så länge som upplåtelseavgifterna fortfarande klassificerats som sådana så utgör de bundet eget kapital. Då vi inte har funnit några restriktioner för användningen av upplåtelseavgifterna måste slutsatsen bli att dessa kan överföras med årsstämmobeslut till balanserad vinst/förlust.

Vid den första redovisningen av upplåtelseavgifter vid försäljning av en andel, exempelvis kopplad till en råvind, är det viktigt att föreningen innan bokföring sker gör en beräkning av inte bara hur stor medlemsinsatsen är utan även upplåtelseavgiftens storlek eftersom båda dessa ska redovisas direkt mot eget kapital och inte som en intäkt i resultaträkningen. Det är också viktigt att avgöra varför upplåtelseavgiften betalas in för att sedan kunna minska dessa när föreningen åsamkas utgifter som upplåtelseavgiften var avsedd att täcka.

En upplåtelseavgift kan omvandlas till fritt eget kapital och användas för förlusttäckning om den inte är avsedd att täcka framtida utgifter eller utgör förbetalda årsavgifter.

Fotnoter

1) Prop. 1990/91:92 s. 123

2) BFNAR 2012:1

3) BFNAR 2009:1

Caisa Drefeldt är auktoriserad revisor, redovisningsspecialist och ledamot i FAR:s Policygrupp för redovisning.

Eva Törning är redovisningsspecialist och ansvarig för redovisningsfrågor inom Grant Thornton.