Debatten om progressiva avskrivningar missar viktiga fakta

Bostadsrättsföreningar går med förlust och tar systematiskt ut för låga avgifter? Nej, verkligheten är mer nyanserad, skriver auktoriserad revisor Ole Deurell. I denna artikel delar han med sig av unika data om nuläget samt förslag på hur årsredovisningar i bostadsrättföreningar kan bli tydligare och mer användarvänliga.

Nu pågår en intensiv debatt om K2 eller K3 lämpar sig bäst för bostadsrättsföreningar. Mest har debatten handlat om huruvida progressiva avskrivningar ska tillåtas eller inte och dess effekter på årsavgifternas storlek. Svenska Dagbladet (SvD) har likt kvällspressen skapat stora rubriker. Det började med en artikel i februari 2014 med rubriken Röda siffror sätter skräck i bostadsrättsföreningar.

Innan denna debatt hade tagit fart startade jag en utredning av hur verkligheten ser ut avseende bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Syftet var då mest att ge mina kunder möjlighet att få ett bra underlag att matcha sina nyckeltal mot och försöka ge styrelserna i föreningarna bra stöd i det svåra beslutsfattandet avseende årsavgifternas storlek. Nu vill jag med stöd av mina studier ge mig in i debatten om bostadsrättsföreningars ekonomi och fördjupa diskussionen något. Jag har analyserat vad som ligger bakom de röda siffrorna och försökt ge svar på om de röda siffrorna verkligen är skräckinjagande.

Stämmer det att bostadsrättsföreningar visar röda siffror? Ja, min utredning visar att cirka 90 procent av föreningarna går med förlust. Så långt är det ingen tveksamhet om att SvD:s rubrik om röda siffror är relevant. Medelvärdet av alla granskade föreningar visar på cirka 400.000 kronor i förlust per år. Där stannar SvD:s analys och de skriver om ”skräck i bostadsrättsföreningar”.

Jag hoppas att denna artikel kommer att ge bättre underlag i frågan om bostadsrättshavare ska känna sig skräckslagna eller inte. Min studie omfattar ett tillräckligt stort slumpmässigt urval av bostadsrättsföreningars årsredovisningar i Stockholm, för att jag utifrån resultatet ska våga peka på tydliga trender avseende de frågeställningar jag tar upp, dock inga absoluta sanningar. Siffrorna är baserade på 2011 och 2012 års värden. Jag kommer att uppdatera studien med 2013 års värden för samma föreningar i syfte att också kunna uttala mig om trender över åren. Jag kommer att använda resultat från denna studie löpande i artikeln.

En fråga från styrelsens ordförande

I skrivande stund får jag ett telefonsamtal från en styrelseordförande i en förening där jag är revisor. Han har fått en fråga från sin ekonomiska förvaltare om han tycker att föreningen ska välja K2 eller K3. Han hade ställt motfrågan till förvaltaren om vad de tyckte. Han hade fått svaret att K2 var enklare men K3 var lite smidigare, sen fick han tillägget att K3 dock skulle bli lite dyrare. Vidare fick han beskedet att föreningen nu inte fick tillämpa progressiva avskrivningar och måste gå över till linjära avskrivningar. Styrelseordföranden var inte redovisningskunnig och hade därför svårt att förstå. Han fick rådet att ringa sin revisor för besked. Av mig fick han ungefär följande svar:

”Jag tycker inte att ni ska ha varken K2 eller K3. Jag sitter just nu och skriver en artikel till tidningen Balans där jag kommer att förorda att bostadsrättsföreningar ska ha ett eget regelverk.”

”Ok, sa ordföranden som bara ville ha ett enkelt svar att vidarebefordra till sin ekonomiska förvaltare. Men om jag nu måste välja mellan K2 och K3 vad ska jag säga? Och på hur många år ska de linjära avskrivningarna i så fall vara?”

Jag kände mig frustrerad då jag är mån om att mina kunder alltid ska få bra svar och förstå vad svaren innebär. Mitt svar som jag inte är särskilt nöjd med blev ungefär som nedan: ”Välj K3 det verkar ändå vara lite mindre dåligt än K2. Redovisningsexperter skulle nog säga att ni maximalt kan tillämpa 100 års avskrivningstid på byggnaden, men praxis bland bostadsrättsföreningar verkar ha blivit cirka 200 år.”

Med den pågående debatten och styrelseordförandes frågor i åtanke vill jag nu ge min syn på vissa väsentliga frågeställningar. Min utgångspunkt är att årsavgifterna i en Brf ska vara rimliga och förutsägbara under en väldigt lång tid. Bostadsrättshavare flyttar in och ut och det borde vara en rättvis belastning av årsavgiften över tiden mellan bostadsrättsinnehavarna. Vid för lågt uttag av årsavgifter lägger man en tung börda på kommande generationer. Det omvända gäller också, det vill säga nuvarande bostadsrättshavare ska rimligen inte betala för mycket till förmån för kommande generationer.

Ett affärsdrivande företag har oftast ingen aning om hur stora intäkter företaget kan erhålla i framtiden. Bostadsrättsföreningar har dock den fördelen att de bestämmer sina intäkter själva eftersom det är en självkostnadsverksamhet där medlemmarna betalar den årsavgift som krävs för att täcka kostnaderna. Detta låter väldigt enkelt, det vill säga målet för föreningarna ska vara att intäkter och kostnader över tid ska vara lika. Således borde årsavgiften budgeteras med utgångspunkt från en nollresultatbudget, där ekvationen ska vara:

Intäkter – kostnader = 0

Vad händer när resultatbudgeten inte går ihop? Min studie visade som tidigare nämnts att cirka 90 procent av alla föreningar går med förlust och att den genomsnittliga förlusten är cirka 400.000 kronor per förening. Vidare har jag tittat på hur de ackumulerade förlusterna ser ut. Det genomsnittliga värdet för ackumulerade förluster är cirka 1,9 miljoner kronor per förening.

Slutsatsen av detta är att dagens bostadsrättsföreningar inte tillämpar principen att uppnå nollresultat i sin budget.

Då uppkommer följande tre frågor, som jag kommer att besvara i turordning:

1. Varför använder bostadsrättföreningar inte sin resultaträkning som en måttstock på om årsavgiften ligger rätt?

2. Är det redovisningsreglerna som inte är anpassade för bostadsrättsföreningar som är skälet?

3. Eller kan man dra slutsatsen att övervägande delen av bostadsrättföreningarna tar ut för låga årsavgifter och lägger för stor finansieringsbörda på framtida bostadsrättsinnehavare?

1. Varför använder bostadsrättsföreningar inte sin resultaträkning som en måttstock på om årsavgiften ligger rätt?

Vårens debatt har bland annat handlat om att när kraven på ökade avskrivningar genomförs så kommer årsavgifterna att öka. Likt en naturlag har man då förutsatt att alla föreningar tillämpar nollresultatbudget. Vilket då automatiskt skulle leda till höjda årsavgifter eftersom en avskrivning är en ökad kostnad som måste täckas av ökad årsavgift.

Jag refererade tidigare till en styrelseordförande som inte förstod så mycket av redovisningsfrågor. Han var dock en person med vanligt sunt förnuft. Då han fick höra att föreningen nu inte fick göra progressiva avskrivningar sa han: ”Jaha, då gör vi väl lite högre avskrivningar och då kommer väl vår resultaträkning att visa ännu mer minus.” Han lät dock inte särskilt förfärad och han frågade aldrig om det innebar att hans förening behövde öka sina årsavgifter.

Svaret på frågan om varför föreningarna inte använder resultaträkningen som grund för beslut om årsavgifter är att man föredrar att i stället se till föreningens kassaflöde. I teorin ska redovisningsreglerna styra kassaflödet. Eftersom avskrivningar är en kostnad men inte en omedelbar utbetalning är ju tanken att en ökad avskrivning ska leda till ökat kassaflöde. Man skulle därmed kunna säga att bostadsrättsbranschen genom sitt handlande under många år i praktiken har underkänt redovisningsreglernas relevans och helt övergått till ett kassaflödestänk frikopplat från redovisningen.

2. Är det redovisningsreglerna som inte är väl anpassade för bostadsrättsföreningar?

Ja, vissa av dagens redovisningsregler fungerar inte bra för bostadsrättsföreningar. Främst är det redovisningen av upplåtelseavgifter som är alltför konservativ. Detta har fått effekten att de flesta föreningar visar stora redovisade förluster men har ändå ett vettigt kassaflöde.

Min studie visar följande avseende föreningarnas kassaflöden:

• Under år 2012 hade föreningarna nettoamorterat sina banklån med 23 kronor/kvadratmeter

• Soliditeten var cirka 67 procent

• Under 2012 hade bostadsrättsföreningarnas bankbehållning ökat med 146 kronor/kvadratmeter

• Förbättringsutgifterna på föreningarnas fastigheter var 679.388 kronor i genomsnitt per förening under år 2012

Ovanstående visar att bostadsrättsföreningarna ser ut att ha en ganska sund ekonomi trots stora redovisade förluster. Förklaringen till att ekvationen går ihop är att de flesta föreningar har ett ganska stort positivt kassaflöde genom löpande upplåtelser av hyresrätter till bostadsrätter.

3. Tar bostadsrättsföreningarna ut för låga årsavgifter?

Innan man kan svara på den frågan måste man ställa sig ett antal relevanta frågor:

• Hur ser den långsiktiga underhållsplanen ut för föreningen?

• Hur ska förbättringsutgifter finansieras i framtiden?

• Vilken målsättning har vi med föreningens banklånefinansiering?

• Vad tror vi om den framtida ränteutvecklingen?

• Hur stor kassalikviditet anser vi att föreningen ska ha?

• Hur många bostadshyresrätter har föreningen och hur ser prognosen ut för att i framtiden kunna upplåta dem till bostadsrätter?

Det vore spännande att i framtiden få läsa om styrelsernas bedömningar av ovanstående frågor i årsredovisningarna.

Jag tycker att kvalitén på bostadsrättsföreningars årsredovisningar ofta är bra i dag. Mycket beroende på att de flesta föreningar anlitar ekonomiska förvaltare som är specialiserade på bostadsrättsföreningar. De flesta föreningar anlitar dessutom auktoriserade revisorer på frivillig basis. Men, en positiv förändring vore om förvaltningsberättelserna kunde innehålla mer av analys och svar på de frågor som jag räknat upp ovan. Då skulle en läsare av årsredovisningen själv på väsentligt bättre grunder kunna bedöma om årsavgiften i en förening är rimlig.

Ett par förslag som jag gärna vill diskutera vidare är:

• Redovisning av upplåtelseavgifter

• Avskrivningar på byggnad och avsättning till yttre underhållsfond

Min utgångspunkt är att åter kunna få en sund koppling mellan redovisning och kassaflöde som i sin tur ska vara vägledande för nivån på årsavgifter. När man fått ordning på vettiga redovisningsregler som inte ska kunna tolkas alltför olika så borde man kunna ställa krav på bostadsrättsföreningar att de ska övergå till nollresultatbudget vid beslut om årsavgifternas storlek.

Därigenom skulle också köpare av bostadsrätter, som kanske är den väsentligaste målgruppen för årsredovisningarna, bättre kunna bedöma vad det är de köper och få en bättre möjlighet att jämföra olika föreningars ekonomi.

Redovisning av upplåtelseavgifter

Upplåtelseavgift är skillnaden mellan marknadsvärde och insats. Om en hyresrättslägenhet i en bostadsrättsförening blir ledig kan föreningen upplåta denna så som bostadsrätt. Denna lägenhet kan då säljas på den öppna marknaden. I den ekonomiska planen finns ett fastställt andelstal på alla lägenheter oavsett om de är upplåtna med bostadsrätt eller hyresrätt. Därför kan man avläsa hur stor del av ett försäljningspris som ska anses vara insats i föreningen. Överstigande del anses då vara upplåtelseavgift.

Enligt nu gällande redovisningsregler ska upplåtelseavgift redovisas som bundet eget kapital. Vid en jämförelse med aktiebolag skulle en upplåtelse av en bostadsrätt i princip vara det samma som en riktad nyemission till överkurs. Upplåtelseavgiften är således i princip likställd med överkurs. För ett antal år sedan ändrades reglerna för redovisning av överkurs vid nyemission för aktiebolag. Tidigare skulle överkursen redovisas som bundet eget kapital. Nu redovisas överkurs som fritt eget kapital.

Det samma borde gälla upplåtelseavgifter i bostadsrättsföreningar. Upplåtelseavgifter skulle kunna bokföras direkt mot fritt eget kapital, men jag tycker att det kan vara ännu tydligare om upplåtelseavgiften redovisas som en reavinst under finansiella intäkter och kostnader. Sluteffekten blir densamma.

Min studie visar att föreningarna har stora balanserade förluster men samtidigt en ganska sund ekonomi och bra kassaflöde. Den avgörande förklaringen till detta är att upplåtelseavgifterna bokförs som bundet eget kapital. Om upplåtelseavgifterna hade fått redovisas som fritt eget kapital så skulle den genomsnittliga bostadsrättsföreningen i min studie ha haft ett fritt eget kapital uppgående till cirka 2,7 miljoner kronor i stället för en ansamlad förlust på cirka 1,9 miljoner kronor. Min slutsats är därför att de röda siffrorna egentligen inte är särskilt skräckinjagande som SvD lät antyda.

Vad är då argumentet för att upplåtelseavgifter ska redovisas som bundet eget kapital? I jämförelse med aktiebolag så är bundet eget kapital ett skydd för att ägarna inte ska lämna för stor utdelning som i sin tur kan skada borgenärer. Detta argument kan inte anses relevant för bostadsrättsföreningar.

Ett argument som skulle kunna ha större relevans är dock en bedömning av hur stort framtida kassaflöde en förening går miste om vid upplåtelse av en hyresrätt till bostadsrätt.

Anta att en 3:a på 75 kvadratmeter i Stockholm betingar en bruksvärdeshyra på 1300 kronor/kvadratmeter och att årsavgiften i den föreningen är 500 kronor/kvadratmeter. Föreningen går då miste om ett löpande kassaflöde på 60.000 kronor/år. ((1300–500) *75). Insatsen och upplåtelseavgiften ska då rimligen täcka nuvärdet av ett framtida minskat kassaflöde på cirka 60.000 kronor/år.

Efter några praktiska räkneövningar på detta vis kom jag dock fram till att redan insatsbeloppet i normalfallet är tillräcklig kompensation för det minskade kassaflödet. I vart fall torde det vara så i Stockholmsregionen, på grund av höga marknadspriser.

Sammanfattningsvis ser jag inte något hinder för att upplåtelseavgifter borde redovisas som fritt eget kapital. Man kommer då också tillrätta med dagens skeva redovisningsregler att kostnader inför en upplåtelse, som till exempel mäklararvode ska kostnadsföras medan ingen del av inbetalningen vid bostadsrättsupplåtelsen får intäktsföras.

Avskrivningar och avsättning till yttre underhållsfond är till sin funktion samma sak. Syftet med både avskrivningar och avsättning till yttre underhållsfond är att det ska leda till en uppbyggnad av föreningens likviditet för att med egna medel klara vissa års stora engångsutgifter i framtiden utan att behöva uppta nya banklån eller kapitaltillskott från medlemmarna. Därmed kan man hålla årsavgiften på en relativt jämn nivå.

Det är viktigt att ha en mekanism som styr ett nödvändigt löpande sparande i föreningarna. Det är dock onödigt att ha två olika mekanismer som reglerar samma sak och dessutom på ett icke ändamålsenligt sätt.

Den vanligast förekommande principen för avsättning till yttre underhållsfond är en avsättning med 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde. Den typen av schablonavsättning riskerar att vara ett hinder mot att föreningarna verkligen tänker till och utreder vilket faktiskt behov de har av avsättningar för att klara sitt långsiktiga underhållsbehov.

Avskrivning på byggnad är inte heller någon särskilt träffsäker mekanism för att skapa det sparande som respektive förening står inför oavsett vilken avskrivningsmetod som tillämpas. Min studie visade att genomsnittlig avskrivningstid är cirka 140 år, dock väldigt stor skillnad mellan de olika föreningarna. Basen för avskrivningar är alltid byggnadens anskaffningsvärde vilket kommer att leda till att avskrivningar som mekanism för sparande alltid kommer att vara för schablonartad. I en gammal förening med lågt anskaffningsvärde på byggnaden kommer avskrivningen att leda till för lågt sparande och det omvända kan gälla för en förening med ett nybyggt hus.

Förslag att debattera

Jag anser att det krävs ett ordentligt nytänkande när det gäller att skapa en mekanism som styr ett sunt sparande i bostadsrättsföreningar. En tänkbar förändring som vore värd att debattera är att skrota dagens regler om schablonmässig avsättning till yttre underhållsfond och avskrivning på byggnad. Avsättning till yttre underhållsfond skulle enligt mitt förslag vara kvar, men större krav skulle ställas på analys av verkligt underhållsbehov. Förslaget skulle kunna se ut som nedan:

• Krav på löpande långsiktig teknisk underhållsplan

• Krav på finansieringsplan av den tekniska underhållsplanen

• Ovanstående leder då fram till nödvändig avsättning till yttre underhållsfond samt eventuell lånefinansiering

• Avsättningen till yttre underhållsplan bör beslutas av styrelsen och kostnadsföras i resultaträkningen.

• Skapa en morot eller piska för att reglerna följs

• Krav på att planen presenteras på ett vettigt standardiserat sätt i föreningens förvaltningsberättelse

Nedan visas ett exempel på hur en underhållsplan och dess finansiering skulle kunna presenteras i förvaltningsberättelsen. Vidare visas hur kostnaden för underhåll och kopplingen till avsättning och återföring av den yttre underhållsfonden skulle kunna redovisas i årsredovisningens resultaträkning under en egen rubrik:

Hur gör man då vid stora investeringar, till exempel nya stammar som kräver lånefinansiering?

Okej, lite avskrivningar kanske vi ändå måste ha. Lämpligen läggs då en separat avskrivningsplan upp för just den investeringen och önskvärt vore då också att banklånet för den utgiften amorteras i samma takt som den beslutade avskrivningstakten.

Huvudsyftet med mitt förslag enligt exemplet ovan är att styrelsen i föreningarna ska:

• planera och redovisa framtida underhållsbehov

• presentera hur de kommande utgifterna ska finansieras

• anpassa årsavgifterna så de täcker samtliga kostnader inklusive underhållskostnaderna

• ge läsare av årsredovisningar bättre underlag för bedömning av årsavgiften

Ole Deurell är auktoriserad revisor och grundare av Parameter Revision AB. Uppdrag inom bostadsrättsföreningar i Stockholm utgör en stor del av verksamheten.